El uso y abuso de los elementos comunes

  María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En los edificios divididos horizontalmente hay dos clases de elementos:  los comunes (que se mencionan en el art. 396 CC) y los exclusivos de cada propietario.

Ahora bien, esto no siempre es fácil de determinar y de ahí los problemas que se ocasionan, partiendo de un principio general se podría decir que la propiedad privada alcanza todos los elementos que estén dentro del espacio independiente, sean o no conocidos, estén o no a la vista. Los anejos son aquellos elementos asignados de forma expresa como complementos de la propiedad singular, ya sea un trastero, un garaje, etc., que siguen idéntica condición que el piso o local, gozando de la misma independencia y disposición privada, siempre unidos al elemento principal.

El resto de la finca, todo aquello no contemplado como elemento privativo o independiente, es de propiedad común, incluso cuando no figura enumerado como tal específicamente, lo que supone que la propiedad individual queda realmente supeditada a que conste de forma expresa con carácter singular, salvo casos excepcionales en que haya un error material claro y manifiesto.

Por lo tanto, conforme al apdo. b) del art. 3 LPH, existe copropiedad de todos los dueños de pisos y locales sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes, insistiendo en que siempre con una interpretación amplia y en contra de considerar privada una zona o superficie no expresamente determinada como de titularidad individual.

No obstante, existen determinados elementos que se podrían considerar comunes, pero que específicamente aparecen en la escritura de división horizontal como de uso privativo, lo que será válido siempre que se haya hecho con anterioridad a la venta de propiedades, es decir, cuando existía un propietario único, así se establece en la Sentencia de la AP Madrid de 21 de mayo de 2013 (SP/SENT/724332), pues, con posterioridad, la jurisprudencia no admite esta posibilidad, de este modo se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2009 (SP/SENT/488247).

El propietario puede disfrutar de este elemento, pero nunca hacer obras en el mismo, tales como instalaciones permanentes. El problema que surge con estos elementos comunes de uso privativo es que, generalmente, la Comunidad pretende exonerarse de cualquier gasto, mientras que los propietarios beneficiados solicitan que las reparaciones sean a cargo de los fondos generales del inmueble, así, aunque habrá de estarse al supuesto concreto, no debe olvidarse que el citado elemento no ha perdido su naturaleza, es decir, continua siendo común, por lo que, si bien los gastos ordinarios de mantenimiento serán a cargo del usuario, el resto corresponderán a todos los propietarios.

Esta será, por lo tanto, la primera manera de atribución de uso y la más habitual, es decir, el otorgamiento a través del Título, pero, pueden existir otras formas; el uso continuado con el consentimiento tácito por la Comunidad y el consentimiento expreso, mediante el correspondiente acuerdo comunitario. En este último caso, la cesión puede ser gratuita u onerosa cuando se trate de un arrendamiento.

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Veamos cada uno de ellos:

– El uso continuado con consentimiento tácito:

El criterio de la doctrina es que no se produce la adquisición de la propiedad por «usucapión», precisamente por las especiales características de estos elementos comunes, que son en copropiedad, y de pasar a ser privativo supondría la asignación de cuotas y el cambio de todas las demás para seguir con el total de cien centésimas del art. 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este caso, lo que nunca consigue el usuario es que un elemento común pase a tener la consideración de privativo por un uso particular continuado, pero lo que sí se adquiere es el derecho a seguir con ese privilegio cuando pasan 15 años, que es la acción personal aplicable a tenor del art. 1.964 del Código Civil, aparte, incluso antes, si existe una actitud de consentimiento tácito de la Comunidad, de este modo se han pronunciado las Sentencias de la AP Sevilla de 4 de febrero de 2014 (SP/SENT/763090) y de la AP Madrid de 19 de abril de 2013 (SP/SENT/724353).

Es decir, la Comunidad no puede actuar en contra de sus propios actos, el poseedor ha conseguido, de este modo, «uso privativo», siendo muy dudoso, incluso, que al no poder modificarse el coeficiente, la Comunidad consiga elevar la participación en gastos.

– El uso por acuerdo comunitario:

Si se trata de una cesión indefinida de un elemento común, supondrá la modificación del Título Constitutivo, escritura de división horizontal, lo que requeriría el acuerdo unánime, según establece el art. 17.6 LPH.

En ambos casos, en cuanto al régimen de mantenimiento y reparaciones habrá de aplicarse lo dispuesto en el primero de los supuestos; esto es, ordinarios para el comunero y extraordinarios para la Comunidad.

No obstante, hay que tener en cuenta que la cesión, como tal, no está contemplada en la LPH y hay que entender que, si se es un uso temporal, se trata de un arrendamiento, por lo menos según nuestro criterio, conforme al párrafo segundo del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo necesario sería el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.

Hasta aquí el uso privativo, pero ¿cuándo se puede considerar que el uso es abusivo?

En principio, se podría considerar como tal esta utilización privativa fuera de cualquiera de los casos expuestos.

Uno de los ejemplos más típicos es el uso de zonas comunes para aparcar los coches privados, cuando este no esel destino y existen plazas privativas. Este es un problema complejo, sobre todo si se trata de vehículos que se mueven cada día, es decir, que no se trata de un depósito, sino simplemente de un uso, este tipo de actuaciones abusivas, repito, no tienen fácil solución. Únicamente se podrá tomar el acuerdo en la Junta de reiterar la prohibición, considerando que sería válido, incluso, que se decidiera que en caso de incumplimiento se puede contratar a una grúa para sacar los coches mal aparcados, con obligación de resarcir los gastos los propietarios causantes.

