La Ley de propiedad horizontal, como veremos, solo lo prevé en un supuesto, en el resto, la regla general, admitida por la Jurisprudencia, es que el conocimiento de la Comunidad, por ejemplo, en el caso de las obras inconsentidas llevadas a cabo por los comuneros en elementos comunes, no supone su consentimiento, siempre que se hayan realizado actos tendentes a no admitirlas, es decir, lo importante, en este caso, es que no haya dejado pasar el tiempo, desde que ha sido consciente, no solo de la alteración de los elementos comunes, sino del alcance de estas.
En este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Sevilla, Sec. 6.ª, de 29 de diciembre de 2017 (SP/SENT/946843) en la que se establece que el conocimiento no equivale a consentimiento tácito, si no se extrae de la realización de actos inequívocos que no se han dado de tal modo que si, pese al transcurso del tiempo, la Comunidad reacciona o acciona desde el momento que tiene conocimiento, no se podría considerar que existe el repetido consentimiento.
Asimismo, no se podrá alegar conocimiento de la Comunidad para justificar consentimiento, cuando existe requerimiento para la suspensión y retirada de dichas obras. Así se han pronunciado las Audiencias provinciales de Baleares, Sec. 4.ª, en sentencia de 1 de diciembre de 2022 (SP/SENT/1172758) o la Alicante, Elche, Sec. 9.ª, de 26 de mayo de 2021 (SP/SENT/1111668).
No obstante, la Comunidad no puede actuar en contra de sus propios actos, de tal modo que, si realmente es conocedora de la infracción, obras inconsentidas, realizadas sin el preceptivo acuerdo comunitario y no acciona contra ellas, dejando pasar el tiempo, incluso antes de que la acción pueda prescribir, se podría alegar este consentimiento tácito pues, siendo conocedora, dejó pasar el tiempo, creando la seguridad de que lo estaba admitiendo. De este modo lo entienden, entre otras, las sentencias de las Audiencias provinciales de AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, de 26 de septiembre de 2019 (SP/SENT/1041724) y Madrid, Sec. 8.ª, de 19 de enero de 2016 (SP/SENT/879812).
En cualquier caso, para aplicar la doctrina de los actos propios, como establece la sentencia de la AP Granada, Sec. 3.ª, de 27 de enero de 2023 (SP/SENT/1183575), se exige que la conducta pueda ser valorada como permisiva de la actuación de la otra parte, o clara e inequívoca de la renuncia al derecho, pues el mero transcurso del tiempo, vigente la acción, no es suficiente para deducir una conformidad que entrañe una renuncia, nunca presumible.
Este conocimiento tampoco está regulado por la LPH en el caso de las notificaciones comunitarias, es decir, los propietarios están obligados a notificar un domicilio es España para la realización de estas comunicaciones o citaciones comunitarias, como señala el art. 9.1.h) de la LPH, señalando el citado precepto legal que, en defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio a estos efectos el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Es decir, la Comunidad cumple notificando en el domicilio de la Comunidad si nada ha comunicado el propietario y subsidiariamente, en el tablón de anuncios.
La LPH no prevé especialidad alguna al respecto por lo que, pese al conocimiento, por parte de la Comunidad, de cualquier otro domicilio, ¿se podría solicitar que se remitiesen a este?
Si, como he señalado, aplicamos la LPH, la respuesta sería que no es necesario, si el comunero no comunica el domicilio, la Comunidad cumple remitiendo cualquier notificación a piso o local, de este modo, la sentencia de la AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 4 de abril de 2023 (SP/SENT/1189122) no considera nula la convocatoria a la junta por falta de notificación alegando que la Comunidad conocía el domicilio del impugnante por otro procedimiento previo cuando nunca comunicó formalmente domicilio alternativo de notificaciones, del mismo modo, la AP A Coruña, Sec. 3.ª, 2-de febrero de 2007 (SP/SENT/104959) considera necesario el formalismo legal de tal modo que, si no notifica un domicilio expresamente, la citación debe entregarse en la vivienda o local del edificio, sin que altere lo anterior el que se le hubiese remitido el acta de la Junta a su domicilio social, pues el envío se hizo como un último intento de evitar tener que promover un juicio monitorio. pero el hecho de que conozca extraoficialmente un domicilio no significa que por ello deba alterar lo establecido en una norma de derecho imperativo. Las citaciones han de hacerse en la forma prevista en el artículo 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Del mismo modo, la AP Asturias, Sec. 5.ª, 19 de octubre de 2006 (SP/SENT/100170) entiende que no exige esta obligación de comunicar a otro domicilio, aunque se considere que es conocido por tratarse de una ciudad pequeña. Este es igualmente el criterio de la citada sentencia de AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 4 de abril 2023 (SP/SENT/1189122) que no considera nula la convocatoria a la junta por falta de notificación alegando que la Comunidad conocía el domicilio del impugnante por otro procedimiento previo cuando nunca comunicó formalmente domicilio alternativo de notificaciones, ya que, pese a tener la Comunidad previo conocimiento del domicilio en el que se le hacen las notificaciones al representante de la parte actora, a través un procedimiento anterior, no existe esta notificación formal, tal y como preceptúa el repetido artículo 9.1.h) de la LPH.
Ahora bien, no existe una opinión criterio unánime en la jurisprudencia, pues la AP Baleares, Sec. 3.ª, 29 de enero de 2015 (SP/SENT/800846), obliga a la notificación al domicilio conocido, siendo este igualmente el de la sentencia de la AP Cantabria, Sec. 4.ª, 4 de mayo de 2009 (SP/SENT/526249).
En cualquier caso, la Comunidad no está obligada si no existe esta notificación, pues la LPH no lo señala, no obstante, si se trata de cuestiones en las que sea necesario el conocimiento específico por parte de un determinado comunero, y la Comunidad conoce el domicilio y así se puede probar, como sucede en el supuesto de la repetida resolución de la AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 4 de abril de 2023 (SP/SENT/1189122), se intente, además del propio domicilio y en el tablón de anuncios, en el conocido por la Comunidad.
Distinto supuesto sería el caso contemplado en el artículo 9.1.i), que señala la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 de la LPH haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
Así, en este caso, este conocimiento, vincula a la Comunidad, de tal modo que, en este caso, sí, el conocimiento supone consentimiento, aunque, desde luego, habrá de probar, por ejemplo, como señala la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 7.ª, de 26 de junio de 2006 (SP/SENT/96269), el conocimiento de la transmisión por la Comunidad queda demostrado por haber liquidado la deuda al adquirente.