Aunque el título de este post pueda resultar redundante, el uso de la utilización privativa, considero que es importante conocer el alcance de este tipo de elementos que, siendo comunes, en el Título Constitutivo o por acuerdo de la Junta, se les ha otorgado un uso especifico, determinando una utilización privativa y, en la mayoría de los supuestos, excluyente para el resto.
No obstante, no puede desconocerse el citado carácter común y, por lo tanto, sometido a ciertas limitaciones, de tal modo que, será necesario comprender el significado y alcance de este uso.
De acuerdo con lo dispuesto en el art. 3 LPH (SP/LEG/1894), "en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos y las instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes..."
El citado art. 396 del Código Civil (SP/LEG/2311) determina la necesidad de que existan estos elementos comunes, pues sin ellos no habría ninguna Comunidad.
En principio, al tratarse de un régimen de copropiedad, todos, sin exclusión, tendrían derecho al uso de estos elementos, debiendo ser compartido, pero este uso común, puede quedar, por distintas circunstancias, limitado a uno o varios propietarios, es decir, como he señalado, de acuerdo con lo dispuesto en el Título constitutivo, por acuerdo de la Junta o por el simple consentimiento del resto de los propietarios, se puede otorgar ese derecho.
Aunque el primero de los supuestos podría ser el más claro, es decir, el uso aparece descrito en la escritura de división horizontal, no todos los casos lo son, por ejemplo, puede darse la circunstancia de que el citado elemento no se describa en el Título, pero un comunero tiene acceso directo.
Este hecho, por regla general, no confiere la condición de elemento común de uso privativo, pues como he señalado, para ello hubiese sido necesario que así se hubiese establecido en la citada escritura de división horizontal. Así se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Sevilla, Sec. 6.ª, 145/2023, de 30 de marzo. Recurso 1066/2021 (SP/SENT/1199614), señalando que, aunque la terraza no tenga acceso más que a través del local de la propiedad del demandante, no le confiere condición de elemento común de uso privativo.
No obstante, como siempre sucede en el régimen de propiedad horizontal, habrá de estarse al caso concreto pues, la AP Madrid, Sec. 25.ª, en sentencia 370/2022, de 31 de octubre. Recurso 425/2022 (SP/SENT/1166592), considera que, lo determinante no es solo la configuración arquitectónica, sino que los titulares del elemento privativo desde la constitución de la propiedad horizontal han poseído, usado o disfrutado de modo exclusivo el elemento común litigioso.
Podría darse el supuesto en el que, no existiendo esta atribución, en el Título, la Junta, de forma expresa, mediante el correspondiente acuerdo o tácitamente, así lo hubiera consentido. En este último caso, pese a no existir permiso concreto, al no haberse negado el resto de los propietarios a su utilización, también hubiese consentido este uso exclusivo. Así lo reconocen, entre otras las sentencias de la AP Teruel, Sec. 1.ª, 94/2020, de 18 de noviembre. Recurso 97/2020 (SP/SENT/1082294).
En cualquier caso, si este uso se ha otorgado, la duda sería, ¿qué obligaciones y derechos tiene el propietario?
En primer lugar, no debemos olvidar de que se trata de un elemento común, por lo tanto, con las limitaciones propias de este, pero a la vez, el uso es de un solo comunero, por lo que lleva una serie de obligaciones.
Así, el citado uso de una terraza, patio, jardín o de cualquier otro elemento común, supone que los gastos dimanantes del mismo deben ser satisfechos por el usuario de forma directa, pues en otro caso estaríamos en contra de la finalidad de la ley si tuvieran que pagar todos aquellos que no pueden acceder ni disfrutar de esa zona.
Pero, esta obligación personal se refiere exclusivamente a la limpieza, conservación y mantenimiento, y no alcanzaría a los problemas con la estructura del inmueble o cualquier otro de envergadura, sin existir negligencia del usuario; en este caso, al ser un elemento común, será la Comunidad la responsable, como señala el art. 10.1.a) LPH. En este sentido, se podría citar la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 80/2024, de 23 de enero. Recurso 5139/2019 (SP/SENT/1207668) en la que se condena a la Comunidad a la reparación de una terraza común de uso privativo cuando deriva de un problema estructural.