Reconocemos que esto será complicado y dará lugar a muchos problemas y discusiones, por lo que si hay otra vía de hecho, por ejemplo, colocar barras o pivotes que impidan aparcar, será la solución más práctica.

71 comentarios en “El uso y abuso de los elementos comunes

  1. Hola, me gustaría saber su opinión sobre mi caso, que tiene mucho que ver con este artículo. Vivo en un primer piso desde hace más de 15 años, con acceso independiente a un patio de luces. Del mismo modo vengo haciendo uso de este patio como espacio para tener, tanto lavadora como secadora, el patio esta cubierto con una chapa transparente apoyada en unos tubos, atornillados. He de decir que el uso de estos patios, se nos otorgo a los propietarios de las viviendas con acceso al patio de luces, por unanimidad en diciembre de 2001.
    Del texto que figura en el acta, se entiende que siempre que respetemos las normas de limpieza, orden y emision de ruidos podremos seguir haciendo uso de dichos patios. Pues bien han pasado los años mencionados, nunca ha habido ningún requerimiento por parte de la comunidad al respecto, pero por motivos que serian largos de contar, nos hacen un requerimiento con fecha 22/11/2016 para retirar todo lo que tenemos en los patios.
    Mi pregunta es: ¿que derechos tengo ante ésta situación?
    ¡Muchas gracias!

      • Hola mi vecino del bajo a edificado sobre una cama de proteccion del cuarto de contadores eléctricos, eso podría denunciar? Y donde porque estos edificios son de renta antigua por la concejalía de Andalucía

    • se puede pelear ,esta reflejado en el libro de actas esa reunión? solicite copia.
      por lo que parece no le están negando el uso del mismo ,le piden que saque lavadoras etc .puede que hay resida el problema,intente llegar a un acuerdo

    • Hola tengo una bicicleta en la azotea la vivienda es comunitaria pero la tengo en donde tiendo mi tropa que esta en cima de mi vivienda y me dicen que si no la quito de ahí en una semana se llevan la bicicleta? Pueden hacerlo gracias?

  2. Buenas tardes
    La comunidad en la que vivo tiene unas zonas communes con jardin y piscina. Hay establecida una servidumbre de paso y uso de piscina al hotel de al lado y mi comunidad es la obligada a mantener la piscina, la cual no esta en condiciones de uso .Ha habido muchos problemas y el hotel ha Ganado un juicio que obliga a mi comunidad a pagar el arreglo de la piscina, como hay muchos comuneros que no pagan, la comunidad en una Junta Extraordinaria ha cedido cedio por 50 años al hotel 1.670 metros cuadrados de nuestro jardin.
    Yo me opuse a este acuerdo y he enviado al secretario un burofax manisfestandole mi protesta.
    La pregunta es si para ceder 1.740 metros a cambio de no exigir el arreglo de la piscina se necesita unanimidad o solo 3/5.
    Muchas gracias

  3. Buenos días, vivo en un edificio con patio de uso privativo por ambos vecinos del primer piso, hasta ahí bien. pero uno de ellos ha instalado el calentador de gas natural en el patio sin pedir permiso del resto de vecinos, esto es legal?.
    Un saludo

    • no ,las fachadas son elementos comunes y se precisa permiso ,el calentador se puede instalar en el interior de una vivienda con 2 rejillas de ventilacion al exterior sin problema

  4. Dispongo de un piso en propiedad que tiene un jardín de la comunidad con uso exclusivo (fijado en escrituras de la propiedad y del edificio). todas las instalaciones de agua de la comunidad se han modificado recientemente pasando de ser comunes los consumos a colocar contadores en cada vivienda para hacer cumplir con la nueva normativa de este tipo de instalaciones. El jardín disponía de una toma de agua cuya instalación era original de construcción del edificio y pasada toda ella por áreas comunitarias. Esta instalación ha sido modificada para mantener el servicio y también pasada por zonas comunitarias (prácticamente por donde estaba trazada la anterior).
    Mí pregunta es: Quien debe pagar la nueva instalación, la comunidad o la propiedad de la vivienda?. la conexión de esta toma de agua debe ser a la propiedad o la comunitaria?.

    Muchas gracias por su respuesta y atención, saludos.

    Jesús González

    • la tiene que pagar usted y conectarla a su contador ,ya que al poner contadores cada vecino asume el agua que gaste ,si usted quiere regar sus flores asuma su costo

