La defensa de los propietarios frente a los acuerdos comunitarios

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María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Sin ánimo de ser reiterativa, pues ya traté este tema en un post anterior, “Yo Impugno”, donde señalaba los supuestos y requisitos, creo necesario volver sobre lo mismo por ser de enorme importancia para los propietarios. Cuando considero que se trata de un tema superado y sobre el que toda persona que vive en Comunidad es consciente, vuelvo a leer sentencias en contra de estos comuneros, por ejemplo, porque dejaron transcurrir el tiempo, con argumentos tan simples como “la Comunidad no puede hacerlo, supondría un abuso de derecho” o “este acuerdo es nulo de pleno derecho, no se ejecutará”, como señala la Sentencia, entre otras, de AP Alicante, Sección 9.ª, de 29 de julio de 2013 (SP/SENT/735499). Sin embargo, los acuerdos son ejecutivos desde el momento de su adopción, como señala el art. 18.4 LPH, la decisión de la Junta puede seguir adelante de forma plena, incluso cuando exista impugnación, pues, de otra manera, la mera presentación de una demanda sería suficiente motivo para paralizar un acto comunitario, aunque esto solo sucederá si se pide y obtiene la suspensión cautelar de las decisiones de la Junta.

Desde luego, si esto sucede cuando se acciona judicialmente, no hay duda alguna de que, si no se impugna, no se podrá hacer valer en el futuro  el acuerdo adoptado en Junta, pues, los comuneros, aunque votaran en contra, lo aceptaron, dado que en el régimen de propiedad horizontal no existen acuerdos nulos de pleno derecho por vulneración de las reglas propias de este régimen, simplemente anulables.

Creo necesario aludir a la última Sentencia del Tribunal Supremo a este respecto, Sala Primera, de lo Civil, de 6 de noviembre de 2013 (SP/SENT/738182), donde se hace una clara diferencia entre estos acuerdos.

La cuestión es clara, los acuerdos que supuestamente vulneren las normas del régimen de Propiedad Horizontal son únicamente anulables en los plazos y forma expresados en el art. 18 de la Ley especial. No se produce la nulidad radical contemplada en el art. 6.3 del Código Civil, precisamente porque en este precepto se añade: “salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención“. Y esto es, concretamente, lo que hace la citada Ley de Propiedad Horizontal.

Otra cosa sería, por ejemplo, que la Comunidad tomara el acuerdo de contratar a un empleado sin Seguridad Social; estaríamos entonces ante un acto nulo a todos los efectos, porque afecta a otra ley diferente, ajena al propio régimen de Propiedad Horizontal.

De este modo, por muchas irregularidades que haya en la convocatoria o celebración de la Junta, los propietarios disidentes, por sí mismos, no pueden dejar de cumplir los acuerdos, con la salvedad antes mencionada, deberán impugnar judicialmente y solicitar la suspensión cautelar, en su caso, siguiendo los trámites de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Lo que hay que dejar claro es que, si una determinada cuestión ha sido aprobada en Junta -el mismo día de la celebración, para los acuerdos de mayoría simple de la regla 7.ª del art. 17, o pasados 30 días desde la notificación del acuerdo, en los de mayoría cualificada o unanimidad,- los acuerdos son válidos y ejecutivos, como señala el repetido art. 18.4 LPH. Por ello, en principio, no habría que dejar transcurrir un año, plazo máximo para ejercitar la acción,  a la espera de una posible impugnación judicial;  aunque, en aquellos supuestos en los que parece claro que esta se llevará a cabo, la prudencia recomienda la citada espera.

