Moderación de la cláusula penal ante la resolución anticipada por el arrendatario en contrato de local

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogado

Debido al momento económico que atravesamos, son muchos los locales comerciales que no cubren sus expectativas de negocio y no pueden hacer frente a la renta ni a otros gastos, lo que da lugar a un abundante número de arrendatarios que  abandonan la actividad antes del vencimiento del contrato. Surgen entonces estas cuestiones: ¿Qué consecuencias tiene dicho abandono? ¿El arrendador podrá reclamar una indemnización? ¿Si es así, en qué cuantía? ¿Si existe cláusula penal, procede la moderación?

Pues bien, así como en las viviendas, esta cuestión aparece regulada en el art. 11 LAU 29/1994 (con importantes diferencias según si el contrato es anterior o no a la Ley 4/2013) y art. 56 del Texto Refundido de 1964, dependiendo de la fecha del contrato. No sucede lo mismo en los arrendamientos de local o uso distinto, pues, si bien para los anteriores al 1 de enero de 1995 se aplicará igualmente el citado art. 56 del TR, no ocurre así para los contratos posteriores. Estos se rigen por la voluntad de las partes, conforme el art. 4.3 LAU, de ahí que a la hora de exigir por parte del arrendador una indemnización por desistimiento anticipado, la misma debe ser la pactada expresamente en el contrato, pues de no constar nada, a efectos de reclamación, el arrendador tendrá que acudir al art. 1.124 del Código Civil para exigir los daños y perjuicios. (Sobre esta última cuestión, véanse los comentarios de Iciar Bertolá, Directora de Sepín Obligaciones y Contratos). Ahora bien, lo más común en estos contratos es que se hayan pactado “cláusulas penales” para el supuesto de desistir antes del plazo estipulado.

Entendemos por “cláusula penal”, una condición de obligación accesoria a la principal, generalmente pecuniaria, cuyo fin es garantizar el cumplimiento de las obligaciones, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios. Cumple una doble función, por un lado, es una medida coercitiva frente al arrendatario, pues supone una incitación para el cumplimiento íntegro del plazo pactado, y, por otro, es liquidadora, pues se trata de una cláusula de aplicación automática que no requiere la acreditación de los daños causados. Para un mayor conocimiento del alcance de esta cláusula, le remitimos a los comentarios de mi compañera Iciar Bertolá, Directora de Obligaciones y Contratos: “La cláusula penal: la facultad moderadora del Juez”.

La particularidad de esta cláusula se recoge en el art. 1.154 del Código Civil, que permite a los Jueces y Magistrados la moderación de la condición pactada, «el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor«. Y precisamente por ello, es muy abundante la jurisprudencia sobre la interpretación y el alcance de las mismas, que contempla numerosas circunstancias o motivos del arrendatario para abandonar el local antes del vencimiento.

La gran mayoría de Tribunales estiman que procede la moderación de la cláusula penal pactada, salvo alguna excepción como establece la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2009 (SP/SENT/480238) que hace una interpretación restrictiva de dicha cláusula. Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2013 (SP/SENT/745568), que establece que si lo pactado se cumplió exactamente, en este caso era la extinción de la relación contractual en los primeros cinco años, la moderación por incumplimiento parcial no cabe.

 Exponemos, a continuación,  los motivos por los que cabe moderar la indemnización,  según fecha del contrato:

  • Contratos anteriores a 1 enero de 1995

Cláusula abusiva: El Tribunal Supremo señala que aunque la resolución del arrendamiento fuese unilateral no cabe imponer la indemnización por la cuantía de todas las rentas dejadas de percibir por ser excesiva, sentencia de 12 de junio de 2008 (SP/SENT/175921). Al igual que la sentencia de 3 de febrero de 2006 (SP/SENT/82379), que indica que procede la moderación judicial para mantener la igualdad y equilibrio entre las partes.

Celebración de nuevo arrendamiento: Numerosas sentencias del Tribunal Supremo establecen que el arrendatario no tiene la obligación legal de pagar la diferencia de renta una vez que el edificio ha vuelto a ser arrendado, Sentencias de 2 de octubre (SP/SENT/179123) y de 22 de mayo de 2008 (SP/SENT/165756), entre otras. El tribunal modera la cláusula por celebración de un nuevo contrato sobre el local, Sentencia de 8 de febrero de 2007 (SP/SENT/103315), indicando una reciente resolución de la Audiencia Provincial de Asturias de 27 de febrero de 2014 que la indemnización debe entenderse al tiempo en que el local ha permanecido desocupado y libre.

Algunas resoluciones contemplan la moderación de la cláusula a fin de evitar un enriquecimiento injusto, al recibir importes de renta por el nuevo arriendo. Sentencia del TS de 18 de marzo de 2010 (SP/SENT/499756).

Incluso alguna resolución reciente, de la Audiencia Provincial de León, de 19 de marzo de 2014 (SP/SENT/759317) entra a valorar las circunstancias o ubicación del local para estimar la posibilidad rápida de un nuevo arrendamiento.

  • Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

Cláusula abusiva: Estima la Audiencia Provincial de Vizcaya, de 9 de octubre de 2013 (SP/SENT/764225), que no procede una indemnización excesiva por incumplimiento del plazo de duración contractual del arriendo. Lo mismo que sucede si es desproporcionada, Audiencia Provincial de Murcia de 31 de octubre de 2013 (SP/SENT/742449).

Tampoco cabe exigir el total de la indemnización, sino que debe calcularse proporcionalmente al tiempo que restase por cumplir, Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 14 de octubre de 2014 (SP/SENT/799350).

Crisis económica: Varios Tribunales establecen la moderación de la indemnización en caso de desistimiento unilateral por el arrendatario de local de negocio al considerar la situación de crisis económica actual en el sector inmobiliario. Sentencias de la Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6.ª, de 6 de junio de 2014 (SP/SENT/775509) y de Burgos, Sección 3.ª, de 28 de julio de 2011 (SP/SENT/644567).

Celebración de nuevo contrato de arrendamiento: Procede la moderación de la cláusula penal en arrendamiento de uso distinto al de vivienda cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado por el arrendatario al haber arrendado de nuevo el local, Sentencia del Tribunal Supremo, de 29 de mayo de 2014 (SP/SENT/769425). En el mismo sentido, la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 3 de octubre de 2014 y AP Ciudad Real, Sección 1.ª, de 14 de febrero de 2013.

Igualmente, otras resoluciones contemplan la moderación de la cláusula penal teniendo en cuenta las circunstancias para volver a alquilar, si no existe dificultad, los Tribunales rebajan la indemnización. Sentencias de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2.ª, de 14 de mayo de 2014 (SP/SENT/782487), Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8.ª, de 18 de julio de 2012 (SP/SENT/691563) y Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3.ª, de 22 de diciembre de 2011 (SP/SENT/657849).

Entrega de las llaves: El Tribunal Supremo en Sentencia de 27 de septiembre de 2013 (SP/SENT/735531) establece que el hecho de admitir las llaves por parte de la arrendadora no implica renuncia a la indemnización pactada.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5.ª, de 9 de diciembre de 2013 (SP/SENT/749913) rebaja la indemnización por resolución anticipada de contrato de alquiler de local, dado que la Ley fijaba que se debían abonar las rentas hasta su expiración y lo rebajó hasta la fecha de efectiva entrega de llaves. El mismo criterio sostiene la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8.ª, de 2 de diciembre de 2013.

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