I. Introducción
La importancia de la subasta judicial como medio de realización de los bienes embargados e hipotecados es indudable. Se trata del principal mecanismo para transformar los activos sujetos a la ejecución en dinero para hacer pago al acreedor ejecutante, ya que, aunque la LEC siga configurando la subasta como un medio subsidiario o alternativo al convenio de realización (640 LEC, en el que se subsume ahora también la realización por entidad especializada), en la práctica del foro se trata de la forma usual de proceder en estos casos, la vía principal para enajenar de manera forzosa los bienes trabados o hipotecados.
La reforma impulsada por la LO 1/25, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, además de introducir los Tribunales de Instancia y los MASC, los dos aspectos más destacados y comentados desde la doctrina, también ha incidido de manera notable en la regulación de las subastas judiciales y el proceso de adjudicación de los bienes muebles e inmuebles. Los cambios son muy amplios y variados, minuciosos, y se han realizado desde la experiencia práctica adquirida desde la instauración de las subastas electrónicas en 2015.
De hecho, el principal asesor del Ministerio de Justicia a la hora de promover esta modificación legal ha sido el LAJ Juan Luis Bañón González, director de la Unidad de Subastas Judiciales de la Región de Murcia, auténtica eminencia a nivel nacional en esta materia por ser el primer servicio de la Nueva Oficina Judicial encargado de abordar este trámite legal de forma sistemática e integral para toda una Comunidad Autónoma. Por ello, se trata de modificaciones de índole práctica, bien meditadas y aquilatadas y, como regla general, acertadas, lo que no suele ser frecuente en las recientes reformas legales. Si bien el hecho de que la norma se aprobase con tantas prisas y sin plazo de enmiendas en el Senado impidió que se puliesen y mejorasen algunos de sus aspectos, siendo tal vez el más grave el incomprensible y criticable régimen transitorio, que está dando lugar a importantes dudas sobre cuándo procede la aplicación de la nueva normativa. Para un mayor detalle sobre dicha cuestión me remito al siempre acertado análisis que realizó Miguel Guerra Pérez en esta misma editorial.
Pero como decía, las modificaciones de la normativa son de largo alcance y de muy variada índole. A manera de ejemplo se pueden citar: a) el incremento de los depósitos para participar en las subastas, que ahora se fijan en los art. 647.1.3º y 669.1 LEC en un 10% del valor de tasación para los bienes muebles, y un 20% para los inmuebles, con un mínimo de 1000 euros en ambos casos, si bien se ha introducido la acertada novedad de permitir al LAJ que pueda modificar dichos porcentajes a la vista de las concretas circunstancias del caso (habrá que estar a las reglas de la sana crítica); b) se ha vuelto a reducir a 10/20 días el plazo para completar el resto del precio en los muebles/inmuebles, plazo que ahora además se va a iniciar de forma automática desde el cierre de la subasta, sin necesidad de dar traslado al efecto (art. 650.1 y 670.1 LEC). c) se han adoptado medidas para agilizar la liberación de los depósitos en los casos de posturas con reserva de puja para que dichos importes no queden retenidos en la cuenta de origen tanto tiempo, aspecto que había sido muy criticado; d) se ha adaptado en el art. 644 LEC el sistema de notificación de la convocatoria de la subasta al ejecutado no personado a la doctrina garantista del TC, debiendo realizarse ahora en la forma prevista en el artículo 155 LEC, lo que permite automatizar también el plazo para que el ejecutado pueda presentar a tercero que mejore la puja desde el cierre de la subasta; e) se modifican los porcentajes de adjudicación con especial protección en el caso de vivienda habitual siguiendo así la doctrina progresiva de la DGSJFP. Y muchos otros aspectos técnicos, como los acertados cambios en materia de cesión de remate, que se pueden estudiar en los magníficos trabajos que sobre esta materia ha elaborado la doctora María José Achón Bruñen. Pero ahora procede centrar la atención en los que son sin duda los dos grandes cambios que han supuesto una auténtica revolución en esta materia.
II. Cambio en el estatus del ejecutante y ejecutado en la subasta: hacia el necesario equilibrio entre las partes
En primer lugar, la reforma pretende recortar los privilegios o prerrogativas con los que hasta ahora contaba la parte ejecutante, y concretamente en tres aspectos: se suprime el traslado por plazo de 5 días para pedir la adjudicación en caso de pujas inferiores al 50/70% de valor de tasación en los muebles/inmuebles; se modifica drásticamente el régimen de la subasta desierta sin postores, suprimiendo la posibilidad de que el ejecutante solicite la adjudicación del bien licitado, y, como consecuencia de lo anterior, se obliga a la parte ejecutante a participar necesariamente en la subasta como un postor más, sin ningún privilegio más allá de no tener que constituir depósito, permitiéndole además participar sin necesidad de tener que esperar la intervención de terceros, es decir, la realización de alguna puja externa, como sucedía con anterioridad (cífrese art. 647.2 LEC).