Además, merecen especial atención los acuerdos relativos a determinados gastos comunes, tanto los relativos a los que están obligados, como aquellos por los que se les reclama la deuda. En ambos casos, si el propietario afectado está en contra de lo adoptado, la única manera de defenderse legalmente es mediante esta acción judicial, en la forma y plazos del art. 18; pues, de nada servirá impugnar el acuerdo una vez que la deuda se ha reclamado, se trata, en este supuesto, de una oposición extemporánea al acuerdo, como han señalado las Sentencias de la AP Burgos, Sección 3.ª, de 8 de noviembre de 2013 (SP/SENT/741998), AP Madrid, Sección 11.ª, de 24 de septiembre de 2013 (SP/SENT/736029), AP León, Sección 1.ª, de 24 de septiembre de 2013, (SP/SENT/736453), incluso, en este último caso, se obliga al pago a un comunero, habiéndose aprobado la deuda, aunque parece que no estaba obligado a cierto gastos comunes. Aun así, reitero que no por ello hay que dejar pasar el plazo pensando que, por no estar obligado, la Comunidad no le puede reclamar el pago.

Puedo citar también la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 16 de octubre de 2013 (SP/SENT/736547), donde se señala que no es necesario impugnar un acuerdo de denegación de obras porque estas ya estaban admitidas por el Título Constitutivo.

No obstante y por lo expuesto, considero que la única defensa de un comunero frente a los acuerdos comunitarios es la IMPUGNACIÓN JUDICIAL. En caso contrario, pese a la negativa individual, la Comunidad podrá exigir a todo propietario lo adoptado en Junta.

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13 comentarios en “La defensa de los propietarios frente a los acuerdos comunitarios

      • Soy una copropietaria de un edificio de 30 vecinos junto los bajos, es un edificio de piedra que tiene la edad de mas o menos 30 anos. En estos momentos estamos en una situacion… que la comunidad atravez de los votos consiguio la mayoria para hacer… lo que quiere… toda la fachada, que no es necesario, ya que hay un edificio gemelo de este que por cierto no le encuentran estos males…Yo, lo que encuentro y lo dije en las convocatorias que hace el Administrador, que no estoy de acuerdo… Ya que no trajeron solo que un arquitecto, y este senalado a dedo, sin tener otra oportunidad de saber que es lo que diga otro…y sin tener mas amparo de repente sacan un derrama de 388 euros mensuales en dos anos . esto sucedio atravez de varias reuniones en las que me opuse…Ya tienen…todo ahora es la ejecucion.Los vecinos son unos pasotas y el administrador, dame alpiste llamame gorrion…Que puedo hacer… pregunto..

        • Efectivamente, no nos había llegado.

          Si la Comunidad decide realizar la obra, en este caso, por acuerdo de mayoría, todos están obligados al pago, de nada sirve la opinión en contra de un comunero, que si realmente considera que no es necesaria, deberá acreditarlo mediante la impugnación judicial del acuerdo.

  1. Buenos días,

    Vivo en una comunidad nueva (de un año de antigüedad) de 80 vecinos, en la que hace tres meses se hizo una moción de censura al presidente (realizada de forma un tanto dudosa) y se presentó un voluntario que es el actual presidente.

    El caso es que el actual presidente ha decidido echar al administrador y para ello ha ido arrojando diferentes mentiras para “ganarse” al mayo número de vecinos; el último paso fue convocar una reunión (sin realizar debidamente la convocatoria) y sin estar en el punto del día decidió realizar el cese del administrador (con contrato todavía en vigor) y la contratación de un nuevo administrador (amigo reconocido suyo), ¿es esto legal?

    Además hace más de un mes se tendría que haber convocado la reunión ordinaria para realizar la rotación de la Junta directiva (vocales y presidente) pero ésta nunca tiene lugar. ¿Puede ser él presidente eternamente? En caso de que se realice una reunión para la rotación de estos cargos ¿Cómo se puede evitar que vuelva a salir él como presidente? En los estatutos pone que este cargo rotará anualmente, pero el nuevo administrador dice que eso es siempre que no haya algún voluntario, y en caso de que haya voluntarios serían automáticamente el presidente, ¿es legal esto?

