La accesión invertida en relación con los bienes inmuebles

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

El Código Civil, en los arts. 361 y siguientes, regula la figura de la accesión en relación con los bienes inmuebles, estableciendo como norma general de nuestro Derecho, la máxima de que lo edificado cede a favor del suelo, por lo que el dueño de un terreno debe ser considerado también como tal de las construcciones que se realicen en él.

Dichas pautas son plenamente aplicables cuando nos encontramos ante la construcción de un inmueble en su totalidad en un terreno ajeno, pero cuando lo que ha existido es una extralimitación de la construcción, realizada parte en terreno propio y parte en terreno ajeno, ya no podemos acudir a los artículos anteriormente citados, sin que exista ningún precepto legal a nivel estatal que regule este supuesto.

Ante esta situación, la jurisprudencia creó el concepto de la accesión invertida, que tiene como característica principal, y a diferencia de la simple accesión, el que el suelo cede a favor del edificio, y no al contrario.

Los requisitos necesarios para poder acudir a la accesión invertida son, en primer lugar, que las fincas en las que se ha construido pertenezcan a distintos propietarios (TS, Sala Primera, de lo Civil, 89/2010, de 25 de febrero, SP/SENT/497998); seguidamente, que lo construido forme un todo con el suelo de la finca ajena y sea imposible su división (AP Granada, Sec. 5.ª, 411/2010, de 15 de octubre SP/SENT/544673); en tercer lugar, que se produzca una extralimitación de la construcción, siendo necesario que no se haya procedido a construir en su totalidad en el terreno ajeno (TS, Sala Primera, de lo Civil, 124/2002, de 12 de febrero, SP/SENT/330892); en cuarto lugar, que el valor de lo construido sea superior al valor del suelo ocupado (AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 227/2016, de 11 de julio, SP/SENT/894586) y, por último, debe existir buena fe por parte de quien realiza la construcción, que debe acreditar su titularidad (TS, Sala Primera, de lo Civil, 317/2016, de 13 de mayo, SP/SENT/855551).

Si se cumplen todas las anteriores condiciones, el dueño de la construcción puede solicitar que se declare la propiedad sobre el terreno ocupado en la finca colindante, debiendo proceder a indemnizar a su propietario en función de la parte usurpada.

Indicar que, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cataluña, sí que existe un precepto legal que aborda esta cuestión, concretamente el art. 542-9, de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, que establece lo siguiente:

«Artículo 542-9. Construcción en suelo ajeno con valor superior de la edificación

1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construcción y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor del suelo más los daños y perjuicios causados y si la edificación constituye una unidad arquitectónica que no es materialmente divisible.

2. Los propietarios del suelo invadido pueden obligar a los constructores a comprarles todo el solar cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo resulta no edificable.

3. Los propietarios del suelo invadido pueden optar por una indemnización en especie consistente en la adjudicación de pisos o locales si los constructores han constituido el régimen de propiedad horizontal o si este régimen puede constituirse físicamente en el edificio construido.»

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La accesión invertida

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