      • Vivo en un edificio de 10 alturas, 4 viviendas por planta. En cada planta hay 2 viviendas de 100 m. y 2 de 68 m. Las viviendas de 100 m se componen de 3 habitaciones, 2 cuartos de baño, salón y cocina y, las viviendas de 68 m se componen de lo mismo con 1 sólo cuarto de baño.
        Una persona ha adquirido una vivienda en la planta 4 de uno de los pisos de 100m haciendo una reforma completa. La reforma ha consistido en hacer 5 habitaciones y 5 cuartos de baño e instalando en la fachada 6 compresores de aire acondicionado, dedicando la vivienda al alquiler por habitaciones.
        Esto está denunciado en el Ayuntamiento, creyendo la comunidad que se está haciendo un sobreabuso de los elementos comunes, en concreto de las tuberías de agua ascendente y de las bajantes. Se le ha abierto expediente por parte del Ayuntamiento y reclamado la documentacion que justifique la obra a efectos de licencia.
        Ha pasado más de dos años y medio y la comunidad no ha vuelto a tener noticias del Ayuntamiento. Se le ha vuelto a reclamar al Ayuntamiento información.
        Hace unos días, nos hemos enterado que, en unos de los pisos de 68 m. Planta 7 han hecho otro cuarto de baño más, lo cual también ha sido denunciado.
        ¿Puede autorizar el Ayuntamiento este tipo de obra que da lugar al sobreabuso de esos elementos comunes?
        Si les da autorización, podría darse la circunstancia de que llegasen a haber en este edificio, por ejemplo 20, 25, 30 etc., cuartos de baño, lo cual creo que es una aberración.
        Entiendo, que los cálculos que hizo el arquitecto en su día, serían acordes con la edificación a realizar.
        ¿Sería posible una posible querella judicial contra estos propietarios, en caso que el Ayuntamiento aprobase este tipo de obras?.
        En caso de decidir ir a juicio ¿hay posibilidades de ganar por parte de la Comunidad?. ¿Sería complejo?.
        El edificio es del año 1968 y no tiene estatutos.
        Gracias y un saludo.

  5. Buenos días, vivo en una urbanización sujeta a régimen de propiedad horizontal con una zona común con piscina, jardín y un parque para juegos de niños.
    La zona que rodea a la piscina y que da acceso a las viviendas está siendo utilizada constantemente como circuito de bicicletas por los niños, a pesar de existir una zona especifica para juegos, ello ocasiona ruidos en las alcantarillas (ante mis quejas me dicen que ponga «gomas de ruedas de bicicleta» o aislante) y también ocasiona peligro porque al salir de mi propia vivienda y a la velocidad que van corro el riesgo de ser atropellada y a la inversa, los niños utilizan en sus circuitos de bicicletas la zona de parking con el peligro de ser atropellados para ellos al tratar de salir de la urbanización con mi vehículo, obligando a dar frenazos.
    Este conflicto, por las molestias que ocasionan los circuitos de bicicletas, se trato de solucionar diciendo a los niños que no corran, que no pueden hacer carreras rápidas, obviamente todo sigue igual porque no es plan de poner un velocímetro o un radar como en las carreteras. Quién dice cuando una carrera es rápida?
    Creo que se esta utilizando abusiva mente una zona común, ya que hay una zona especifica de juegos y que, en mi caso y el de otros vecinos, los ruidos son muy molestos y la cercanía de la puerta de mi casa particular a ese «circuito» es peligrosa.
    Por otro lado, me están ocasionando el perjuicio y la carga de tener que estar constantemente poniendo y reponiendo el aislante de las alcantarillas, el uso común de esa zona, no tiene por qué ocasionarme ninguna carga.
    Me gustaría saber si hay algún precepto de la Ley de P.H. que puede dar solución al problema planteado, o si hay jurisprudencia, o si sería posible hacer alguna consulta al Colegio de Administradores de la Propiedad.

  6. En terreno común cerrado se ha abierto una puerta de garaje para pasar a un terreno propiedad particular de uno de los comuneros.
    Se puede hacer?.
    Existe prescripción para denunciar este hecho?.
    Gracias.

    • Buenos días,

      Tenemos una rampa de acceso rodado a 2 parcelas de garaje cerradas.
      A ambos lados de la rampa hay jardín privado, a un lado de mi vecino y al otro mío.

      Mi vecino ha asfaltado su parte y quiere aparcar otro coche en esa zona (no habilitada para ello ya que en escrituras consta como jardín) y acceder además por la rampa común cuyo cometido es acceder a las parcelas de garaje y no a los jardines.

      Es legal?

      Agradecería respuesta vía privada.

      Gracias

      • tiene que solicitar el cambio de uso ,que no se lo concederan al ser zona comunitaria del edificio con uso particular ,si lo denuncia tiene que quitar el asfalto.

  7. vivo en una finca donde hay una zona de jardin pero en la escritura de uno de los pisos (los otros 2 no pone nada) y este Sr no quiere pagar el coeficiente que le corresponde en la escritura cuando se hace trabajos, se le podria quitar este uso privativo del jardin?

  8. Por el patio de luces de mi edificio y desde hace mas de 15 años, discurren los tubos de calefacción individual de varios vecinos, los cuales están forrados con espuma negra. Desde entonces, se permitió, condicionado a que fuesen pintados de blanco o tapados con regleta de plástico blanca, como así se viene haciendo.
    Desde principios del año pasado, la vecina situada en el mismo nivel de mi piso, cambió el forro pintado de blanco por otro más grueso y NEGRO.
    Como estamos al mismo nivel, desde tres de mis dependencias se ven por necesidad, dando una sensación deplorable. Se le ha indicado por diversos medios que lo corrija y se niega a ello.
    Quisiera saber que debo hacer, pues no hace caso a la Junta ni al Administrador y yo personalmente quisiera ejercer lo procedente para que se obligue a corregir esta anomalía

  9. Buenos dias,
    Tengo en mi local comercial de hosteleria un hueco debajo de la escalera con 9 escalones de subida hasta la puerta del ascensor, es decir la entreplanta considerada como baja.Ese hueco lo usa mi inquilino como almacén tiene una altura baja, es dedir hay que agacharse para entrar en dicho hueco de unos 5 mts. cuadrados. Este hueco lo tengo desde que compré el local al comienzo de la construccion y escriturado en el año 1985. Problema: La comunidad de vecinos pretende quitar los 9 escalones para poner la parada del ascensor (Ahora en entreplanta) a nivel de calle. CONSULTA: Tendria yo derecho a ceder este hueco o se puede considerar como privativo mio por compra? ACLARACION: el acesso al hueco se acede por mi puerta de entrada al local , ahora
    está alquilado. La directiva de la comunidad dice que el hueco mencionado debajo de la escalera es de la comunidad. En la escritura no menciona nada de esos metros con escasa altura de que disfruto sinó que menciona la superficie total comprada que es mayor de lo que existe en realidad, es decir por escritura deberia tener mas metros o bien en su día al medir , ya midieron ese hueco.,
    Gracias por su atencion

  10. Buenos días.
    A ver si me pueden ayudar:
    Vivo en un Duplex de mi propiedad, que está en régimen de propiedad horizontal. A la altura de mi terraza trasera se encuentra el techo del cuarto de comunicaciones, con una superficie aproximada de dos metros cuadrados. A dicho techo no puede acceder nadie salvo poniendo una escalera desde la calle, a una altura de 10 o 12 metros.
    Yo tras la limpieza de ese techo, vengo haciendo uso de el «como solarium», dese hace unos doce o trece años aproximadamente. Cuando realicé la limpieza y empecé a hacer uso del mismo, se lo comenté verbalmente al presidente de la Comunidad, y al vecino colindante, y durante todo este tiempo lo he venido usando sin problema alguno por parte de ninguno de los comuneros.
    Tras todo el tiempo transcurrido, ahora viene el vecino colindante, el cual no tiene acceso de ninguna forma, salvo la construcción de una escalera de unos quince o veinte metros desde su terraza, alegando que ese techo le corresponde a su vivienda porque el en su día lo cedió a la constructora para realizar el cuarto de telecomunicaciones, y que debo devolverlo a su estado originario dejando de hacer uso de él.
    Que derecho puede tener este vecino sobre ese techo.
    Entiendo que si verdaderamente lo cedió en su día…pues ya no le pertenece,,,y sobre todo que no puede acceder a él salvo la farahónica construcción de una escalera desde su terraza.
    Que puedo alegar yo?
    Ya comenté en la junta de la Comunidad que yo no me titilo dueño de esa zona,,,sólo que hago uso de ella en la manera expuesta.
    La Comunidad alega que ellos no tienen ningún problema en que lo use,,,,que lo demás es algo personal de ese vecino.
    Que pasos debo seguir?

    • si el vecino lo cedio en escritura ,no tiene derecho ya sobre el ,intente contactar con la constructora ,puede que le firmen un acta notarial reconociendo le el uso y disfrute del mismo

  11. Hola, tengo un problema y no sé cómo abordarlo, vivo en un sobreatico y arriba tengo un terrado comunitario, los vencínis suben a tender y por desgracia todo se hace encima del cuarto de matrimonio y comedor, el problema viene cuando suben vecinas/os con calzados que retumban en el techo de abajo. He hablado con alguna vecina y hemos acabado discutiendo. No se que hacer. Gracias

  12. Vivo colindando con una era o terreno en común, solo por 3 vecinos, pero uno de ellos a dejado que hagan un camino para unos cuantos más abajo que no colindan con la era y encima aparcan sus coches en la era, bloqueando el paso a mi casa.
    Al ser comunitaria, no publica. ¿tienen derecho a usar la era, como paso a ese camino que han hecho y aparcar, o no?.
    Si sabéis la ley , decírmela, gracias.

  13. buenos días,
    en mi comunidad había un piso ocupado, los cuales han sido desahuciados por la policía y juzgado hace mas de una semana. Han dejado enseres personales, en zonas comunes, descansillo y portal. mi pregunta es: ¿Quién debe retirar dichos enseres? ¿tendría derecho la comunidad a tirarlos? aparte del espacio que ocupan, están sucios, y huelen mal.

  14. Buenas tardes..entre mi vecino de enfrente y yo hay un pasillo de paso y servidumbre que da al terreno de un tercer vecino para que pueda meter el coche en su parcela tal pasillo mide como unos 25 ó 30 metros y la constructora le puso la puerta al final del pasillo,yo como mi vecino de enfrente pagamos lo correlativo en el IBI por el uso de ese pasillo ya que mi valla en su totalidad esta en el…unos dias atras cambió la puerta al principio del pasillo sin permiso previo ni de mi ni del ayt de mi localidad…preguntado por dicho permiso me contestó groseramente…he ido al Ayt de mi localidad y no tienen competencia para ello segun me dijo el concejal de obras no puedo acceder a mi fachada porque la puerta puesta por el vecino me lo impide…..como tengo que hacer para legalmente revertir esta situaccion?? Un saludo y gracias

  15. Buenas tardes,
    La comunidad de vecinos donde vivo está formada por dos hileras de chalets en la parte baja y una tercera hilera de chalets a una altura de unos 7 metros por encima de las filas inferiores. Las vallas de cada vivienda de la fila de arriba terminan justo 2 metros antes del muro de contención que divide la hilera de arriba de las de abajo. El espacio que queda entre las vallas de las casas de arriba y el muro es una zona común preparada para ser ajardinada, pero los vecinos de arriba quieren mover las vallas hasta el muro para ampliar sus jardines con la excusa de que en esa zona es difícil que un jardinero pueda trabajar. Como un vecino se negó a que se les cediese este terreno común, propusieron que se haga un alquiler de estos terrenos para que puedan finalmente mover la valla de sus jardines. Según el administrador de la finca, esto no requiere de unanimidad al ser un alquiler de las zonas comunes y no una cesión a pesar de que esa zona común cedida por alquiler sería de uso privativo, pero ¿cómo afecta esto a las cuotas de la comunidad? ¿Cómo afecta al Registro de la Propiedad? ¿Es necesario comunicar estas modificaciones al ayuntamiento? Y por último, si vendiesen sus casas después de ampliar el jardín con este alquiler de la zona común, ¿estaría obligado a retroceder esa valla a su posición original?