    Me estoy planteando la opción de impugnar el acta, por no aparecer el cese como un punto del día, y por la cantidad de mentiras que en ese acta se dicen pero antes quisiera saber qué posibilidades habría de que fuera positiva esta impugnación y qué coste podría tener. Y si fuera posible quisiera saber cómo podría hacer para que se haga la rotación de los cargos y evitar que esta persona vuelva a ser el presidente.

    Muchas gracias. Un saludo

    • Buenos días

      No podemos responder a cuestiones concretas, ni a consultas particulares este post, tiene carácter meramente informativo, no obstante, hay que tener en cuenta que, el Presidente es nombrado por los propietarios, bastando para ello el acuerdo de la simple mayoría; acuerdo necesario igualmente para nombrar cargos administrativos. Si este quorum se ha logrado en ambos casos, los acuerdos son válidos y ejecutivos.

  2. Hola a todos,
    El gran problema de fondo,es la indefensión que se produce desde el momento que aunque los acuerdos en una reunión sean ilegales. Tengan validez y ejecutoriedad si nadie lo impugna. Cualquiera que consulte el coste de impugnar verá por qué muchos administradores de fincas abusan desde su posición.

    Sale muy rentable incumplir la ley.

    • Buenos días,

      Los abogados, como cualquier otro trabajador, cobra determinados honorarios; pero si su problema es económico se podrá solicitar ayuda en este sentido.

      Además a la Comunidad, resto de propietarios, tampoco, le es rentable aprobar unos acuerdos que no cumplen con la Ley, pues si un comunero impugna judicialmente y los acuerdos son anulados, es decir, existe sentencia a favor, posiblemente también se le impongan las costas judiciales, es decir, la citada Comunidad se verá perjudicada económicamente.

      Por último, no olvidemos que no es el administrador el que adopta los acuerdos, son los propietarios los que deciden, no entendemos el abuso al que se refiere, pues no puede cambiar el sentido del voto.

  3. He impugnado una junta de propietario donde solo se dice que se declara nula la Junta de Propietarios y todos los acuerdos incluidos en la misma.

    Mi abogado ha solicitado la ejecución de la sentencia y nos la ha desestimado porque se trata de una sentencia “declarativa”. Es firme

    Que se puede hacer para que desaparezcan los acuerdos de la Junta declarada Nula. Todos los actos del presidente nombrado en la junta, las obras realizadas, etc.

    Muchas Gracias

    • Perdon, he impugnado y me han estimado la demanda declarando unicamente la Nulidad de la Junta y de todos los acuerdos celebrados en la misma.

  4. Vistas las actas de mi CP resulta que todos los vecinos asistentes a las Juntas desde el año 2005 hasta el actual tenían deudas. Es decir, en la nota adjunta a la Convocatoria por el Administrador aparecían con deudas pendientes con la CP (todos, sin excepción, en mayor o menor medida). En consecuencia, los votos se emitieron contra lo previsto en el art. 15.2 LPH, que venía mencionado en la Convocatoria. Pero que nunca se tuvo en cuenta. ¿Son los acuerdos adoptados nulos de pleno derecho? ¿Pueden impugnarse dichas Juntas, sus decisiones y efectos?

    • Hola Antonio, no soy abogado, me pasa lo mismo que a ti. Ya en varios comentarios, acaban en la misma conclusión, “sí es ilegal”, pero mientras nadie impugne y hasta que el juez dictamine…. “Te jod…es”. En mi comunidad, vecinos,administrador pasan de lo que no les conviene…y salvo que tengas buen abogado que quiera meterse. Estás fastidiado.

  5. Buenos días:
    Les planteo el siguiente asunto.
    Mi comunidad de propietarios aprobó hace dos años que cada propietario debía hacerse cargo del mantenimiento de las terrazas, que lógicamente son elementos comunes. Por otra parte, es la misma junta se votó en contra del cerramiento de terrazas.
    Mi pregunta es la siguiente:
    A pesar de que ha pasado más de un año desde que se tomó el acuerdo y por lo tanto el plazo para su anulabilidad, podría hacerse algo para cambiar un acuerdo que va en contra de lo establecido en la LPH?

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