El arbitraje como salida a los conflictos inmobiliarios

 Gema Murciano Álvarez

Documentación Jurídica de Sepín. Mediadora familiar. Abogado

A pesar de la pujanza en los medios de comunicación de la mediación como método alternativo a la resolución de conflictos, no debemos olvidar que en España desde hace varias décadas, va consolidando su andadura otro método de los llamados ADR, el arbitraje, tal y como se reflejó en la V Jornada de Arbitraje Inmobiliario celebrada en Madrid el 5 de junio de 2014.

Estas Jornadas han puesto de relieve la importante labor que está desarrollano un Juzgado de 1ª Instancia en particular, el 101, especializado en ejecución de laudos arbitrales y además diferentes iniciativas  a través de los planes de alquiler de vivienda, que incluyen una cláusula arbitral en sus contratos para dirimir cualquier controversia que pueda suscitarse de manera rápida, y sin coste en algunos casos al encontrarse cubiertos los gastos por las compañías de seguros. Además se contempla que pueda extenderse no sólo a vivienda, sino incluso a los arrendamientos de uso distinto de vivienda como pueden ser locales, naves…

Se insistió en repetidas ocasiones por los ponentes en la compatibilidad entre Jueces y Árbitros, y que era el momento de superar las desconfianzas propiciando un terreno colaborativo en virtud del Art. 8 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje. Prueba de ello es el apoyo judicial que pueden requerir los árbitros en la práctica de determinadas pruebas.

El talón de Aquiles en esta colaboración es una cuestión de tiempo. El arbitraje tiene entre sus virtudes la rapidez del procedimiento, lo que choca frontalmente con el colapso judicial del que hacen gala nuestros tribunales, razón por la cuál se solicitaron los instrumentos necesarios que tengan la capacidad de dar respuestas de manera rápida y eficaz a las peticiones de los árbitros en materia de prueba y también en ejecución de laudos arbitrales.

En dichas ponencias se dejaron cuestiones abiertas y que suscitan polémica, por un lado la reponsabilidad de los árbitros en el proceso o la imposiblidad de que éstos sean parte en una acción de nulidad como mecanismo de defensa de la figura del árbitro al equipararse a la del juez.

En cuanto a la acción de nulidad contra laudos arbitrales (Art. 40 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje), se constató que los motivos principales vienen referidos a defectos de notificación y por inexistencia de convenio arbitral.

En referencia a la notificación (Art. 5 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje) parece que está claro que hay que atenerse al domicilio señalado en el arbitraje, dado que este procedimiento se mueve por la autonomía privada y hay que tener en cuenta que el acceso a esta acción de nulidad supone el paso de dicha autonomía privada  a la tutela judicial efectiva, que no debe ser impedida. De hecho aunque en la Ley se menciona un intento efectivo, debe regir el convencimiento moral de que se haya notificado de manera segura. No en vano desde algunos tribunales se está considerando insuficiente la mera carta certificada con acuse de recibo devuelta, requiriéndose un segundo intento en el envío.

En materia de propiedad horizontal el punto conflictivo viene cuando  el sometimiento a arbitraje se aprueba en junta sin la presencia de los comuneros afectados, que posteriormente no impugna dicho acuerdo adoptado. Cuestiones además que fueron objeto de estudio y han sido tratadas ampliamente en un muy recomendable post realizado por D. Alberto Torres, Abogado, Árbitro y Director Jurídico de SEPIN y que puede leer pinchando aquí.

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