¿Cómo determinar las “pequeñas reparaciones” que incumben al arrendatario?

  Begoña Costas de Vicente

Directora Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponde las obras de conservación en una vivienda arrendada establecen que la obligación es, en principio, del arrendador.

Art. 1554.2ª Código Civil: “El arrendador está obligado: 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

Art.107 TR LAU 1964: Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.

Art.21 LAU 29/94: 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.”

Por tanto, como principio general, podemos indicar que es el arrendador el responsable de todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin tener derecho a elevar la renta por ello, aunque por el contrario, las pequeñas reparaciones que se produzcan por el uso ordinario de los elementos que la componen correspondan al arrendatario. En este caso, cuando el deterioro sea imputable a éste último, la obligación del arrendador se extingue a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

Dicho esto, si el arrendador no cumple con esta premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias, cuando resulte procedente, acudiendo a la correpondiente acción judicial.

Pero la cuestión que suscita debate y que da lugar a numerosa casuística por los distintos Tribunales es ¿donde está el límite para determinar cuales son obras necesarias y cuales pequeñas reparaciones?

Nuestro criterio es que aquellas reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, serán a cargo del arrendador.

 Dentro de estas obras, señalamos, entre las más habituales:

–  El arreglo de tuberías, Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 18. ª, 24-2-2011 (SP/SENT/626746) , Audiencia Provincial de Valladolid, Sec. 3.ª, 29-12-2010 (SP/SENT/544036),

–  La sustitución y mantenimiento de la caldera, Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 14.ª,  14-10-2004 (SP/SENT/63588) y 27-4-2006 (SP/SENT/92799); Audiencia Provincial de  Barcelona, Sec. 4.ª, 19-7-2012, (SP/SENT/700177)

– La pintura de las paredes o el arreglo del suelo, como establecen las resoluciones de Audiencia Provincial de Asturias, Sec.7ª, 18-11-2013 (SP/SENT/741965) y de Cantabria, Sec.4ª, 11-5-2006 (SP/SENT/96834).

–  Adaptador de potencia eléctrica, Audiencia Provincial de Alicante, Sec. 5.ª, 5-2-2009 (SP/SENT/452986) y Audiencia Provincial de  Madrid, Sec. 20.ª, 10-11-2010 (SP/SENT/537329)

Por otro lado, todos aquellos elementos u objetos que se utilizan diariamente y que no forma parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo defecto se produce  por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda, tendrán el concepto de “pequeñas reparaciones” y será responsabilidad del arrendatario. Realmente en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra el límite, pues se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el Juez el que considere, en su caso, cuándo estamos ante una “pequeña reparación”.

 Como ejemplos más habituales, a cargo del arrendatario, se encuentran:

 – Arreglo de grifos y cisterna, Audiencia Provincial de  Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 31-10-2011 (SP/SENT/651299), Audiencia Provincial de Burgos de 3 de marzo de 2006 (SP/SENT/84061)

–  Cerraduras de puertas y ventanas, Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 29 de marzo de 2004 (SP/SENT/56964) y Audiencia Provincial de Cádiz, Sec. 2.ª, 29-11-2011 (SP/SENT/658724)

– Electrodomésticos: frigorífico, lavadora o cocina. Audiencia Provincial de  Madrid, Sec. 14.ª, 14-10-2004 (SP/SENT/63588) y Audiencia Provincial de  Zaragoza, Sec. 4.ª, 20-7-2009 SP/SENT/472394

–  Persianas,  Audiencia Provincial de Baleares, Sec.5ª, 9-2-2012 (SP/SENT/663320),  Audiencia Provincial de  Asturias de  7 de diciembre de 2004 (SP/SENT/65698)

Ahora bien, debe quedar claro que no es lo mismo la obligación del arrendatario respecto a la necesidad de mantener y conservar en buen estado un elemento de la vivienda que su “sustitución”, ya sea por el transcurso del tiempo o por avería, pues en estos casos, el responsable del cambio o  sustitución será el arrendador, salvo que demuestre negligencia del arrendatario en el uso.

