En Cataluña, ¿la Comunidad de Propietarios puede prohibir el cambio de destino o uso de mi propiedad?

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María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propietat Horitzontal Catalunya

En primer lugar, habrá de estarse a lo dispuesto en el Título Constitutivo y a la descripción de la propia finca, como señala el art. 553-9 b) CCCat.

De este modo, al procederse a la descripción, se fija un destino: vivienda, local, aparcamiento de vehículos, etc.; pero este no supone una limitación de uso o del derecho de propiedad, a menos que expresamente se haya señalado la prohibición de que determinada entidad pueda utilizarse para otros usos que los establecidos en los Estatutos. Es decir, que no existe inconveniente alguno en que en una entidad destinada a vivienda se instale, por ejemplo, una consulta profesional si simplemente se ha enunciado dicho destino, pero sí que se podrá limitar o ejercitar acciones judiciales para que se destine a lo establecido en los Estatutos si su fijación se ha realizado con carácter excluyente o prohibitivo. Por ejemplo, si se señalase que deberán destinarse exclusivamente a viviendas, no pudiendo instalarse en las mismas despachos profesionales, o queda prohibida la instalación de un bar, un restaurante o una cafetería en los locales comerciales de la planta baja, etc.

De este modo, la propiedad queda marcada para un determinado destino, pero ¿puede el propietario proceder a su cambio?

Hay que tener en cuenta que se trataría de una modificación del Título Constitutivo, por lo que de acuerdo con lo dispuesto en el art. 553-26.2, puede llevarse a cabo siempre que se consiga por las cuatro quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

Ahora bien, no se puede olvidar lo dispuesto en el art. 553-10 del citado texto legal; donde se establece que no es preciso el consentimiento de la Junta de Propietarios para la modificación de este Título, entre otros supuestos, como señala el apdo. 2 c), si este cambio está motivado por: “Las alteraciones de destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos lo prohíban expresamente”.

Efectivamente, si los Estatutos no lo prohíben, como hemos señalado, la vivienda puede convertirse en un estudio, en un despacho, etc., y el local de negocio podría cambiar su destino por otra actividad.

No obstante, esta teoría no es fácil de aplicar, pues en la mayoría de los supuestos, sí existen este tipo de prohibiciones, por lo que, habría de contarse, en principio, con el citado quorum de las 4/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios; por lo que, como señala el art. 553-26.3 b), si se ha conseguido el voto de la mayoría en la Junta en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaria por cualquier medio fehaciente.

De este modo, vemos que el Título Constitutivo no es inalterable, sino que puede modificarse de la forma prevista por la Ley, ahora bien,  a este respecto hay que tener en cuenta, dos situaciones:

– Cuando es un propietario el que solicita esta modificación

Este puede ser el caso más sencillo y en el que se puede aplicar lo expuesto hasta el momento; precisa el voto favorable de 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto que deben representar las 4/5 partes de las cuotas de participación (art. 553-26.2).

– Cuando es la Comunidad la que pretende el cambio, para limitar el destino de algunas propiedades

En este supuesto, en principio, se aplicaría el mismo quorum que en el caso anterior, 4/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, pero la duda sería ¿es necesario el consentimiento del propietario afectado?

Nuestra postura es negativa, pues, de  acuerdo con lo dispuesto en el art. 553-25.4, al establecer una nueva redacción tras la reforma producida por la Ley 5/2015, solo se precisa el voto expreso de un propietario para los acuerdos que supongan privación de cualquiera de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes.

Ahora bien, quizá en sí tendría posibilidades de éxito una impugnación basándose en el hecho que se considera que se le causa un perjuicio, a tenor de lo dispuesto en el art. 553-31.1 b).

En ambos casos, sin perjuicio de que, una vez producido el cambio o instalada la actividad, esta resulte molesta, a tenor de lo dispuesto en el art. 553-40 CCCat.

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One thought on “En Cataluña, ¿la Comunidad de Propietarios puede prohibir el cambio de destino o uso de mi propiedad?

  1. En sensu contrario, entiendo que el propietario de aquellas Comunidades que no cuentan con Estatutos (o cuyos Estatutos no prohiben alteraciones del destino establecido en el Título Constitutivo) puede modificar libremente el destino (uso) de su entidad (553-10-2.c).

    En este caso, será la Comunidad la que, con mayor probabilidad, desee limitar los usos para protegerse de ciertas actividades potencialmente perturbadoras de la paz y tranquilidad que cualquier ciudadano busca en su hogar.
    Para llevar a cabo esas prohibiciones tenemos dos supuestos:
    a) Inexistencia de Estatutos: la Comunidad deberá aprobar los Estatutos por mayoría simple.
    b) Preexistencia de Estatutos: la Comunidad deberá modificarlos con la mayoría cualificada del mínimo de 4/5 de votos que representen el mínimo de 4/5 de coeficientes (553-26-2.a).

    Si una vez aprobados los Estatutos, éstos contradijeran el Título Constitutivo convendría actualizar este último.

    Saludos.

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