Morosos en las Comunidades de Propietarios: ¿supone una solución que se decrete el embargo de la vivienda?

La morosidad en las Comunidades de propietarios se ha incrementado considerablemente en los últimos años, suponiendo las reclamaciones a morosos el 82% de los procedimientos que se interponen en el ámbito de la propiedad horizontal.

Los niveles de impago de cuotas en 2011 se incrementaron en un 31,2% con respecto al ejercicio 2010, pasando de 1.000 a 1.350 millones de euros, según ha hecho público el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Este mismo porcentaje de mora se proyecta sobre la Comunidad de Madrid, representando una deuda superior a los 375 millones de euros. En segundo lugar se situó Cataluña, con 190 millones de euros y, por detrás, la Comunidad Valenciana con 85 millones de euros.

El periodo medio de cobro judicial por parte de las Comunidades oscila entre los 90 y 180 días dependiendo de la CCAA, situándose la media nacional en 141 días.

Parece que los propietarios ante la falta de recursos, el gasto de la cuota de Comunidad es uno de los primeros que deciden suprimir, ya que al ser “común” saben que podrán seguir disponiendo de electricidad en el edificio o utilizando el ascensor a pesar de su impago.

Esta situación lleva a la Comunidad a plantear demandas de reclamación de cantidad contra aquellos vecinos que acumulan cierta deuda, lo que en numerosas ocasiones resulta infructuoso al no disponer el comunero de bienes susceptibles de embargo o ser la deuda de una cuantía desproporcionadamente inferior al valor de la vivienda que hace que en la mayor parte de casos el juez no decrete el embargo.

Nos planteamos, si ante la insolvencia del propietario moroso, llegado el caso de que la vivienda sea finalmente embargada y la Comunidad continúe con su ejecución, supone esto realmente una solución para esta última.

Primero de todo debemos saber que la Comunidad no puede adquirirla al carecer de personalidad jurídica tal y como establece el artículo 35 del Código Civil. Así se ratifica en la Sentencia del Tribunal Supremo de 24-12-1986 (SP/SENT/3331)  y en la Resolución de la DGRN (Dirección General de Registros y del Notariado) de 25 de mayo de 2005 (SP/SENT/77518) Esta última inadmite la posibilidad de que la Comunidad de propietarios pueda acceder al Registro de la Propiedad como adquirente de bienes inmuebles al carecer de personalidad jurídica.

Podría hacerlo en todo caso como comunidad de bienes, siendo voluntaria su pertenencia a la misma de conformidad con los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

Por tanto, llegado el caso de que la vivienda salga a subasta lo habitual es que esta quede desierta, pues la mayoría soporta algún tipo de carga hipotecaria que provoca que el valor de la misma resulte irrisorio.

Por otro lado, la preferencia de crédito de que gozan las Comunidades de Propietarios, solo puede hacerse efectiva a través de una tercería de mejor derecho, que siempre resulta compleja para las Comunidades.

Por todo ello, la práctica nos muestra como la mejor solución posible para la Comunidad que el banco que ha financiado la hipoteca la ejecute y poder obtener al menos el importe de las mensualidades correspondientes al año en curso y el año inmediatamente anterior que por afección real se encuentra obligado a abonar el nuevo propietario.

Se hace imprescindible una ampliación del plazo de la afección real, como postula acertadamente para una futura reforma del régimen de propiedad horizontal actual D. Daniel Loscertales en el artículo (SP/DOCT/16690) cuya lectura recomendamos.

Así pues vemos como las reclamaciones de cantidad de las Comunidades de Propietarios por las deudas de los propietarios pertenecientes a la misma no presentan una solución fácil para recuperar la deuda acumulada.