La vinculación “ob rem” entre dos fincas y su inscripción en el Registro de la Propiedad
La vinculación “ob rem” entre dos fincas se produce cuando existe una finca principal y una finca (o cuota de ella) accesoria, fincas que son independientes entre sí, pero entre las que existe un vínculo que las mantiene unidas, de tal forma que ambas fincas pertenecen al mismo dueño y esa titularidad no puede separarse, configurándose la titularidad dominical de una finca por referencia a la titularidad de la otra, a la que está conectada.
Tal y como ha determinado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Resoluciones de 30-8-2023-SP/SENT/1196893, 3-5-2023 SP/SENT/1183065), la existencia de una vinculación “ob rem” entre dos fincas, tiene como consecuencia principal que, cualquier acto de trasmisión o gravamen, se produce sobre ambas fincas de forma conjunta y no sobre una de ellas, sin que las finca vinculada puedan seguir un régimen jurídico distinto de la finca principal a la que está adscrita, lo que implica que, el único consentimiento contractual que debe darse, en relación al negocio traslativo, es en referencia al elemento principal, sin que se precise un consentimiento expreso para que se considere igualmente transmitida la titularidad o cuota de la finca vinculada.
De igual forma, se establece que, para que esa vinculación tenga los efectos señalados, será necesario que venga determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que pueda presumirse ni establecerse de forma tácita.
En cuanto a los requisitos que son necesarios para proceder a la inscripción de la vinculación “ob rem” en el Registro de la Propiedad, una vez que ha existido el consentimiento de todos los titulares de las fincas a su creación, han sido objeto de examen por la DGSJFP en distintas resoluciones, en las que se establecen como básicos, los siguientes: .
En primer lugar, es necesaria la existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la resolución. El motivo de esta exigencia es por el hecho de que la vinculación "ob rem", supone una restricción al principio establecido en el Código Civil sobre la propiedad libre y plena y por ello, es necesario que se justifique la conexión de ambas fincas por la concurrencia de la causa económica y la vez jurídica.
En segundo lugar, ambas fincas afectadas por la vinculación deberán estar inscritas previamente en el Registro de la Propiedad. Este requisito implica que no sería admisible inscribir la vinculación sobre una finca inscrita cuando la otra no lo estuviera, ya que en este caso, la vinculación "ob rem", se convertiría en una mera mención, a la que no se extendería la fe pública del Registro, pues el art. 29 LH determina que : «La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.»
Y por último, se exige la adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho. Y ello, en base al principio de especialidad y la concreta regulación legal de esta materia, que exigen la descripción de la finca en el título que pretenda acceder al Registro de la Propiedad, como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral.