Acuerdos de la Junta: Cuando el promotor es el propietario mayoritario de la Comunidad

 María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal

En la actualidad, sobre todo, por el descenso en las ventas del sector inmobiliario, gran número de propiedades, en edificios divididos horizontalmente, están todavía en manos del promotor.

Esta situación puede suponer, para la Comunidad, un problema, tanto económico como de funcionamiento. El objeto de estas líneas es poder dar una respuesta a esta situación,  en los casos en los que sea posible.

 Como premisas, han de tenerse en cuenta:

1.-El promotor se considera, a todos los efectos, como un propietario más. Por este motivo, tendrá la obligación de hacer frente al sostenimiento de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e ) sin que la no utilización de  un determinado servicio, le exima de la obligación de pago, como establece el apartado 2 del citado precepto legal.

No serán válidas las cláusulas de exoneración que figuren en el Título por las que se establece que no deberá pagar nada si las propiedades no están vendidas, como establece  la resolución de la DGRN, de 15-4-2010 (SP/SENT/508841) o la sentencia de AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, de 30-6-2000 (SP/SENT/95351).

2.- Se ha de distinguir al promotor del edificio del propietario como tal, aunque coincidan en la misma persona. No deben confundirse ambos conceptos.

3.- En el régimen de propiedad horizontal es necesaria, para todos los acuerdos, una doble mayoría de propietarios y de cuotas de participación.

4.- El propietario de varios inmuebles dentro de la misma finca, solo tendrá un voto, aunque se sumen las cuotas de cada una de sus propiedades. Así se han pronunciado, entre otras,  las sentencias de la AP Huesca, Sec. 1.ª,de 21-9-2004 (SP/SENT/61506), y la de AP de Zaragona Sec. 4.ª,  18-1-2000 (SP/SENT/35132)

¿Qué consecuencias puede tener esta, no tan anómala, situación?

Nos podemos encontrar con tres situaciones:

1. – Que el citado promotor este al corriente de pago.

Este será el supuesto más complicado a los efectos de toma de decisiones, pues,  teniendo en cuenta, como hemos expuesto, que en todas las reglas del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal se exige que los acuerdos se adopten por mayoría de cuotas y de número, reiterando que un propietario, por muchos pisos o locales que tenga, sólo cuenta con un voto, aunque se suman las cuotas, de ahí que podrá ganar por suma de estas, pero no reunirá el otro requisito.

De tal modo, que si el resto o una mayoría de propietarios están en contra, lo que ocurre es que no hay acuerdo, pudiendo quedar la Comunidad paralizada al no poder adoptar decisión alguna.

¿Qué hacer en estos casos?

Pues dependerá de las mayorías necesarias para la adopción de los distintos acuerdos, así hemos de distinguir:

Acuerdos de simple mayoría de la regla 4ª del art. 17, se trata por regla general de acuerdos de mera administración. En este caso,  se podrá acudir al juicio de equidad para que el Juez resuelva, según se contempla el citado precepto legal.

Dentro de los asuntos que requieren para su aprobación la simple mayoría se encuentre la reclamación de defectos de la construcción, donde hemos de distinguir  al promotor del propietario, de tal modo que si la Comunidad acciona contra el promotor que es a su vez  comunero, deberá abonar los gastos derivados del juicio, pues en este caso, no puede haber confusión.

Es decir, aunque la jurisprudencia ha venido señalando que el reparto de gastos judiciales no debe alcanzar al propietario demandado o demandante, contrario a la Comunidad, nuestro criterio es que esta postura no es aplicable cuando la demanda se plantea en concepto distinto al título de propietario.

Esto es, a quien se quiere reclamar los vicios de construcción es al promotor, con beneficio para todos los copropietarios de los elementos comunes, sin que por el hecho de que el mismo sea a la vez titular de pisos o locales le exima de participar en el gasto del procedimiento judicial.

– Acuerdos de mayoría cualificada o unanimidad. En estos supuestos, la única solución sería  la impugnación judicial del propietario disidente, para lo que deberá votar en contra en la Junta correspondiente, y alegar, en su caso, abuso de derecho, como señala el art. 18.1.c).

2.- Que el promotor no se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes, en cuyo caso, a tenor de lo dispuesto en el art. 15.2 no tendrá derecho de voto.