  16. Buenas tardes
    Desde hace mínimo 25 años llevamos disfrutando del uso de una de las azoteas comunitarias en la 5 planta , donde además tenemos un apartamento. En la azotea puede entrar cualquiera de los demás propietarios ya que tienen su propia llave y no existe ningún obstáculo.
    La cuestión es :
    Tenemos una caseta en una de las esquinas de la azotea comunitaria que no obstaculiza paso ni impide ninguna acción.
    donde guardamos enseres de ropa de cama y productos típicos de limpieza diaria.
    Nadie se ha opuesto en todos estos años.
    Pero hace año y medio a dos años hay un nuevo propietario en la primera planta,y a fecha de octubre del 2019 ha pedido que se quite tal caseta.
    Puedo pedir el voto de los demás vecinos?
    Cuanto 0/0 necesito de votos?
    Que puedo alegar..
    Tengo algún derecho por antiguedad si nadie ha reclamado en todos estos años
    Muchas gracias.

    • Buenas tardes vivo en un piso en una segunda planta y hace 10 años abrimos de la solana a la fachada que va a la calle un conducto para sacar el tubo de la secadora y ahora me llama la administradora de la comunidad para comunicarme que tengo que taparlo y dejarlo como estaba o me denuncian. Después de 10 años pueden denunciarme por eso? Gracias

  17. Hola si es tan amable, soy el presidente de una comunidad.El problema con el jardin comun enel 2013 se le autorizo , una rampa para minusvalidos por el negocio que tiene, pero con unos compromisos muy estrictos que no ha cumplido, y no por unanimidad.En el 2019 hace una obra alargando la rampa ocupando la mitad de todo el jardín , echando hormigón fuera de la rampa sin la autorización.Como presidente le he mandado un comunicado para hacer diligencias .hay que denunciarlo. necesito urgente una respuesta ya que tengo una reunion dentro de dos semanas.gracias

      • Muchas gracias por acudir a nuestro blog.
        El contenido de nuestro blog es meramente informativo, pero existe la posibilidad de plantearnos esta cuestión a través de nuestro servicio de consultas de pago, donde estudiaremos de manera pormenorizada el caso que nos comenta
        Puede ponerse en contacto con nuestro Servicio de Atención al Cliente mediante las siguientes vías:
        Correo electrónico: sac@sepin.es
        Teléfono: 902 33 88 00 // 91 352 75 5
        El equipo de Sepín

  18. Buenas tardes tengo una consulta, a ver si entre todos pueden arrojar un poco de luz sobre este asunto:

    Mis socios y yo queremos montar una guardería en un local comercial, el problema es que la consejería de educación nos exige que dispongamos de un patio. En torno al bloque de pisos, en contacto con el local hay una zona común exterior sin vallar que no se usa para nada, está llena de hojas y latas de cerveza y allí van a veces de noche a fumar porros los muchachos. La pregunta es si podríamos como arrendatarios de ese local hacer un uso diario de ese patio (solo una hora al día, solo los días que no lloviera y sacando unas vallas de plástico que tras el recreo quedarían recogidas) sin tener que recabar un permiso expreso de la comunidad de vecinos. Parece ser que el dueño del local no está muy bien avenido con la comunidad porque se niega a concertar una reunión con los vecinos.

    Es un caso muy concreto pero el problema es que nos echa el dueño del local que tenemos ahora y nos vamos los 3 socios y 9 empleados mas al paro si no solucionamos esto.

    Muchas gracias de antemano.

  19. Modificación estatutaria:
    La cubierta del edificio constituía un elemento común; pasando a ser un elemento privativo que tendrá como anejo el derecho de vuelo ampliamente descrito, permaneciendo el resto de normas establecidas inalteradas.
    ¿Puedo usar la azotea exclusivamente?

    Gracias Un saludo

  20. Tenemos un conflicto en la comunidad. En la parte trasera del edificio tenemos un patio comunitario cuyo acceso solamente tiene el bajo comercial.
    Este acceso, que en un principio no existía, fue permitido por parte de la comunidad para la recogida de ropas que se caían y limpieza del patio.
    Desde que cambiaron de dueños, éstos últimos están utilizando dicho patio como almacén de su comercia, sin el consentimiento ni aprobación de los vecinos.
    De hecho, tal y como reflejan las actas, la comunidad a denegado el uso del patio como almacén al comercio.
    El comercio cree estar en su derecho de uso al ser una zona comunitaria.
    En el estatuto de la comunidad no pone nada respecto al uso del patio.
    Lo que quisiéramos saber es si el comercio tiene derecho a utilizar el patio como almacén (palets, container, carretilla,etc).
    Y si no fuera así, ¿cuales tendrían que ser los pasos a dar por parte de la comunidad ante la negativa por parte del comercio a retirar los enseres?

