La utilización en exclusiva por uno de los propietarios de un inmueble, con la consiguiente imposibilidad para el resto de poder utilizar ese bien, es uno de los problemas más comunes que surge cuando estamos ante un inmueble de titularidad común entre varios copropietarios.
Ante esta situación, en el presente post, vamos a intentar aclarar dos puntos sobre esta cuestión:
- El primero de ellos, si ese uso exclusivo por uno de los comuneros, puede dar lugar o no a que el resto de propietarios le soliciten una indemnización por los daños y perjuicios causados por la imposibilidad de servirse de la cosa común.
- Y como segunda cuestión, veremos si es posible o no acudir el desahucio por precario entre comuneros, cuando se está produciendo esa utilización en exclusiva por uno de ellos.
Indemnización por el uso exclusivo
En relación a la indemnización por el uso exclusivo, como punto de partida, hay que acudir a lo establecido en el art. 394 CC, que establece expresamente que «cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho»
En base a dicho precepto, la jurisprudencia ha venido admitiendo la posibilidad de que el propietario que no puede usar el bien común, pueda solicitar una indemnización al comunero que lo utiliza de forma exclusiva.
Como primer requisito, es necesario que, por parte del comunero que solicita la indemnización, haya existido un oposición expresa a ese uso exclusivo, requisito indispensable, pues si no existe esa oposición, se entiende que ha existido un consentimiento tácito. (AP Madrid, Sec. 10.ª, 590/2023, de 11 de octubre. Recurso 243/2023-SP/SENT/1210852; AP Tarragona, Sec. 3.ª, 219/2022, de 21 de abril. Recurso 527/2020-SP/SENT/1153571)
Para calcular la indemnización, se tomará como base la renta mensual que tendría la vivienda si estuviera arrendada (lo que deberá acreditarse mediante el pertinente informe pericial), se multiplicaría esa cantidad por los meses que hayan transcurrido desde la oposición expresa y el resultado se dividirá entre las cuotas de propiedad de los distintos cotitulares, siendo, la cantidad resultante, la que deberá satisfacerse por el comunero que está usando la vivienda de forma exclusiva. (AP Madrid, Sec. 12.ª, 102/2022, de 9 de marzo. Recurso 693/2021-SP/SENT/1147565; AP Barcelona, Sec. 17.ª, 178/2020, de 13 de agosto. Recurso 410/2019-SP/SENT/1070616)
Desahucio por precario entre comuneros
La segunda cuestión que vamos a abordar es si, ante esa ocupación en exclusiva sin autorización del resto de copropietarios, es posible que estos puedan solicitar el desalojo del inmueble mediante el ejercicio del desahucio por precario.
Ante esta cuestión, la postura (casi unánime) de la jurisprudencia es la aceptación de acudir al desahucio por precario, siempre y cuando se ejercite por el mayor número de propietarios que, a su vez, representen el mayor número de cuotas (art. 398 CC). (AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 113/2024, de 5 de marzo. Recurso 605/2023; SP/SENT/1223715; AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 445/2023, de 3 de noviembre. Recurso 487/2022-SP/SENT/1209179)
En este caso, será suficiente con que la acción sea ejercitada por uno solo de los copropietarios, siempre que actúe en beneficio de la comunidad y que cuente con el consentimiento del resto de comuneros o, al menos, no exista expresamente su oposición.
Lo citado en los anteriores párrafos es para cuando existen más de dos copropietarios, pero en el caso de que únicamente existan dos cotitulares con una cuota de propiedad del 50% cada uno, la cosa ya cambia, pues no existe unanimidad de criterios entre las Audiencias Provinciales.
Por un lado, están aquellas que consideran que aunque estemos ante dos únicos propietarios, es viable acudir al desahucio por precario (AP Madrid, Sec. 8.ª, 475/2023, de 13 de noviembre. Recurso 1377/2022-SP/SENT/1208975; AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 477/2022, de 9 de diciembre. Recurso 468/2022-SP/SENT/1173792) y por otro, están aquellas Audiencias Provinciales que siguen el criterio de no poder considerar como precarista al copropietario que utiliza en exclusiva el bien, pues el mismo posee justo título para la ocupación y sin que el otro propietario pueda acudir al desahucio por precario, al no tener la mayoría necesaria, siendo necesario el que la cuestión se ventile por el procedimiento declarativo correspondiente. (AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 188/2020, de 3 de abril. Recurso 387/2019-SP/SENT/1058913; AP Barcelona, Sec. 13.ª, 130/2017, de 15 de marzo. Recurso 104/2016-SP/SENT/906342).
Para una información más detallada sobre este tema, os recomendamos la Guía Práctica "Utilización en exclusiva por un copropietario de un bien inmueble en proindiviso: Indemnización y desahucio por precario"