¿Qué puede hacer una Comunidad ante unos arrendatarios ruidosos?

María José Polo Portilla

Directora Técnica de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

Este interrogante que ha generado numerosas consultas, artículos y encuestas en Sepín, volvió a surgirme esta semana ante la pregunta de una compañera, el Presidente de una Comunidad, había acudido a su amparo ante una situación que consideraba insostenible. En su finca había una vivienda que, año tras año, era arrendada a estudiantes, cada temporada eran distintos, pero la casa era famosa en la universidad, por lo que las reuniones, a cualquier hora del día, fiestas, con o sin música, luego no hablamos de decibelios,  protagonizadas por diferentes personas, tenían siempre el mismo escenario: el piso arrendado, que era la gran pesadilla de la Comunidad. Además, este año, lo alquilaba también por el período de vacaciones, lo que colmó la paciencia del resto de los comuneros.

 Aplicando la Ley, habría de estarse a lo dispuesto en el el art. 7.2 LPH, que establece:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

(…) Si el infractor persistiera en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

(…) Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».

Hemos de tener en cuenta que no son ruidos que superen los decibelios permitidos, sino simples “molestias” de propietarios incívicos, tales como portazos, discusiones, noches en vela con la casa llena de gente, hablando o más bien gritando hasta altas horas de la madrugada, etc.

De este modo, si estas actividades no están en contra del Estatuto, ¿cabría aplicar el citado precepto aun sin contravenir normas administrativas?

La contestación debe ser positiva. De ahí que se defienda el criterio de que, con independencia de las actuaciones personales, civiles, penales o administrativas, en su caso, una situación así no puede permitirse en la Comunidad, pues atenta contra el sentido vecinal. Por lo tanto, la Junta tendría igualmente acción.

Esta misma duda surgió ya en Sepín y fue objeto de una Encuesta Jurídica planteada a nuestros colaboradores, a la cual la mayoría dieron esta misma respuesta.

Una vez determinado que, efectivamente, este caso se puede tratar como actividades molestas a los efectos de aplicar el artículo legal, ¿qué se debe hacer?

El citado art. 7.2 establece que se podrá entablar la acción de cesación contra el infractor (en este supuesto, los arrendatarios) y solicitar la resolución del contrato de arrendamiento; sería distinto si se tratara del propietario, dado que, en el caso extremo, se le podría privar del uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años. Pero, ¿qué sucede cuando es lanzado el ocupante?, ¿qué efectividad tendría si cada año o curso escolar los arrendatarios son personas diferentes?

Resulta que en la Ley no hay prohibición para que la vivienda se vuelva a alquilar a otra persona con carácter inmediato. De manera que, si el propietario no tiene un mínimo de “prudencia”, la acción de la Comunidad resultaría ineficaz, por eso en estas situaciones de reiteración, el criterio de sepín es que la Junta podría acudir a la acción de privación del uso, ya que, de otra manera, existiría un claro fraude de Ley, conforme al art. 6.4 del citado Código Civil, y una actuación en contra de la buena fe o con abuso de derecho, a tenor del art. 7 del mismo cuerpo legal, en este sentido, se ha pronunciado la Sentencia de la AP Barcelona, Sección 11.ª, de 3 de septiembre de 2004.

No obstante, este no es un criterio unánime en la doctrina, pues, en la Encuesta Jurídica publicada por Sepín a este respecto, no todos los colaboradores consideraban que se pudiese privar al propietario y, en cualquier caso, está claro que habrá de estarse a cada supuesto y la solución vendrá determinada por las concretas circunstancias que concurran, ya que dependerá de que pueda apreciarse o no mala fe en el arrendador.

 ¿Cómo actuar? El propio art. 7.2 nos señala los requisitos:

– Se debe requerir fehacientemente al infractor y, en este caso, también al propietario. El único que puede hacerlo es el Presidente, por propia iniciativa o por petición de cualquier comunero, sin que sea necesario el acuerdo previo de la Junta. Se deberá dar un plazo prudencial para que se pueda cesar en la actuación.

Si persiste en su conducta, el Presidente, previo acuerdo comunitario, podrá instar juicio ordinario solicitando la cesación de las actividades con la resolución del contrato de arrendamiento y, en su caso, la privación de la vivienda al propietario.

Si el Presidente y la Junta se inhiben, cualquier comunero puede actuar en beneficio de la Comunidad. Sin embargo, cuando la Ley exige exactamente unos requisitos previos (requerimiento y acuerdo) y no se cumplen, solo cabe la acción individual, buscando la orden judicial de cesación, pero sin que la Ley permita pedir también la privación o el lanzamiento, como establece la Sentencia de la AP León, Sección 1.ª, 11/2009, de 17 de noviembre .

– La acción es directa contra el infractor, pero, en el supuesto comentado, la recomendación sería también demandar al propietario por la solución propuesta.

– Es posible solicitar en la demanda que el Juzgado decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida, que, en su caso, tendrá lugar bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. En dicha providencia, el Juez podrá adoptar las medidas cautelares precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación, naturalmente con base en las peticiones de la Comunidad.

– La Sentencia, previa petición en la demanda, puede contemplar también la indemnización. Para ello será absolutamente necesario que, además de solicitarse, sea acreditada la causa que motiva su exigencia.

– Otra cuestión que hay que tener presente es si son compatibles las acciones penales y las civiles, esto es, si cabe que basándose en el proceso penal, que ha podido ya sancionar al infractor por cuestiones de tipo personal, la Comunidad ponga también en marcha la acción civil. Parece que la compatibilidad no ofrece dudas, es más, seguramente el fallo puede suponer un antecedente importante, pues pueden existir ya hechos probados o, por el contrario, rechazados, que serán importantes para el Juez civil a la hora de dictar la oportuna resolución.

Hemos llegado a la conclusión de que se puede resolver el contrato, quizás sea posible la privación al propietario del piso y, además, exigir una indemnización de daños y perjuicios, pero, si no existen medidas cautelares, ¿cuánto tiempo supondría llevar a cabo todos estos trámites? ¿Existe solución?

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