De este modo,  los propietarios restantes serán los que tomen las decisiones comunitarias, pero igualmente deberán hacer frente a la totalidad de los gastos comunes, por lo que, nuestro consejo, es que en estos casos se intente una reclamación lo antes posible.

En este caso, el resto, la minoría, deberá hacer frente, a todos los importes generados en la Comunidad, pudiendo decidir libremente pero, también deberán asumir un coste demasiado elevado por esta “libertad”.

3.- Que pague solo algunos de la totalidad de los gastos de comunidad que le corresponden, por ejemplo, es moroso por determinadas propiedades, locales, pero no por las viviendas.

A este respecto y teniendo en cuenta que como propietario tendrá un voto con independencia de que se sumen las cuotas, la pregunta sería si se le priva del derecho a voto o no. No existe un criterio uniforme como se podrá comprobar por la encuesta jurídica publicada en Sepín, siendo el nuestro que cualquier privación de derechos ha de interpretarse de forma restrictiva, por lo que tendrá derecho de voto, un voto como propietario,  aunque no computen las cuotas de las propiedades por las que sea moroso.

La situación es complicada pero, esperamos haber podido resolver algunas dudas.

¿Más dudas sobre la impugnación de acuerdos comunitarios?  Daniel Loscertales, experto reconocido en Propiedad Horizontal, ha seleccionado en su obra publicada en septiembre de 2018 más de 150 consultas habituales que surgen en la práctica, en las que se aclaran las cuestiones polémicas:

12 comentarios en “Acuerdos de la Junta: Cuando el promotor es el propietario mayoritario de la Comunidad

  1. En caso de que el promotor tenga varias viviendas y varias plazas de garaje ¿hay que hacer una demanda individual por cada vivienda o valdria una demanda por todo el importe de la deuda?

    • Estimado Jose,
      Gracias por tu comentario.
      Te informamos de que el contenido de nuestro blog es meramente informativo y no utilizamos los comentarios de los posts para responder consultas concretas.
      Para ello, tenemos habilitado nuestro servicio de consultas, donde puedes plantear todas las dudas y cuestiones que tengas y, en un plazo de entre 3 y 5 días hábiles, serán resueltas exhaustivamente.
      Puedes contactar con nosotros a través de la dirección de correo electónico sac@sepin.es, los teléfonos 902 33 88 00 // 91 352 75 51 o entrando en el siguiente enlace:
      http://www.sepin.es/tienda/ficha_boletin/default.asp?id_pto=689&%201-CONSULTA
      Un afectuoso saludo.

  2. Buenos dias, nuestro promotora nos debe desde el 2007 todos los gastos de comunidad del parking unos 15.000 € yo hasta ahora he estado utilizando una plaza de parking suya ya que considero que tengo mas derecho que ellos a emplear puesto que yo si pago la comunidad. Me pueden exigir quitar el coche o como son morosos no pueden decir nada hasta que paguen la deuda? Espero su respuesta. Gracias.

    • No podemos responder a su consulta, pues el contenido del blog es meramente informativo, para ello tenemos habilitado un servicio especial.

      Podrá contactar con nosotros a través de la dirección de correo sac@sepin.es o en el 91.352 75 51.

      No obstante, le indicamos que las únicas sanciones para el comunero moroso son las que establece la LPH; privación del derecho de voto e imposibilidad de poder impugnar los acuerdos en los casos que señala el art. 18.

  3. Modestamente y en mi opinión, no es cierto, ni legal, el extremo relativo a que cuando un propietario tiene más de un inmueble, por ejemplo 10, está legitimado para votar sólo por el local.
    Esa consideración es contraria al orden público.
    Afecta a la legitimidad misma del propietario y consiguiente legitimación para actuar activa o pasivamente en cualquier procedimiento.
    Es un propietario único y con independencia que como establece la ley es su obligación de estar al corriente con la totalidad de las deudas vencidas de la comunidad, la legitimación tanto la activa como la pasiva, HA DE SER PLENA, de tal forma y manera, que en ningún caso es admisible para un supuesto y para otro no(menos aún conforme a sus intereses conviniere). Y además esa plenitud, por ejemplo en el caso expuesto, ha de retrotraerse al momento de la votación naturalmente.
    Y en todos los casos, el derecho de voto va unido indisolublemente al coeficiente de participación, es indivisible, de ahí que jamás pueda desconectarse y dejarse de computar con el voto del propietario (y de ahí que el Tribunal Supremo prohíba las votaciones secretas). Pero es una sola persona y propietario. No hay empate. Gana la mayoría de propietarios siempre.

