¿Puede obligarme el Banco a contratar un seguro para la vivienda?

Marta López Valverde

Directora de Sepín Responsabilidad Civil y Seguro

La respuesta es que NO con aseguradoras vinculadas a las entidades bancarias, pero si queremos que nos concedan la hipoteca claramente tendremos que aceptar las condiciones impuestas por los bancos, que además aducen razones normativas para esta imposición. Una de ellas sería:

¿Es obligatorio tener un seguro para la vivienda?

Pues si, desde el año 2009 (hace solo unos años) en que se dicta el R.D. 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, establece en su art.10 la obligación de contar con un seguro de daños sobre un bien que tenga garantía hipotecaria, con cobertura para daños por incendios, elementos naturales, granizada o helada.

También, va a depender de cada Comunidad Autónoma,  así en el art. 24 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, de Medidas para la Calidad de la Edificación  y en el art. 30 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, se establece que en la Comunidad de Madrid y en la Valenciana, todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros. Además el art.  9.1.f) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal sugiere que con cargo al fondo de reserva se podrá suscribir un contrato que cubra los daños causados en la finca, por lo que será la Comunidad de Propietarios o el propietario del edificio el responsable de suscribirlo.

Y entonces ¿por qué le interesa al Banco que se asegure la vivienda?

Una de las razones deviene de los arts. 5 y 8 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, los cuales indican que si una entidad de crédito desea emitir cédulas o bonos hipotecarios con base a las hipotecas concedidas a los consumidores, es preceptivo que la vivienda hipotecada disponga de un seguro que cubra los riesgos por daños en el inmueble. Por lo tanto, a la entidad de crédito le interesa y lo impondrá, pero para el deudor será siempre una obligación contractual y no legal y claramente injusta.

¿ Y qué obliga el banco a asegurar?

El capital del continente, que se indique en la tasación subrogada al banco, con una cesión de derechos en la cual el beneficiario es el banco mientras exista la hipoteca. El contenido se puede contratar con quien se quiera. La intención es salvaguardar la vivienda como garantía del préstamo y que conste la llamada cláusula hipotecaria, cláusula de cesión irrevocable de la indemnización mediante la cual el banco queda como beneficiario en caso de que haya una pérdida de la vivienda asegurada o un daño de importancia en la misma. De esta manera se garantiza que dicha vivienda pueda ser reconstruida sin perder el valor de la garantía que supone la vivienda frente al préstamo.

Es muy discutible la figura del beneficiario distinto al tomador-asegurado en este tipo de seguro, la propia Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones en una consulta sobre este mismo tema dice que solo tiene derecho a percibir la indemnización el propietario del bien, ya que pagando a la entidad se produciría un enriquecimiento injusto para la misma, al no ser el que ha sufrido el perjuicio o menoscabo directamente. Ahora bien, el art. 110. 2 de la Ley Hipotecaria y el art.1877 del Código Civil  establecen que la indemnización quedaría integrada por ley dentro del garantía hipotecaria. Por lo que, como acreedor hipotecario si se tienen unos derechos especiales sobre la indemnización (arts. 40 a 42 de la Ley de Contrato de Seguro), pero su designación como beneficiario le atribuye derechos superiores a estos. Se considera por el Servicio de Reclamaciones de la Dirección General de Seguros contrarias a los arts. 40 y 42 de la LCS que las cláusulas que recojan estas condiciones son nulas y se tendrán por no puestas.

Además, esta imposición es contraria a la Ley 26/2006 del 17 de julio de mediación de seguros y reaseguros privados, que dice en su Preámbulo que requiere especial mención la regulación de la mediación a través de las redes de distribución de las entidades de crédito, reservándose la denominación de operadores de banca-seguros a esta forma de mediación y prohibiendo directa o indirectamente imponer la celebración de un contrato de seguro a los mediadores de seguros (art. 5.1).

Para rematar, la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, ha facultado al Ministerio de Economía y Hacienda para que «apruebe las normas necesarias para garantizar el adecuado nivel de protección de los usuarios de servicios financieros en sus relaciones con las entidades de crédito». En uso de esta habilitación, se promulgó la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en la que en su art. 2 excluye del ámbito de esta orden ministerial los «servicios, operaciones y actividades» comprendidos en el ámbito de, entre otras normas, el texto refundido de la Ley de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, y los de la Ley 26/2006, de 17 de julio, de Mediación de Seguros y Reaseguros Privados.

Personalmente, esto me genera una duda, ¿a que se refiere con los servicios, operaciones o actividades?, porque el Banco de España facultado por esta Orden dicta la Circular 5/2012, de 27 de junio, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos, que sustituye a la 8/1990, en la que mantiene la posibilidad de que el crédito este condicionado a la suscripción de un «servicio accesorio» -así denomina a la póliza de seguro- y también la validez de la imposición de algún seguro de fallecimiento, invalidez o desempleo de la persona física por la entidad de crédito. Entonces, ¿si está excluido no hay obligación de informar al consumidor?, o como dice el Banco de España, ¿hay obligación de informar pero puedo imponer o condicionar para su contratación?

4 comentarios en “¿Puede obligarme el Banco a contratar un seguro para la vivienda?

  1. Pingback: ¿Quién tiene la vivienda correctamente asegurada? « Salud, Libertad y Dinero
  2. Pingback: ¿Quién tiene la vivienda correctamente asegurada? | Contactollanos
  3. Muy interesante el artículo, y muy útil. Sin embargo me queda una duda: ¿tengo obligación por ley (no por las condiciones de contratación de mi hipoteca) de realizar la cesión de los derechos a mi banco?. O legalmente no se me obliga a otra cosa que a tener un seguro?.
    Mi banco me obliga a que le ceda los derechos pero como decía antes en mi contrato con ellos no figura esta claúsula pero necesitaría saber si por ley estoy obligado a cederselos.

    Un saludo y gracias anticipadas.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.