¿Qué daños y perjuicios cabe reclamar en los supuestos de resolución unilateral del contrato de arrendamiento?

Alberto Torres López

Director Jurídico de Sepín. Abogado

La crisis económica en la que nos hallamos inmersos está implicando un incremento exponencial de los casos en los que el arrendatario decide resolver unilateralmente, antes del vencimiento del plazo estipulado, el contrato de arrendamiento. El motivo puede ser, no solo la imposibilidad de hacer frente a la renta pactada o la propia inviabilidad del negocio, sino el simple conocimiento de que la renta que está pagando se halla por encima de la de mercado, por lo que, fracasado el intento de reducir aquella, encuentra otra vivienda o local de similares características con una renta muy inferior a la que está pagando.

Como bien sabemos, el art. 1.124 del Código Civil otorga al perjudicado la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, debiendo acudir para esta indemnización a las reglas generales contenidas en los arts. 1.106 y 1.107 del mismo texto legal.

Pues bien, los profesionales estamos bastante acostumbrados a que, en supuestos como el que comentamos, los arrendadores pretendan de inicio que la cuantía de esta indemnización sea la del importe de la totalidad de las rentas que quedan por abonar hasta la finalización del contrato o que, en su caso, no admitan reducción alguna de la cláusula penal recogida en aquel. En cualquier caso, hay que partir de la premisa básica de que el tratamiento es distinto según nos refiramos a viviendas o a locales de negocio.

En el caso de las viviendas, el art. 11 LAU prevé los efectos del desistimiento del contrato, pero solo para aquellos contratos de duración superior a los cinco años y permitiendo que las partes puedan pactar una indemnización de cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que reste de cumplir. Por lo tanto, el texto legal no está recogiendo ninguna previsión para el caso de que el desistimiento se haya producido durante los primeros cinco años de duración, por lo que, aunque en principio no parezca muy lógico, lo cierto es que este precepto con su silencio permitiría una mayor penalidad indemnizatoria en los primeros cinco años del contrato que en los de duración superior al mínimo legal.

Ahora bien, a diferencia de lo que sucede con los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, el art. 56 del TR de 1964 permite que la cuantía sí sea igual a la renta dejada de pagar; en los contratos posteriores a esa fecha, la práctica totalidad en los que se produce este desistimiento, el criterio de nuestras Audiencias Provinciales es que esta indemnización debe fijarse conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, que lógicamente habrá que probar, tales como meses en los que la vivienda volvió a arrendarse, anuncios, acondicionamiento de la vivienda, etc., pero no necesariamente sobre la totalidad de rentas que quedaren por abonar hasta la finalización del contrato. Aunque con muchos matices, la mayoría de los Magistrados de nuestra Encuesta Jurídica, se inclinan por esta misma tesis.

Esta situación va a cambiar de forma sustancial en próximas fechas, pues hay que recordar que el Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, si bien mantiene la posibilidad de pactar igual indemnización que la prevista actualmente, va a permitir al arrendatario desistir libremente, una vez hayan transcurridos al menos los seis primeros meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. A pesar de las muchas críticas que el Proyecto ya ha recibido en este punto, no nos parece desacertada esta facultad, puesto que la práctica diaria nos muestra cómo los arrendatarios de viviendas abandonan sin más las mismas, sin que los arrendadores reclamen por lo general indemnización alguna, dada la probable insolvencia de los arrendatarios y la dificultad de acreditar los daños y perjuicios ocasionados. Aunque, posiblemente sin pretenderlo, el Proyecto permitirá acotar en mejor medida el importe de las siempre escasas indemnizaciones a solicitar.

Como indicábamos con anterioridad, distinto es el caso en el que nos refiramos a arrendamientos de locales de negocio, pues a ellos no les es aplicable el art. 11 citado y, además, prevalece el principio de autonomía de la voluntad conforme a lo dispuesto en el art. 4.3 LAU.

Ahora bien, sí será de aplicación el art. 56 del TR de 1964 si el contrato es anterior al 1 de enero de 1995, por lo que en los supuestos excepcionales en los que el arrendatario de un local de negocio sujeto a prórroga forzosa desista del contrato, podrá reclamársele el plazo que reste del contrato. También será similar la doctrina en el caso de que nada se hubiese pactado, por lo que el arrendador tan solo podrá reclamar los daños y perjuicios efectivamente ocasionados y no la totalidad de las rentas que quedaran pendientes de abonar.

Lo común, sin embargo, es que este tipo de contratos recojan Cláusulas penales de todo tipo, siendo amplísima la jurisprudencia existente sobre la interpretación y alcance de las mismas. No obstante, sí podemos destacar en estas breves líneas: – que las Cláusulas penales pueden ser siempre moderadas por el Tribunal al amparo de lo dispuesto en el art. 1.154 del Código Civil; – que, aún cuando resulte discutible, el Tribunal Supremo en Sentencia extraordinariamente confusa, ha manifestado que la facultad moderadora no es de aplicación cuando se trata de supuestos de cláusulas penales moratorias (STS de 31 de marzo de 2010).

[metaslider id=12470]

One thought on “¿Qué daños y perjuicios cabe reclamar en los supuestos de resolución unilateral del contrato de arrendamiento?

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.