Esta pregunta que, en principio, tendría respuesta en la propia Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894), ha sido objeto, como veremos, de numerosas resoluciones judiciales, por lo que, considero de interés intentar aclararla en estas breves líneas.
El art. 9.1.e) de la LPH establece, como una de las obligaciones de los propietarios, la de “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización…”.
Por tanto, en general, habrá de estarse a la citada cuota de participación, aplicable a todos los gastos comunes.
En este sentido se han pronunciado las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sección 25.ª, 439/2024, de 26 de noviembre, Recurso 120/2024 (SP/SENT/1247082) y de Huesca, Sección 1.ª, 257/2023, de 13 de diciembre, Recurso 245/2023 (SP/SENT/1212238), señalando que, al no existir norma estatutaria o estatutos que establezcan un sistema específico de distribución de los gastos, los propietarios deben contribuir conforme a su cuota de participación.
Este sistema se presume ajustado, pues, como señala el párrafo segundo del art. 5, para la fijación de la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El problema puede surgir en la interpretación de la expresión “lo especialmente establecido”, para lo que, deberá consultarse el Título Constitutivo a los efectos de conocer las excepciones a la regla general, es decir, las posibles exoneraciones y, llegado el caso, en saber el alcance de estas, y aunque existe todavía cierta confusión, el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto.
Así, si la exoneración establece que determinados propietarios no estarán obligados al pago de los gastos de conservación y mantenimiento, debe entenderse que solo se refiere a los gastos ordinarios, no siendo extensible al resto. Por ejemplo, en el caso del ascensor, no estarán obligados a las revisiones generales, pero sí a la sustitución del aparato, como recoge la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 596/2013, de 3 de octubre. Recurso 842/2011 (SP/SENT/734712).
Ahora bien, si la cláusula no distingue y se refiere, por ejemplo, a “los gastos de portal, escalera y ascensor”, deberá entenderse que la exoneración comprende TODOS los gastos, tanto ordinarios como extraordinarios. Este es el criterio seguido por las sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 427/2011, de 7 de junio (SP/SENT/636555) y 720/2009, de 18 de noviembre (SP/SENT/488244), entre otras.
También es importante señalar que el mencionado art. 9 se refiere a los gastos que sean susceptibles de individualización. Debe entenderse por tales, al menos ese es mi criterio, aquellos conceptos que cada propietario paga directamente a las compañías suministradoras (teléfono, gas, electricidad, etc.), lo cual no sería aplicable si existe una instalación general y se paga mediante un recibo global para todo el inmueble.
Además, el hecho de no utilizar un elemento o servicio común no supone exoneración alguna del pago de estos gastos, como se establece en el apartado 2 del citado art. 9, salvo que se trate de un acuerdo de mejora adoptado conforme a lo dispuesto en la regla 4.ª del art. 17, es decir, cuando suponga una mejora.
Esto constituye la norma general, no obstante, los propietarios, mediante el correspondiente acuerdo comunitario, expreso o tácito, podrían modificar estas reglas.
Para que dichos cambios tengan eficacia futura, tanto para los propietarios actuales como para los futuros adquirentes, será necesario que consten inscritos en el Registro, es decir, que se proceda a la modificación del Título Constitutivo y, en su caso, los estatutos, lo cual exige unanimidad, según el art. 17. 6ª de la LPH. En caso contrario, el acuerdo podría ser declarado nulo, tal como establece la sentencia de la AP de Cantabria, Sección 2.ª, 403/2024, de 24 de junio. Recurso 81/2023 (SP/SENT/1235863).
Veamos estos supuestos:
- Acuerdo de modificación del sistema de reparto sin inscripción registral.
Si fue adoptado por unanimidad, será vinculante únicamente para los propietarios que lo eran en ese momento, como señalan las sentencias de la AP de Córdoba, Sección 1.ª, núm. 165/2024, de 20 de febrero, Recurso 1236/2023 (SP/SENT/1224241), y de la AP de Alicante, Sección 5.ª, 395/2023, de 14 de noviembre, Recurso 221/2022 (SP/SENT/1223980).
Este acuerdo, no será oponible a futuros adquirentes, ya que, según el párrafo 3 del art. 5, lo no inscrito no vincula a terceros. Así lo confirma la sentencia de la AP de Murcia, Sección 1.ª, 32/2023, de 16 de enero, Recurso 466/2022 (SP/SENT/1184043), donde se determina que, al no acreditarse la conformidad de los compradores con el acuerdo anterior, este no impide que sea válido uno posterior adoptado por mayoría, que restaure el sistema de reparto del Título.
De tal modo, aunque se podría considerar que los propietarios que lo admitieron no podrían ir en contra de su decisión, el tercero, comprador, sí podrá cambiarlo teniendo en cuenta que no lo ha aceptado.
- Modificación mediante aprobación de cuentas y presupuestos.
La situación es similar. Aunque no exista una decisión formal, el cambio se ha producido mediante la aprobación reiterada de cuentas. Sin embargo, la sentencia de la AP de Alicante, Elche, Sección 9.ª, 20/2024, de 19 de enero, Recurso 825/2022 (SP/SENT/1225781), establece que el hecho de no impugnar durante años unas cuentas con un sistema igualitario de reparto no implica que exista un acuerdo de modificación estatutaria. En el mismo sentido, la AP de Las Palmas, Sección 4.ª, 1144/2023, de 23 de octubre, Recurso 1279/2022 (SP/SENT/1210984), señala que la aceptación prolongada de un sistema distinto al del título no implica acuerdo expreso.
En estos casos, cualquier propietario, puede solicitar el retorno al sistema fijado en el título constitutivo. Es decir, el hecho de haber aplicado un sistema distinto durante años no supone una modificación válida del Título.
Otra cosa es pedir el cambio hacia el sistema del Título desde un momento concreto.
En cualquier caso, siempre que se pretenda volver al sistema original, será necesaria una votación en Junta, sin necesidad de unanimidad, sino por mayoría simple. Así lo confirman las sentencias del Tribunal Supremo 791/2022, de 18 de noviembre, Recurso 737/2019 (SP/SENT/1164624); núm. 50/2014, de 6 de febrero, Recurso 2603/2011 (SP/SENT/751228); y 184/2013, de 7 de marzo, Recurso 1527/2010 (SP/SENT/714422). No obstante, si no es alcanza este quorum, deberá impugnarse formalmente el acuerdo vigente.
El Tribunal Supremo considera que la aceptación durante años de un sistema diferente no configura la figura de los actos propios, pero tampoco permite aplicar el cambio de forma retroactiva.
Desde luego, como sucede en el caso anterior, también podrán pedir el cambio, los nuevos propietarios.
Excepciones a la regla general.
Como se ha indicado, para cualquier modificación es necesario el acuerdo unánime y su posterior inscripción. No obstante, el Tribunal Supremo ha admitido excepciones en relación con la implantación de nuevos servicios comunes de interés general.
Así, en las sentencias del Alto Tribunal, 197/2021, de 12 de abril, Recurso 1983/2018 (SP/SENT/1094937), y de 13 de septiembre de 2010, Recurso 2029/2006 (SP/SENT/524328) entienden que: ”para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".
Locales comerciales y comunidades de propietarios