SE ALQUILA: Pisos para estudiantes, profesionales, turistas…

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Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Debido a las distintas circunstancias por estudios, trabajo o vacaciones que se producen a lo largo de nuestra vida, son muy abundantes los alquileres de pisos por “temporada”, entendiendo este concepto como un breve plazo de tiempo, habitualmente meses o semanas, sin que su destino tenga carácter de permanencia. Sucede con frecuencia en arrendamientos durante el curso escolar o universitario, por traslado o curso profesional durante un concreto período de tiempo o por períodos vacacionales de semanas o meses en verano e invierno (SP/SENT/71906 y SP/SENT/80719) lo que determina  que no nos encontremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda como tal, que regula el art. 2 LAU, sino que estemos ante un contrato denominado de temporada, al que no se aplica el precepto jurídico antes señalado, sino que aparecen regulados en el art. 3, apdo. 2, al establecer “arrendamientos celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra”, cuya calificación jurídica, en consecuencia,  será de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, a pesar de estar ante el alquiler de pisos.

 Es conveniente diferenciar este contrato de otros similares, pues si, además de alquilar el piso, se prestan otros servicios como limpieza o comida, habrá que calificarlo como arrendamiento “turístico” o de  “hospedaje”, no teniendo cabida en los de temporada.

La inclusión de los mismos en la Ley de Arrendamientos Urbanos surge desde la entrada en vigor de la actual LAU 29/1994, el 1 de enero de 1995,  ya que el anterior Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no los incluía en sus preceptos, sino que se encontraban excluidos expresamente del art. 2.1. Por tanto, en la actualidad,  tal como establece el art. 4.3 LAU, se regirán por la voluntad de las partes o, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Una condición indispensable para que el contrato sea calificado de temporada es que el destino de la vivienda arrendada no sea residencia permanente del arrendatario, pues, en este caso, el arrendamiento se entendería de vivienda, por tanto, debemos estar para su determinación no tanto al plazo de duración sino a su finalidad (SP/SENT/18258 y SP/SENT/476917).

Es Importante no burlar la Ley, como sucede en algunas ocasiones, con la continuación reiterada de contratos de temporada para evitar así el plazo de duración mínima de cinco años que establece el art. 9, apdo. 1, LAU. Tal actuación nunca debería prosperar pues daría lugar a fraude de Ley (SP/SENT/65610 y SP/SENT/36860), cualquier intento debería estar condenado al fracaso, siempre aportando prueba suficiente que demostrase que la residencia era permanente y que la situación era conocida a la firma del contrato, en cuyo caso las cláusulas deberían ser declaradas nulas atendiendo a los arts. 2 y 6 de la citada Ley.

Una de las dudas que además plantea este tipo de contrato es si el arrendatario tendrá que depositar fianza. No estamos ante un arrendamiento de vivienda al que hay que exigir una mensualidad de renta como establece el art. 36.1 LAU, pero no existen  soluciones legales. Desde luego, consideramos fuera de lugar solicitar un mes de fianza para el alquiler de una semana en una estación de esquí, por poner un ejemplo. Lo correcto, en todo caso, sería hallar un importe proporcional al tiempo de duración del contrato.

Y no podemos olvidarnos de una importante cuestión, suele ser habitual el alquiler compartido, como sucede con los estudiantes donde varios van a vivir en el mismo piso, aconsejando entonces que el arrendamiento sea solidario, de tal forma que cada uno responda de la totalidad de la renta, para garantizar así que ante la marcha de uno de los coarrendatarios, la falta de pago de la renta pueda reclamarse al resto de ocupantes.

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7 comentarios en “SE ALQUILA: Pisos para estudiantes, profesionales, turistas…

  1. Me parece muy interesante el artículo. Echo en falta en él la mención al tratamiento fiscal de estos alquileres que es bastante mas gravoso que el de vivienda, sujeción a IVA e imposibilidad de acogerse a las reducciones fiscales en IRPF.

    • Hay bastantes dudas en la aplicación de IVA, existen alguna Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, 25 abril 2005-SP/DGT/3519, que indican que “estará sujeto pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de la vivienda unifamiliar, por semanas, fines de semanas o puentes, a personas que la destinarán a vivienda”. En cuanto al IRPF, si que el tratamiento es bastante más gravoso pues “no cabe la reducción del 50% del rendimiento neto”, al no considerar que el destino en estos contratos sea el de vivienda permanente, asi lo señala la Resolución Vinculante de la D.G.Tributos 27 julio 2009-SP/DGT/32516.

  2. yo y mi familia somos propietarios de un apartamento en Gran Canaria, que alquilamos turistas a por temporadas de mínimo 1 semana. Pero al parecer la ley canaria lo prohibe, exigiendo contratos no inferiores a 6 meses, y advirtiendo de multas muy elevadas desde 8000€ hasta más de 40.000€ si se alquila por temporadas inferiores. Si no ofrecemos otro servicio a mayores del alojamiento (sin servicio de limpieza, ni desayunos, ni comidas…) por qué no puede ser entonces considerado como alquiler de temporada, tal y como usted explica, será porque la legislación canaria prohibe estrictamente el arrendamiento de viviendas particulares por temporadas en las islas?
    La única solución en este caso sería, si la mayoría de los propietarios (la mitad + uno?) de la comunidad de apartamentos están interesados, constituir un comunidad de propietarios de apartamentos en explotación turística
    ¿dónde puedo encontrar los requisitos para dar de alta una explotación de apartamentos turísticos? (requisitos urbanísticos, de seguridad contra incendios, de personal, recepción, etc…)
    Gracias y feliz año 2015

  3. No veo razonable que se deba hacer diferencia por la duración de la estancia en régimen de alquiler, siempre que no se ofrezcan servicios adicionales, por supuesto. Como siempre, en otros países parecen que sean más abiertos de mente para ciertos asuntos.

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