¿Qué debo solicitar a la Comunidad cuando vendo mi propiedad?
Entre los trámites que debemos cumplimentar cuando pretendemos vender nuestra propiedad, si esta se encuentra dentro de una Comunidad de Propietarios, está el de solicitar el “Certificado de deudas” que será necesario, como señala la LPH para el otorgamiento del documento público. No obstante, como luego señalo, siempre existe la posibilidad de inscripción de la compraventa en la que no se incorpora la certificación de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente de los pagos, cuando la compradora lo acepta y exonera al vendedor, así se ha pronunciado la resolución de la DGRN de 25 de abril de 2012 (SP/SENT/677787) .
El art. 9.1 e) LPH establece: “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”.
Varios son los interrogantes que surgen tras la lectura de este precepto legal.
En primer lugar, el vendedor deberá solicitarlo al secretario, para que lo realice en el plazo máximo de siete días naturales, teniendo en cuenta, además, que ha de tener el visto bueno del Presidente, pero, ¿qué sucede si no se hace en este breve período de tiempo?
Nada dice la Ley, tan solo señala que responderán de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, lo que, sin duda, deberá probarse y, además, se deber tener en cuenta que en la mayoría de las ocasiones no es la dejadez de este profesional la que hace que no se pueda realizar en este plazo.
Ahora bien, si este contenido es erróneo, sí podrá existir responsabilidad por la citada inexactitud de los datos consignados. Así, nuestra recomendación, es que el propietario lo solicite con antelación suficiente, teniendo en cuenta que es un requisito necesario para la venta y que si ésta esta prevista para una determinada fecha, la única posibilidad para poder firmar es que el comprador renuncia a este documento.
¿Qué deudas han de tenerse en cuenta?
Las existentes cuando se produce la compraventa, sin que haya que realizar ninguna salvedad sobre el futuro saldo que pueda existir, positivo o negativo, cuando la Comunidad cierre las cuentas anuales. Del resultado, en ese momento, responderá o se verá favorecido el nuevo propietario.
En consecuencia, la certificación debe hacerse en relación exclusiva con la deuda que pueda existir en el momento de la transmisión, nada más, sin referencia alguna al futuro.
¿Debe contener otra información adicional?
En principio, repetimos, es suficiente que consten las deudas existentes en el momento de la venta, sin que sea necesario manifestar aquellas derramas ya aprobadas y que se pasarán al cobro después de la transmisión. Del citado precepto legal no se desprende otra cosa que la obligación de indicar, únicamente, los recibos impagados en ese momento determinado, sin dar mayor información.
Por otro lado, el art. 17.11 de la misma Ley de Propiedad Horizontal (que, aunque se refiere a derramas destinadas a mejoras, lo consideramos extensible a todas ellas) determina que pagará las cuotas el propietario y en el momento en que se emitan. Por esta razón, la Comunidad tiene que cobrárselas al comprador, quien, en todo caso, podría reclamárselas al vendedor si se considera engañado en sus negociaciones.
Por tanto, NO es obligatorio que aparezcan las posibles derramas que se vayan a girar, aunque ya hayan sido aprobadas o cualquier otra regularización de saldos, siempre es recomendable que el comprador se interese por estas situaciones, pues será él quién deba asumir estos gastos, ya que se han girado con posterioridad a la venta.
Sepín siempre ha mantenido que este certificado debe ser lo más completo posible y, por ello, deberían figurar todas estas partidas; a este respecto formulamos una Encuesta (SP/DOCT/2827) dónde la opinión de nuestros colaboradores estaba dividida
En cualquier caso, si usted es comprador, nuestra recomendación es que se interese por el estado de la finca donde se encuentra el inmueble que va a adquirir, y, si es posible. solicite esta información adicional al administrador, que es quien le podrá indicar
Si se están realizando obras, si existe algún juicio pendiente, una provisión de fondos, pues lo que está claro, es que siendo ya nuevo propietario deberá pagar todas las derramas que se giren tras la venta, repetimos, con independencia del momento en que se hayan aprobado.
¿Cuál será la vinculación de este documento?
- Con respecto a la Comunidad
El criterio mantenido por Sepín es que, este certificado le vincula, de tal modo que si la información no es veraz, se podrá pedir responsabilidad al Secretario y Presidente, pero nunca al nuevo propietario.
No obstante, existe jurisprudencia que considera que, el nuevo propietario responde siempre por el periodo de afección real. Así se ha pronunciado la sentencias de la AP A Coruña, Sec. 3.ª, 16-9-2011 (SP/SENT/645437), y la de AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 6-3-2002 (SP/SENT/37573).
- En relación con el nuevo propietario
Veamos los distintos supuestos:
- Que se aporte certificado de la Comunidad de que se está al corriente de pago, en cuyo caso, el comprador, en principio y según nuestro criterio, tiene garantía y puede firmar con la tranquilidad de que no será objeto de reclamación alguna, pues, como hemos expuesto, dicho documento, firmado por el secretario con el visto bueno del Presidente, vincula a la Comunidad de forma plena, sin perjuicio de que dichos cargos pudieran tener responsabilidad por error o negligencia ante la Junta de Propietarios.
- Que la certificación indique que hay deudas. La responsabilidad del comprador solo será la afección real del año actual y de los tres anteriores.
- Que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración. Cuando esto sucede, la responsabilidad del adquirente se limita, como en el caso anterior, a la afección real del año actual y de los tres anteriores, como señala la Sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, de 3 de abril de 2012 (SP/SENT/681981).
En cualquier caso, y lo que tiene que tener en cuenta el nuevo adquirente es que ahora mismo se ha de ser más cauto a la hora de renunciar al citado certificado y, desde luego, si se adquiere por adjudicación judicial, intentar indagar sobre la situación del inmueble, teniendo en cuenta que, como se ha expuesto, con la reforma de la LPH, se ha incrementado la obligación del nuevo propietario, pues antes estaba obligado a pagar por la parte vencida de la anualidad en curso y el año anterior y ahora serán tres años.
En definitiva, la Ley parece pretender proteger al comprador, pero más bien se trata de un información, que puede servir para negociar el precio de la venta pues, como hemos visto, con independencia de lo que figure en este certificado, el comprador solo tiene obligación de pagar los gastos derivados de la denominada “afección real”.