  21. UE as tardes, tengo un inconveniente con mi vecino del primer piso.
    El esta ulilizando la hacer a como parquiadero de su auto sin dejarnos mucho especio para libre circulación y todo el día lo deja ahí, el dice que hace parte de su propiedad y no deja parquiar a nadie más, volviéndose grosero.
    El edificio donde vivimos tiene 5 pisos y yo le dijo que esa área hace parte de todo el edificio ya que el utiliza el primer piso sola como viviendo y no parquiadero, ayuda que debo hacer

  22. Buenos días,
    Vivo en una comunidad con patio interior común a 3 portales en cuya fachada están instalados los tendederos. Resulta que el vecino de al lado, que pertenece a otro portal, instaló el suyo justo delante de mi ventana, y lo deja casi siempre sobre mi alfeizar. Mi pregunta es si le puedo instar a que lo retire y que lo coloque en otra ventana puesto que la tiene.
    Por un lado, impide algo la entrada de luz y por otro, no lo ha limpiado nunca.

    • Hace 5 años instalé 1 tejadito pequeño en mi terraza de aproximadamente un metro por 3 para cubrir la lavadora y para tender la ropa. la comunidad no me puso problemas pero ahora que un vecino quiere poner un tejado más grande me solicitan que retire el mío ¿ tienen derecho de hacerlo?

  23. Hola, Buenos días.
    Vivimos en una Comunidad de chalets unifamiliares con su garajes y rampa individuales ya que los garajes están mas elevados de la zona de la calzada de la urbanización. Y se decidió hace dos años en acta comunitaria que para que los coches no estuviesen aparcados por el medio de la zona Comunitaria prohibirlo… y que se dejasen aparcados en las rampas de entrada de cada uno de nuestros garajes. Pues bien… ahora quieren prohibir el dejarlos ahí también… osea que no podamos aparcar en la rampa de entrada de nuestro garaje, con la excusa de que visualmente no es aceptable porque el vehículo es una furgoneta y que se mueve poco. Mi pregunta es ¿pueden hacerlo? ¿lo pueden prohibir? Y si es así… ¿se debe de botar por mayoría o por unanimidad?
    Muchas gracias

  24. VIVO EN UNA COMUNIDAD LA CUAL TIENE DOS PASAJES, UNO POR DONDE ENTRAMOS LOS PROPIETARIOS Y OTRO EN LA QUE HAN CONSTRUIDO APARTAMENTOS, PARECE SER QUE EL PROPIETARIO DE LOS APTOS, TIENE EL USO PRIVATIVO DEL PASAJE AUNQUE SEA COMUNITARIO, MI PREGUNTA ES, SI YO COMO PROPIETARIA DE LA COMUNIDAD TENGO DERECHO A TENER LAS LLAVES DEL PASAJE, YA QUE TODAS LAS VENTANAS DEL EDF. DAN AL PASAJE Y PUEDE SER QUE EN UN MOMENTO DADO, POR CUALQUIER URGENCIAS Y HAYA QUE ENTRAR AL MISMO.

  25. Tengo dos consultas, estaría muy agradecido que me aconsejara.
    Vivo en una urbanización de casitas adosadas y están en pendiente, entonces cuando llueve se filtra el agua hasta dar con mi vecino al que por el forjado que dá connmi pario se le filtra toda la humedad a su casa. Evidentemente por humanidad voy a hacer todo lo que esté en mi mano, mi seguro dice que al estar el patio ensolado no se hace cargo, el seguro de la comunidad dice que al ser problema de construcción no se hace cargo, la vivienda tiene 14 años y la constructora no se la espera.
    El tema es que quieren abrir una zanja en mi patio (ensolado y precioso) e impermeabilizar el forjado de mi vecino, drenaje….etc. Mi pregunta es ¿dónde empiezan y donde acaban mis derechos? derechos de que me niege a que se haga por mi propiedad (que no me negaría a no ser que no me dieran suficientes garantías), como puedo garantizarme que mi pario se quedará como antes de la obra.
    La otra cuestión es que este vecino hace uso y disfrute de los cimientos de mi casa, abrió en su día (yo no vivía ahí en aquel entonces) una puerta desde su aparcamiento hacia mis cimientos y ahí guarda los enseres de la playa, pintura….y entra y sale cuando y como le dá la gana ¿estoy en derecho de obligarle a cerrar esa puerta? ¿se considera zona común los cimientos de mi casasi estan todos corridos?
    Por favor ayúdame, muchas gracias.

    • Vivo en edificio de 12 pisos, en cada piso hay 4 apartamentos, en la zona común de cada piso se puede colocar materas con plantas para decorar siempre y cuando no se obstaculice el paso de los habitantes de los 4 apartamentos?

  26. Comunidad de Propietarios de 200 apartamentos, inicio 1967; en la misma fecha se inicio una Comunidad de Explotación con la aportación 100 apartamentos (en ambas el mismo Presidente).
    La primera en (1967), cedio de los elementos comunes, unos trasteros (176,00 m2) gratuitamente, a la Cdad de Explotación. actualmente la nueva Junta, quiere que esta abone un alquiler o devuelva los elementos comunes.
    Mi pregunta:
    – Como se puede recuperar estos después de más de 50 años.
    – Pueden cobrar un alquiler, después de 50 años gratuitamente?

