En primer lugar, quiero aclarar a los lectores que, este post, será aplicable solo a las Comunidades regidas por la propiedad horizontal de Cataluña, no al resto, pues la respuesta al interrogante planteado será diferente si tenemos en cuenta la LPH estatal.
Así, el artículo 553.39 del CCCat (SP/LEG/3159) señala:
“1. Los elementos privativos están sujetos, en beneficio de los otros y de la comunidad, a las restricciones imprescindibles para hacer las obras de conservación y mantenimiento de los elementos comunes y de los demás elementos privativos, si no existe ninguna otra forma de hacerlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.
Sin desconocer los numerosos problemas de interpretación que el citado precepto genera, en esta ocasión, estudiaré el alcance de la citada servidumbre para la supresión de barreras arquitectónicas.
Así, respecto a las servidumbres permanentes de obligada imposición, según el citado artículo, solo pueden afectar a "los anexos de los elementos de uso privativo", es decir, como señala el art. 553.35, los espacios físicos o derechos vinculados de manera inseparable a un elemento privativo.
Este artículo fue reformado por la Ley 5/2015, de 13 de mayo (SP/LEG/17692) y, parece que resultó más restrictivo que en su anterior redacción que permitía la posibilidad de esta constitución en "los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta"; o sea, presumiblemente, podían afectar no solo a los anexos de todo elemento privativo, sino incluso a los locales u otros espacios físicos, a excepción de lo que se consideraba "vivienda estricta", que quedaba excluida de tal carga o gravamen.
De este modo, al no considerarse los locales como vivienda estricta, hay sentencias, anteriores a la reforma, que sí la admitían, en este sentido se pronunciaron, entre otras, las del TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 15/2012, de 20 de febrero (SP/SENT/669085), de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 173/2020, de 30 de junio (SP/SENT/1060608), en la que se permite la instalación del ascensor, al afectar solo a 4 metros cuadrados de los 253 que tiene el local teniendo en cuenta que es la opción menos onerosa para el resto de propietarios, y la resolución de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, 605/2018, de 24 de octubre (SP/SENT/980089) , donde se estima la instalación del ascensor invadiendo el local, al ser la mejor opción técnica y la que causa menos molestias a los vecinos, debiendo ser resarcida por ello la propietaria del local que se ocupará parcialmente.
Luego, si bien esta reforma pareció limitar la constitución de servidumbre, no obstante, en la redacción actual, se prevé la posibilidad de esta creación cuando se suprimen barreras arquitectónicas, lo que parece suponer, en principio, una contradicción.
Así, aplicando literalmente la ley, la respuesta a la pregunta planteada sería que, en la actualidad, si la Comunidad suprime barreras arquitectónicas, solo se procederá la citada servidumbre en los anexos, nunca en elementos privativos, ya se trate de viviendas, locales, garajes o trasteros.
En este sentido se ha pronunciado las sentencias de la AP Lleida, Sec. 2.ª, 305/2023, de 27 de marzo. Recurso 576/2021 (SP/SENT/1188588) y la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 117/2023, de 17 de marzo. Recurso 1202/2021 (SP/SENT/1188134).
Del mismo modo, la resolución del el TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 38/2021, de 22 de junio. Recurso 115/2020 (SP/SENT/1117625), aunque aplica la legislación anterior a la citada reforma del CCCat, por la Ley 5/215, parece dejar clara la interpretación que da al art. 553-39.2 y, pese a que considera que procede la necesidad de la instalación del ascensor sobre una porción del negocio propiedad de una comunera, no parece que la sentencia hubiera sido la misma, si el acuerdo adoptado fuese posterior a la citada reforma.
No es la primera vez que sepín se ha planteado este interrogante, pues, aunque la redacción de este precepto legal, si nos atenemos a la literalidad, como vengo exponiendo, no tiene duda, no parecería ser esta la finalidad de la reforma en la que se ampliaron los supuestos en los que se pueden crear estas servidumbres, en concreto, se señala que, serán posible, cuando se pretenden suprimir barreras arquitectónicas, por lo que, no sería lógico la limitación de dónde constituirlas.
Por esta razón, en la editorial, realizamos una encuesta jurídica planteando esta duda (SP/DOCT/93320). La respuesta mayoritaria es que, efectivamente, se limita la citada constitución de servidumbres a los anexos de los elementos de uso privativo.
Luego, aunque la interpretación dada por Sepín, en un primer momento, pudo ser distinta, pues, consideraba que, a pesar de la literalidad del precepto, podrían imponerse servidumbres sobre los elementos privativos y no solo sobre los "anexos", ya que de lo contrario supondría la inutilidad efectiva de la norma y tampoco se cumpliría su finalidad de facilitar la supresión de barreras arquitectónicas, los Tribunales pueden tener otra opinión dado que parece que interpretan que las "servidumbres permanentes" únicamente pueden afectar a "los anexos de los elementos de uso privativo".
Esta creación, en principio, supondría un derecho de indemnización al afectado, aunque siempre habrá de estarse al supuesto específico pues, por ejemplo, la sentencia de la AP Girona, Sec. 1.ª, 373/2024, de 20 de mayo. Recurso 351/2024 (SP/SENT/1230077) no estima la citada compensación solicitada por un propietario, cuando todos los comuneros resultan afectados en la misma medida.
Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal en Catalunya