La impugnación de acuerdos en la Comunidad de Propietarios constituye el principal mecanismo de defensa de los comuneros cuando dichos acuerdos resultan contrarios a la Ley o a los Estatutos, lesionan intereses legítimos o generan un grave perjuicio para cualquier propietario, tal como dispone el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894). Por esta razón, ya he tratado en otras ocasiones este derecho de los propietarios, pero considero de especial interés aclarar en estas líneas un supuesto concreto de gran relevancia práctica.
Si bien son algunas las resoluciones que se han pronunciado al respecto, como las sentencias de la AP Huelva, Sec. 2.ª, 805/2024, de 20 de noviembre. Recurso 1213/2023 (SP/SENT/1246603) y de la AP Burgos, Sec. 3.ª, 203/2014, de 8 de septiembre. Recurso 175/2014 (SP/SENT/783618), entre otras, ha sido la lectura de la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, 214/2025, de 21 de mayo. Recurso 615/2024 (SP/SENT/1262326), que considera, como las dos anteriores, la falta de legitimación del propietario que se abstiene, la que me ha servido de inspiración para este post.
Aunque cualquier especialista en propiedad horizontal lo tendrá claro, pero me parece fundamental que también los propietarios sean conscientes de que determinadas actitudes en la Junta, en particular, la abstención sin más, puede perjudicarles. Esta inactividad, sin manifestación expresa, les impedirá, en su caso, impugnar lo acordado o, al menos, dificultará enormemente la legitimación, al tener que acreditar su verdadera intención, lo cual no siempre resulta sencillo.
El problema es que, por regla general, al abogado solo se consulta tras la Junta y tampoco al administrador se le pregunta, en el momento de la votación, las consecuencias de no emitir voto a favor ni en contra de tal modo que, esa postura de cierta neutralidad, adoptada por algunos propietarios que no quieren, por ejemplo, enfrentarse a sus vecinos, o que piensan que el silencio es la mejor opción cuando se trata de un propietario representado, bien por un tercero o por su copropietario, considerando que luego podrán defender sus derechos, se confunden, pues su falta de pronunciamiento sobre un determinado punto del Orden del día, les podrá vetar para poder impugnar, salvo que, pronuncien la palabra mágica; salvo el voto.
Así, la citada sentencia de la AP Madrid, resuelve el contra del comunero que pretende impugnar el acuerdo pues su esposa acudió a la Junta, se abstuvo en la votación y no salvó su voto, señalando, “...el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal al reconocer legitimación para la impugnación de los acuerdos, distingue entre los propietarios que han votado en contra, que de acuerdo con la doctrina legal expuesta en esta resolución, están legitimados para impugnar los acuerdos, sin necesidad de que salven su voto, los presentes que habiéndose abstenido salven su voto en la junta, y los ausentes…”
Aunque, no sea este el objeto de este post, esta abstención también puede crear problemas en cuento al cómputo, ya he tratado en otro de ellos cómo se computa esta abstención a los efectos de las votaciones, sin que exista un criterio unánime al respecto, teniendo en cuenta que, a diferencia de lo que sucede en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña que específicamente señala, en el art. 553.24.3 del CCCat (SP(LEG/ 3159) que, el voto de las personas que se abstengan se computará en el mismo sentido que el de la mayoría.
Lo que quiero aclarar en estas líneas es la importancia de salvar el voto, teniendo en cuenta que, el art. 18 de la LPH, modificado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, introdujo, este requisito para poder impugnar el acuerdo.
Esta expresión fue objeto de numerosas interpretaciones pero, tras la sentencia del Tribunal Supremo 242/2013, de 10 de mayo. Recurso 1523/2009 (SP/SENT/723022), parece estar claro, al declarar, como doctrina jurisprudencial, que la expresión "hubieren salvado su voto", debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra, sino solo al que se abstiene.
Luego, no es necesario salvar el voto cuando los comuneros votan en contra.
En este caso, es preciso distinguir entre aquellos acuerdos en los que es necesario computar con la totalidad de cuotas y propietarios y en los que es suficiente con la mayoría de presentes en segunda convocatoria.
En los primeros, y salvo las excepciones fijadas, el art. 17.8 de la LPH, el ausente deberá manifestar la discrepancia con lo acordado, mediante comunicación, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
En los segundos, el ausente, estará legitimado para impugnar, al no poder manifestar su voto en contra después de la Junta, así lo establece el art. 18.2 LPH.
De tal modo que, solo los que asisten a la Junta y se abstienen, necesitan salvar el voto para poder impugnar.
Ahora bien, ¿Cómo debe hacerse esta manifestación? La sentencia de la AP Teruel, Sec. 1.ª, 239/2004, de 16 de diciembre. Recurso 243/2004 (SP/SENT/64973), señala : "Es más, por parte de esta Sala, que ahora resuelve, estima también que tratándose de personas legas en Derecho, no se puede exigir que los copropietarios tengan un cabal y exacto conocimiento de la Ley, para comportarse de forma rigurosa; lo que supondría como dice la SAP de Pamplona de 15 de mayo del año 2001, establecer un obstáculo desproporcionado con la finalidad perseguida por la ley, e implicaría una vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, al impedirse a los demandantes acudir a la jurisdicción en base a una interpretación rigorista y restrictiva de la norma que, por tanto, debe rechazarse", lo que parece avalar una falta de rigorismo en las manifestaciones.
No obstante, y aunque mi criterio, ya manifestado en alguna ocasión, es que, teniendo en cuenta esta última resolución, y pese que habrá de estarse al caso concreto, si se puede demostrar que la intención del comunero es "salvar el voto" y no se ha comprometido en uno u otro sentido de la votación, estará legitimado para impugnar, pero, ante la duda, si el propietario, quiere hacer valer sus derechos, es necesario que salve el voto o vote en contra, siempre es aconsejable esta última opción.