 Por último, no podemos olvidar que todo lo que no sean pequeñas reparaciones consecuencia del uso ordinario de la vivienda serán por cuenta del arrendador, con independencia de que en el contrato se haya pactado otra cosa, pues el art. 6 de la LAU establece la nulidad de las cláusulas que sean contrarias a lo dispuesto en favor del arrendatario.

9 comentarios en “¿Cómo determinar las “pequeñas reparaciones” que incumben al arrendatario?

    • Vivo en un piso de alquiler desxe hace màs de 50 años.
      Se hicieron obras para avtualizar el baño y la cocina.
      Nos sibieron el alquiler en el año 1991 10.000 pesetas (5000 por cada obra).
      El alquiler ha ido subiendo cada año.
      Aplicando la subida quw les petmite la ley.
      Tambien cada vez que hacen una obra de reparacion del edificio.
      Pintura escalera, ascensor,retirada amianto de los bajantes,han incrementado el recibo del alquilet una parre proporcional a cada arrendatario.
      Cada año hacen reparaciones y los suman al recibo del alquiler mas la subida anual el recibo del alquilet va subiendo bastante.
      Es correcto..?
      La sibida por obras efectuadas por mi?
      Y la subida por obras o restauraciòn de edificio?
      También querìa aprovechar para consuntarle que he cambiado varias ventanas por estar esteopeadas y yo me hice cargo.
      Ahora la puerta de entrada del piso que tiene un estilo igual en todo el edificio y no es estandar esta combada y la he ido arreglando por un carpintero pero ya no se puede arrwglar y queda desajustadisima.Abria que ponet una nueva.
      A quien le corresponde el cambio de puerta a mi o al arrendador que ea una Inmobiliaria.
      Nunca han hecho ninguna repàración en casa.
      Ni una caldera.
      Yo he cambiado dos.
      Le toca al arrendatario el cambio de caldera?
      Le agradeceia enormemente de antemano que despejara todas mis
      Esperando su respuesta.
      Reciba mi cordial saludo.
      Elisenda

      dudas.

  1. Iniciamos un alquiler hasta Abril, para realizar un cambio de vivienda. Lo hicimos de palabra y ahora se desdice., lo que me acarrea un grave perjucio ¿Que puedo hacer? Gracias.

    Atte. Enriquemrc@hotmail.com

  2. Buenos días,

    Referente a las reparaciones a cargo del arrendador, tengo una duda:

    El tema de las humedades, a cargo de quien tienen que ir?? Del propietario, del inquilino, del seguro de la comunidad? Las consecuencias del origen de la humedad(otro piso de abajo), quien se debe hacer cargo, el seguro??

    Un saludo, y gracias!!

    Tamara

    • Hola,
      puedo decirte que el tema de humedades es competencia del causante. Por ejemplo: Si tu vecino de encima se deja un grifo abierto y te llega a ti el agua, debe pagar él o su seguro.

  3. Buenos días,

    El tema de las humedades, que parte se tendría que hacer cargo? Y las consecuencias de las mismas(el piso de abajo)??

    Un saludo,

    Tamara

  4. He alquilado un piso en enero 2017 y han ocurrido unos desperfectos por desgaste de la vivienda, un grifo gotea, 2 radiadores pierden agua, y varios enchufes que son los que se instalaron en la propiedad de inicio ahora tiene 30 años se soltaron, los que estaban ya sustituidos estan perfectos, y el techo del baño se descascarillo, y el cierre de una ventana tambien antigua se estropeo, después de informarselo ha tardado 2 meses en solucionarlo, excepto la ventana que dice que debo repararla yo. Lo que no estoy de acuerdo ya que no se ha roto sino que por lo viejo que es el cierre se trabo. Agradezco su asesoramiento al respecto
    Gracias
    Isabel

  5. Alquile una vivienda hace 5 meses de los cuales hemos estado 2 meses fuera. Uso poco.
    Ha habido varios problemas. Se funden las lámparas continuamente. El mecanismo interior de la cerradura se rompió. El lavajillas no ha funcionado nunca. Salta el automatico. En resumen la propietaria dice que me corresponde a mi (según ley) pagar cada cosa que se averie.
    Todo es usado. Alguien puede orientarse por favor ???

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