Además, al tratarse de una obligación de la citada Comunidad, la de reparar los elementos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1.a) de la LPH, esta tampoco se puede exonerar mediante el correspondiente acuerdo, así lo han reconocido la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 80/2024, de 23 de enero. Recurso 5139/2019 (SP/SENT/1207668) considerando nulo el acuerdo por el que la Comunidad pretende desvincularse de su obligación de reparación de elementos comunes, sin que, en este caso, pueda alterarse esta responsabilidad porque el uso se haya adjudicado a un comunero.
Existiendo duda sobre el origen de los daños, será necesario un informe técnico que lo determine, pues, en principio, aunque lo sea, por ejemplo, en la tela asfáltica, que es elemento común, si estos son consecuencia de la falta de mantenimiento o de obras realizadas por el comunero que tiene el uso privativo, será este y no la Comunidad quien deba asumir la reparación.
Una vez señaladas las obligaciones, nos quedaría resolver el objeto de este post, los derechos que el comunero tiene sobre este elemento común.
Los podríamos resumir como, la libertad de uso, con las limitaciones de todas aquellas instalaciones que supongan una obra en el citado elemento común, de tal modo que, por ejemplo, en el supuesto típico de un patio o terraza, no veo inconveniente en colocar cualquier elemento movible o desmontable, sillas, mesas, plantas, sombrillas, etc., estando prohibido lo que conlleve algún tipo de obras.
Son numerosos los ejemplos sobre los que se han pronunciado los Tribunales al respecto, así, la sentencia de la AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 93/2024, de 16 de febrero. Recurso 515/2023 (SP/SENT/1225771), considera que, la colocación de césped artificial en la terraza altera la estética del edificio al ser visible desde todos los puntos y contrastar visiblemente con la estética del resto de terrazas; la AP Jaén, Sec. 1.ª, en sentencia 1228/2023, de 15 de noviembre. Recurso 271/2022 (SP/SENT/1210537) resuelve a favor de la retirada de las obras de ampliación de cocina y creación de trastero apropiándose de superficie del patio común de uso privativo hechas sin autorización de la Comunidad; la AP Castellón, Sec. 3.ª, 335/2023, de 20 de julio. Recurso 864/2021 (SP/SENT/1198889) estima indebida la construcción de una barbacoa en elemento común de uso privativo por no haberse obtenido la autorización de la Comunidad. La AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 214/2023, de 13 de junio. Recurso 56/2022 (SP/SENT/1194594) obliga a retirarla estructura de madera instalada en la terraza común de uso privativo sin autorización de la Comunidad cuando la misma supone un aumento de superficie de la vivienda y una alteración de la configuración de la fachada del edificio.
Estos son, como he señalado, algunos ejemplos, siendo la regla general que, no se pueden realizar obras en elementos comunes, aunque sean de uso privativo, sin el preceptivo consentimiento comunitario, lo que requeriría, por tanto, el previo acuerdo, de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en la regla 4 del art. 17 de la LPH, pues, aunque conozco sentencias que defienden la necesidad de que ciertas obras necesitarían ser aprobadas por la unanimidad al modificar el Título Constitutivo, mi criterio, es que defender este quorum, sería dejar sin contenido el citado art. 17.4, por lo que, repito, mi opinión es que este debería ser la mayoría requerida, sin perjuicio de que, llegado el caso, otro podría ser el criterio de los Tribunales.
Por último, hay que tener en cuenta que, todo ello lo será sin perjuicio de lo dispuesto en el Título o estatutos, pues existiendo cláusulas que permiten este tipo de obras, la Comunidad no podrá negarlas, como señala la sentencia de la AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 260/2023, de 5 de diciembre. Recurso 490/2022 (SP/SENT/1212782), en la que no decreta la demolición de las obras ejecutadas por un comunero en la terraza común de uso privativo y excluyente, cuando las mismas quedan autorizadas en estatutos. Si bien, también hemos de tener en cuenta que este tipo de cláusulas siempre se deben interpretar con carácter restrictivo.