  27. Buenas noches,

    Tenemos una terraza común de uso privativo, en un bajo, y esta, incluía (pasado) una rampa de acceso (la cual quitaba mucho espacio) y jardín. En escritura viene exactamente

    «terraza, jardín y rampa, común, de
    acceso y uso privativo, de dieciséis metros cuadrados con
    treinta y siete decímetros cuadrados»

    Esto lo hicimos antes de entrar a vivir y sin pedir permiso a la comunidad, pues, esta no colinda con ningún otro elemento / vecino y pensamos que al ser una comunidad muy pequeña no le importaría a nadie. 

    La obra que hemos realizado consiste en quitar la rampa que viene en el plano y elevar el resto para dejar una superficie plana (ambos bajos lo hemos hecho).

    Esto lo hicimos justo antes de que se constituyera la comunidad y luego en la primera junta de vecinos, se sacó como punto del día y todos los vecinos votaron favorablemente.

    Mi duda es, que ahora, uno de los vecinos (1 de 12) quiere que firmemos un documento exonerando a la comunidad de gastos y reparaciones (No nos parece mal), pero este vecino está resultando molesto no solo con nosotros y nos gustaría saber si podría demandarnos teniendo que volver al estado anterior.

    Muchas gracias.

  28. Buenas tardes.Tengo una vivienda que,junto con otras dos viviendas, está construida en una única parcela.Mi vivienda es la del centro.Teniamos una piscina y empezó a perder agua.Decidimos hacer una nueva y,cual fue la sorpresa del constructor al descubrir que había un cable de alta tensión sin señalizar que atravesaba la antigua piscina.Resulto que el cable correspondía a mí vecina y venía desde la parte delantera de mi casa y atravesaba la zona común delantera de mi casa hasta llegar a su casa.El problema es que la vecina no quiere poner el cable delante de su casa y quiere que atraviese otra vez el frente de mi casa.A mí no me molestan los contadores pero sí el cable.? Cómo se soluciona esto porque supone un peligro.

  29. Aún estoy esperando contestación…. No me han contestado.
    Para que ponen esta página si no responden.
    Soy María…..
    Gracias

    • Muchas gracias por leer este post. El contenido es meramente informativo, es imposible contestar todas las consultas que nos realizan, además, en algunos supuestos, necesitaríamos más información y un estudio para la resolución.
      No obstante, si está interesada en una respuesta profesional, puede contactar con nosotros a través de nuestra dirección de correo electrónico sac@sepin.es, en el teléfono 91.352.75.51, o bien entrando a través del siguiente enlace: https://www.sepin.es/tienda-online/default.aspx?id_grupo=50&grupo=Consultas.
      Firmado: María José Polo

      • Tengo una pregunta, mi casa tiene un jardín común de uso exclusivo asignado por la constructora, los hijos de una vecina siempre quieren jugar en él tirando piedra y palos y rompiendo las flores, le pegaron a mi carro y les hicimos reclamo, la mamá de los niños vino muy molesta a decirnos que los niños tienen derecho de jugar ahí porque y no podemos decir nada porque el jardín es propiedad del conjunto, no pude decir nada porque en realidad no conozco la norma, yo tengo que permitir que los niños hagan lo que quieran en ese espacio aunque sea de uso exclusivo?

  30. Buenas, queria saber si los vecinos de un edificio de 18 pisos, pueden dejar los zapatos y bambas en la puerta de su casa,osea en las zonas comunes de la escalera de acceso con el consiguiente malestar de otros vecinos. Tambien queria saber si pueden dejar la bolsa de basura colgada del pomo de su puerta, pero por la parte exterior y si pueden dejar trastos viejos , palets viejos macetas viejas osea para tirar por tiempo indefinido en la escalera comunitara

  31. Buenas tardes, soy vecino de un edificio con tres números de portal que están rodeados por una manza de propiedad mancomunada. Pues bien, hay un bar que da justo a uno de los tramos de dicha propiedad mancomunada y, con independencia de la legalidad de su horario, que desconocemos porque no lo hace público el arrendatario (tampoco su horario), sus clientes salen a hablar y fumar hasta las 2:00 o 2:30 de la mañana. No nos cabe en la cabeza a quién se le ocurrió dar permiso para montar un negocio así, sin espacio exterior y sin derecho a terraza (la comunidad, lógicamente, se niega a dar dicho permiso). Entendemos que debe tener alguna servidumbre de paso pero que se ocupe un lugar mancomunado para el disfrute de un negocio privado es inaudito. Si consideran que el caso tiene recorrido, nos pondremos en contacto con ustedes a través de su dirección. Muchas gracias, Jesús y Claudia

  32. Buenas tardes,
    Queríamos solicitarte asesoramiento sobre un problema que tenemos en nuestra comunidad. En nuestro edificio hay dos locales comerciales que tienen un sótano cuyo único acceso es desde dentro del local. Dentro del edificio tenemos un acceso a la antigua portería y a un patio de luces, en el cual los dos locales comentados tienen una ventana de ventilación de sus sótanos. Hace casi 1 año, uno de los locales hizo reforma cerrando el acceso a su sótano y abrió con una puerta la ventana del patio de luces con la finalidad de alquilar el antiguo sótano como vivienda..
    En dicho patio de luces es el único sitio donde se podría poner un ascensor.
    ¿Cómo podríamos solucionarlo?
    Muchas gracias de antemano.

