¿Por qué no funciona el arbitraje en las Comunidades de Propietarios?

Alberto Torres López

Director Jurídico de Sepín. Abogado. Árbitro

Aun cuando seamos fervientes defensores del arbitraje como solución extrajudicial de los conflictos, no podemos negar la realidad de que en el ámbito de las Comunidades de Propietarios, fuente inagotable de litigiosidad, el arbitraje no funciona.

Uno de los motivos es la inseguridad provocada por un sinfín de resoluciones contradictorias que, sin embargo, se vienen inclinando mayoritariamente por la postura contraria al arbitraje cuando el comunero afectado se halla ausente al aprobar la Comunidad el acuerdo de sometimiento de la controversia surgida a la resolución arbitral.

El interesante Auto AP Madrid, Secciín 21.ª, de 9 de enero de 2013 (SP/AUTRJ/710107), muestra esta disparidad de criterios entre las distintas Secciones de la Audiencia Provincial de Madrid. De este modo, podemos colegir, citando, además, otras Secciones y resoluciones posteriores no recogidas en el citado Auto:

– Otorgan validez al convenio arbitral aún cuando se halle ausente de la Junta el comunero afectado: Sección 8.ª (Autos 25-2-2013, 10-10-2011, 19-9-2011 u 11-7-2011); Sección 9.ª (Autos 22 y 23-5-2012, 24-6-2011, 27-7-2011); Sección 13.ª (Autos 23-3-2012); Sección 25.ª (Autos 13-3-2012, 29-10-2010).

Resumiendo brevemente el fundamento esgrimido por todas estas resoluciones para su admisión, si el comunero ausente no impugnó en tiempo y forma el acuerdo comunitario en el que se aprueba la sumisión a arbitraje de la cuestión litigiosa conforme a lo dispuesto en el art. 18 LPH, éste es perfectamente válido y tiene la efectividad propia de todo convenio arbitral.

– Por el contrario niegan validez al convenio arbitral cuando el propietario no acude a la Junta: Sección 9.ª (Auto 10-1-2013); Sección 11.ª (Autos 28-1-2013 o 23-4-2012); Sección 12.ª (Autos 17-1-2013, 16-1-2013, 12-1-2013, 7-5-2012 y 15-6-2011); Sección 14.ª (Autos 18-1-2013 o 02-2-2012 o Sent. 27-3-2007); Sección 18.ª (Autos 21-05-2012 o 24-4-2012); Sección 19.ª (Autos 19-1-2012, 7 y 12-7-2011); Sección 20ª (Auto 20-02-2012) y la propia Sección 21.ª además de en el Auto que dicta de 09-01-2013 en otros posteriores como el de 15-1-2013 y anteriores de 17-10-2012, 20-7-2012, 27-3-2012, 11-1-2012 u 8-11-2011.

A su vez, estas resoluciones sostienen resumidamente que la efectividad del convenio arbitral, respecto de los propietarios individualmente considerados, exige que estos acepten expresamente el convenio.

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Es importante reseñar que la práctica totalidad de estas resoluciones se refieren a las reclamaciones de cuotas comunitarias, lo que es prueba palpable de la escasa implantación del arbitraje en el ámbito de las Comunidades de Propietarios, puesto que lo importante sería que la voluntad de someter a arbitraje se extendiese a la totalidad de las cuestiones litigiosas propias de aquellas.

Personalmente, me muestro favorable a la postura mayoritaria que todo parece indicar va a acabar imponiéndose en nuestros Tribunales, sin que ello suponga ningún tipo de reticencia a la admisión del arbitraje en el ámbito de las Comunidades de Propietarios; muy al contrario. El arbitraje exige convencimiento y voluntad expresa de las partes plasmada en el inexcusable convenio arbitral. El arbitraje no puede utilizarse como subterfugio impuesto por una de las partes por considerar que puede ser más favorable para sus intereses. Todos deben creer que es la mejor forma de solventar las distintas controversias que puedan surgir entre ellos eligiendo cuidadosamente la Corte Arbitral que deba resolver estos conflictos.

Además, reiteramos que esta sumisión debería hacerse respecto de cualquier controversia que pueda surgir en la Comunidad, puesto que hay que ser conscientes de que precisamente en las reclamaciones de morosos es donde menos sentido tiene el arbitraje, dado que la necesidad de acudir a los Tribunales para ejecutar el Laudo va a ralentizar más la reclamación que si se acude directamente al juicio monitorio, en el que de no formularse oposición, como ocurre en la mayoría de los casos, se abre de forma casi inmediata la ejecución.

Por lo tanto, es importante señalar que para que no exista ningún tipo de duda sobre la validez del arbitraje en el ámbito de las Comunidades de Propietarios es necesario:

1.º Que la sumisión a arbitraje venga recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, con la claridad y precisión propia de todo convenio arbitral, siendo recomendable transcribir la cláusula propia de la Corte Arbitral elegida.

2.º Que, de no ser así, se acuerde por la Junta de Propietarios con el voto favorable del comunero o de los comuneros afectados. Dicho acuerdo no requiere el voto unánime de la Comunidad, puesto que, en relación con esta última, bastará con la voluntad de la mayoría de los comuneros al no implicar la modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos conforme a lo dispuesto en el art. 17.6 LPH ni hallarse en ningún otro supuesto de mayoría cualificada.

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