    • Buenos días,

      Si no he entendido mal su argumentación se refiere a la privación del derecho de voto cuando un propietario lo de varios inmuebles dentro de la misma finca y solo es moroso por alguna de ellas, es decir, por ejemplo, puede haber dejado de pagar los gastos correspondientes al local, pero no a la vivienda.

      Según su criterio, se le debería privar siempre del derecho de voto, porque el art. 15.2 de la LPH, así lo establece.

      Se trata de una interpretación estricta de la norma, pero, como exponía, mi criterio es que al tratase de una restricción del derecho de voto debe ser interpretada restrictivamente, por eso exponía que, teniendo en cuenta que el propietario múltiple tiene un solo voto, si bien se suman los coeficientes de cada una de las propiedades, que se le sancionase solo por la aquella propiedad por la que es moroso, de tal modo que, seguirá teniendo un voto pero no se sumarán al cómputo el coeficiente de la propiedad por la que es moroso.

      Así, en las votaciones deberá ser admitido su voto personal, si bien a efectos de cómputo de las cuotas representadas sólo podrán tenerse en cuenta las correspondientes a los pisos o locales en los que esté al corriente de pago.

      No obstante, este es solo un criterio, que puede ser rechazado, llegado el caso, por los tribunales.

  4. Hola, soy administrador de una comunidad en la Ciudad Autónoma de Melilla, dicha comunidad está representada por 128 viviendas, de las cuales, el 70 por ciento es del promotor y el resto de diversos propietarios. El promotor quiere rescindir mis servicios mientras que el resto de los propietarios quieren que me quede de administrador. Pueden rescindir mis servicio? Si solo el promotor aun con la mayoría de cuotas de participación lo decide el?
    Gracias.

    • Para poder rescindir un contrato, se necesita siempre la doble mayoría, propietarios y cuotas, por lo que teniendo en cuenta que el promotor solo tiene un voto, si el resto no esta de acuerdo con la remoción del cargo, no se podrá resolver.

  5. “Dentro de los asuntos que requieren para su aprobación la simple mayoría se encuentre la reclamación de defectos de la construcción, donde hemos de distinguir al promotor del propietario, de tal modo que si la Comunidad acciona contra el promotor que es a su vez comunero, deberá abonar los gastos derivados del juicio, pues en este caso, no puede haber confusión.
    Es decir, aunque la jurisprudencia ha venido señalando que el reparto de gastos judiciales no debe alcanzar al propietario demandado o demandante, contrario a la Comunidad, nuestro criterio es que esta postura no es aplicable cuando la demanda se plantea en concepto distinto al título de propietario.
    Esto es, a quien se quiere reclamar los vicios de construcción es al promotor, con beneficio para todos los copropietarios de los elementos comunes, sin que por el hecho de que el mismo sea a la vez titular de pisos o locales le exima de participar en el gasto del procedimiento judicial”.

    Buenas tardes,

    He intentado buscar jurisprudencia o doctrina que concordase con lo que ustedes opinan aquí pero no he logrado hacerlo. ¿Tienen alguna referencia jurisprudencial que concuerde con su opinión?

    Gracias

  6. Buenas noches. Vivo en una comunidad formada por cinco escaleras. Mi escalera consta de 7 pisos y hay dos que pertenecen al promotor ya que desde el año 2010 todavía no se han vendido.
    El promotor nunca ha pagado la comunidad ya que en el año 2010 hubo la crisis y ya no sabemos si los pisos son del promotor o del banco (la administradora no se entera).
    En la última reunión de la comunidad, se hicieron los presupuestos del 2017 y acordaron que la parte que le corresponde de comunidad al promotor nos haríamos cargos los vecinos de dicha escalera a partes iguales. Yo voté en contra de este acuerdo.
    A día de hoy hemos cambiado de administradora y le han mandado las cuentas al nuevo administrador y me han puesto como moroso por no pagar la parte del promotor.
    Quisiera saber si tengo la obligación, por mucho que lo acordaran en junta, de pagar una cosa que no es mía, ya que quien la tendría que pagar es el promotor. Y en referencia a que acordaron de pagar la parte del promotor a partes iguales, no tendría que ser de forma voluntaria por quienes así lo acordaron y no una obligación para todos los vecinos?
    Muchas gracias.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.