  33. Hola, mi pregunta es al respecto de la covid 19. Mis vecinos llegan de la calle y dejan los zapatos en el felpudo, osea en zonas comunes. ¿Es esto normal? ¿Pueden hacerlo. Gracias

  34. Buenos días. Nuestra comunidad de vecinos tiene derecho de uso de parte de las zonas de ocio de otra comunidad vecina. Pagando una cuota a partes iguales con los vecinos de la otra comunidad. Ya conseguimos que esas zonas tuvieran contabilidad independiente pues hasta hace poco no era así.
    Alegan que como no somos propietarios de su comunidad no tenemos derecho a voto, por lo que ellos deciden qué hacer y cómo gastar el dinero, si hay derramas o no… parece ser que en los estatutos de su comunidad así se refleja.
    Dado que estamos obligados a pagar, pero no tenemos derecho a opinar ni a decidir…
    La pregunta es… >>¿podemos renunciar a ese derecho de uso?
    Gracias

  35. Buenos dias.
    Vivo en la primera planta de una comunidada. Mi baño y mi cosida da en un patio interior. El la planta cero hay un local. El proprietario de este local ha subido el suelo del patio interior a nivel de mi piso, y no tiene liciencia por parte del ayutamiento, y tampoco la aprobacion UNANIME de los vecinos segun la LPH. Ahora ha alquiado el local, a una tercera persona. Este inquilino hace un local para comida. Desde el local ha sacado un hono tipo industrial en el patio interior, sin pedir permiso a los vecinos segun la Ley. Desde mi punto de vista el ilegal, insaludable, molesto y nocivo. Puede desarrollar su actividad? Gracias.

  36. vivo en el ultimo piso de una comunidad, en el cual por escritura tengo asignado como uso exclusivo y excluyente en escritura de la terraza superior del piso, teniendo acceso solamente por el interior de mi propiedad ,(piso), ¿quien tiene la obligación del mantenimiento de dicha terraza? la comunidad o yo.

  37. Quiero saber si tengo que escriturar nuevamente un piso por este tema siguiente:
    quirren poner un ascensor para todos los vecinos el problema es que no hay espacio en lis usos comunes y tenemos que dar parte metro cuadrados de nuestra vivienda para la instalación con lo cual la vivienda sd queda con menos metros que figura en ka escritura hay que hacer nueva escritura ?

  38. Hola,quiero saber si es correcto que un vecino entre a la habitación de una menor de edad sin pedir permiso habiendo más personasen la residencia y no responder por ello.

  39. Buenos días ,en la urbanización donde resido las casas unifamiliares son un cuadrado que tienen cuatro viviendas, entre cuadrado y cuadrado hay un pasillo por el cual tiene acceso el vecino, digamos de atrás por lo tanto el vecino de enfrente el de atrás como yo, nos viene el IBI de la casa y el pasillo…lo que se supone que es un espacio común ya que para pintar, reparar o hacer cualquier actuación tenemos que usar el pasillo pues la construcción original estaba estipulado para ello, pues bien, el vecino digamos de atrás ha puesto una puerta y se ha adjudicado todo el pasillo para el solito donde guarda los coches, según el Aytm de la localidad, no tienen competencia para actuar sobre ello porque según ellos no hay constituida una comunidad, si bien el IBI sigue siendo el mismo que en años anteriores a esta anomalía o quizás mas caro, preguntado al vecino quien le dio permiso para hacer eso, su respuesta fué una grosería monumental, mi pregunta es….que tengo que hacer para que revierta esa tropelía??? pues tengo encima que pedirle permiso para poder pintar la valla, y normalmente no suele estar asta la noche .Gracias de antemano por la posible respuesta….un saludo

  40. Buenos días …vivo como inquilina en una comunidad de cinco bloques y hace 2 meses deje 4 ruedas completas de coche en el cuarto de contadores donde la gente deposita varias pertenencias ya que la puerta está siempre abierta. Hace 1 semanas el chico del mantenimiento me comunica que tiró las ruedas a la basura (sin saber que eran mías) porque el administrador le dijo así. Hablo con el administrador y me dice que el no sabe nada, pero hace 2 días denuncie al chico y la vicepresidenta fue a declarar a su favor diciendo que ella le dijo que las tirase.Yo se que hay que poner un cartel para avisar que las retire o convocar una junta extraordinaria ,cosa que no se ha hecho….porque el dijo que fue para limpiar pero allí siguen las otras cosas que habian antes y tmb toda la suciedad porque no hizo nada …quisiera saber que puedo hacer en relacion con mi denuncia

  41. Buenos días
    Vivo en un edificio de 19 viviendas de las que 13 pertenecen a la misma persona. Esta persona ha decidió montar en la cubierta comunitaria transitable y sobre los cuartos lavaderos una instalación de paneles solares. Hizo en julio una reunión informativa convocada con 8 días de antelación. Ya ha procedido a instalar sobre los cuartos lavaderos, incluido alguno no de su propiedad. Dice que nos pasara los planos para los accesos a nuestros cuartos, pero perdemos el uso comunitario de la azotea transitable. Qué podemos hacer para no perder nuestro derecho a usarla?

  42. Hola, ¿ cómo puedo saber la potencia calorífica total instalada en cada vivienda cuando se con absoluts certeza que varias viviendas han duolicado los radiadores y otras los han sustituído por otros más anchos o más largos?
    gracias

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