El vaivén del Tribunal Supremo respecto a la duración de los contratos de arrendamiento

 Begoña Costas de Vicente

Directora Técnica Arrendamientos Urbanos. Abogada

Con todos mis respetos, realmente el Tribunal Supremo, más que fijar doctrina y ayudarnos a los profesionales en esta materia a establecer un criterio firme ante la duración de los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 en los que se pactó prórroga forzosa,  así como en los posteriores regidos por la LAU 29/94, está causando gran confusión con las resoluciones que dicta, algunas de ellas contradictorias, ya que dependiendo del arrendatario, si estamos ante una vivienda o local, aplica preceptos y plazos distintos.

 Partimos de la base de que el Real Decreto Ley 2/85, conocido como Decreto Boyer, supuso un gran avance ya que dio lugar a la supresión automática de la prórroga forzosa del artículo 57 del texto refundido de 1964, pero aún con este cambio sustancial, fueron muchos los arrendadores, que bien por desconocimiento o bien por tomar modelos de contratos que pasaban de unos propietarios a otros sin ningún asesoramiento jurídico,  pactaron entonces, en arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, la sumisión a la prórroga forzosa, como indican  entre otras las recientes sentencias de este Tribunal, de 30 de mayo de 2011 (SP/SENT/632082),  11 de noviembre de 2010 (SP/SENT/530998) y 10 de marzo de 2010 (SP/SENT/499735).

Cuando hace varios meses conocimos que se iba a aprobar una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, todos, al menos en SEPIN, esperábamos con impaciencia que la cuestión de estos contratos contemplados en la Disposición Transitoria Primera quedara zanjada de alguna forma, pero al parecer ningún legislador se atreve con semejante tarea, y en consecuencia, la solución debe encontrarse en los Tribunales.

Hasta el momento, como ya decíamos antes, las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo tan solo nos han llevado a una auténtica confusión,  pues existen sentencias desde el año 2009 que nos llevan a aplicar el plazo del usufructo de 30 años del Código Civil, otra que remite a la aplicación del plazo de la Disposición Transitoria Tercera, y bastantes que siguen manteniendo la prórroga con todas sus consecuencias.

 Así, la última sentencia dictada sobre un contrato posterior al 9 de mayo de 1985 es la del 16 de octubre de 2013 (SP/SENT/736550), que indica que en este arrendamiento de local, si las partes se sometieron voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, así continuarán según Disposición Transitoria Primera, apartado 2 de la LAU 29/94, referido a un local cuyo arrendatario es una persona física.  Es decir, mantienen la prórroga, por lo que la duración será hasta el fallecimiento del arrendatario. Conclusión totalmente distinta de la adoptada en la sentencia de 12 de noviembre de 2012 (SP/SENT/694582), que basada en el mismo tipo de contrato, aplica el plazo del usufructo de 30 años.

 Por otra parte,  para los locales cuando el arrendatario sea una persona jurídica, hay que estar a lo establecido en la sentencia de 17 de noviembre de 2011 (SP/SENT/654028), aplicando la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/94, por lo que el contrato se extinguirá a los 20 años desde la entrada en vigor de esta Ley, el 1 de enero de 2015, salvo supuestos excepcionales previstos en la Ley de incremento del plazo de duración.

 Y, unido a los contratos anteriores, por último, no podemos olvidar los arrendamientos que se rigen por la LAU 29/94, en los que también se pacta prórroga o tiempo indefinido, donde el Tribunal Supremo se ha pronunciado, en contratos de uso distinto al de vivienda, aplicando por analogía el plazo del usufructo de 30 años que regula el artículo 515 del Código Civil. Sentencias de 11 de noviembre de 2012 (SP/SENT/694805), 14 de julio de 2010 (SP/SENT/516230) y 9 de septiembre de 2009 (SP/SENT/478116).

 En definitiva, son demasiadas y distintas soluciones dadas, que hasta ahora no hacen más que sorprender y llevarnos a confusión, esperando que en algún momento el Tribunal Supremo fije doctrina jurisprudencial, en bien de todos.

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