A su vez se refuerza la posición del ejecutado, permitiéndole, entre otras cosas, pagar la tasa de la subasta para que se inicie el proceso de licitación (648.2ª LEC), lo que evitará que se entre en una situación de parálisis como sucedía hasta la reforma en muchas ocasiones, con el incremento de los intereses de demora en su perjuicio. Se le permite participar más activamente en el proceso de licitación, pudiendo expresar su deseo de facilitar el mejor desarrollo de la subasta, aportando a tal fin fotografías, información sobre el estado actual del bien y situación posesoria o permitiendo la visita al inmueble (669.3 LEC), lo que puede contribuir decididamente a incrementar el precio obtenido con la realización del bien. Se le obliga a seguir el resultado de la subasta para poder presentar tercero que mejore la puja inferior al 70% del valor de tasación, ya que ese plazo se iniciará automáticamente. Y, sobre todo, en el caso de subasta desierta (651 y 671 LEC) su concurso e intervención van a resultar imprescindibles, ya que podrá pedir el alzamiento del embargo o de común acuerdo con el ejecutante, presentar a un tercero para que se adjudique el inmueble, solicitar una nueva subasta o intentar promover un convenio de realización.
Con estos cambios, sin perder la perspectiva de que el objetivo último de la subasta es permitir al acreedor cobrar su deuda, se busca reequilibrar la posición de ambas partes para cumplir con el principio general expresado en el artículo 592 LEC de que la ejecución resulte lo menos onerosa posible para el ejecutado, como se explicaba en este artículo. Se trata de vender o realizar el bien subastado, pero no cualquier precio y de cualquier forma, sino respetando escrupulosamente los derechos del ejecutado, que es quien va ver mermado su patrimonio con la venta forzosa del activo.
La principal consecuencia de este importante cambio de paradigma va consistir en que los ejecutantes van a tener que modificar radicalmente su estrategia procesal frente a la subasta si no quieren perder la oportunidad de cobrar su deuda con esa enajenación. Ahora, cuando pidan la subasta, ya no van a tener red, la posibilidad de pedir la adjudicación en caso de subasta desierta por los porcentajes que dictaban los artículos 651 y 671 LEC, sino que deben acudir a la subasta con una estrategia clara y precisa desde un inicio, valorando detenidamente si están dispuestos a quedarse con el bien y por qué precio. No es descartable que a corto plazo se desarrollen programas de IA que ayuden a establecer patrones de funcionamiento de las subastas que indiquen cómo realizar la mejor puja y maximizar las opciones de obtener un resultado favorable en la subasta.
Y para los demandados también cambia el sistema, ya que se busca por el legislador que se constituya o convierta en una parte ejecutada responsable e implicada en la subasta, imponiéndole la carga de estar pendiente de su resultado a través del Portal de Subastas del BOE en el que podrá darse de alta para recibir avisos o alertas a través de correo electrónico (644 LEC). Además, en caso de subasta desierta va a tener siempre la sartén por el mango para intentar llegar a un acuerdo satisfactorio con la parte ejecutante, de manera que puede perder el bien, pero en las mejores condiciones posibles para sus intereses. Esto es consecuencia del espíritu del pacto o negociación que informa la completa reforma de la LO 1/25, el famoso “templo de la concordia” aún en las aguas turbulentas del proceso de realización.
III. La nueva subasta secreta o a ciegas, la modificación de la propia esencia de la subasta
En segundo lugar, el otro gran cambio de la reforma se encuentra en el artículo 648.6º de la LEC y ha consistido en introducir la denominada puja secreta o a ciegas. Hasta la reforma las subastas se desarrollaban dando publicidad en todo momento a la puja más alta para que pudiera mejorarse, lo que daba lugar a que el plazo inicial de licitación de 20 días se pudiera ampliar hasta 24 horas adicionales, hora a hora, si entraban nuevas pujas. Pero llegado ese plazo adicional la subasta se cerraba necesariamente quedando como mejor postor el participante que lograba introducir la mejor puja en el último instante o suspiro de la subasta. Lo que había dado lugar a críticas porque las subastas podían concluir en horas y días intempestivos, como de madrugada o festivos. Además, esa pugna por ser el último postor era encarnizada, con mejoras por importes ínfimos si no se había establecido una puja mínima, lo que era frecuente, y en ocasiones se insinuaba la posibilidad de que se utilizaban determinados programas informáticos o bots con ese fin, lo que podía distorsionar la libre concurrencia siendo algo difícil de acreditar.
Pues bien, el legislador cambia radicalmente el sistema. Ahora las pujas son secretas y no se publican en el Portal de subastas. Lo que va a comportar que los postores deban introducir desde un inicio la cantidad máxima que están dispuestos a ofrecer atendidas las circunstancias del bien, aunque el sistema se flexibiliza permitiendo modificar la postura al alza o a la baja si el postor cambia de opinión en cualquier momento para reforzar la posibilidad de resultar mejor postor o si se ha arrepentido y quiere ofrecer un precio más bajo. Pero es que, además, la mejor puja que se va a tener en cuenta va a ser la primera introducida en el sistema, la anterior en el tiempo, lo que va a dar lugar a que ahora lo esencial no va a pasar tanto por pujar en el último instante, sino al contrario, introducir la puja cuanto antes y solo modificarla excepcionalmente por causa justificada, porque si no se pierde la preferencia temporal. De esta forma, las pujas se van a concentrar nada más abrirse la subasta, no al final como acontecía hasta ahora. Y, asimismo, otra ventaja va a ser que el proceso de licitación solo va a durar 20 días, sin posibilidad de ampliación, y que no puede concluir en fin de semana o festivo nacional, lo que permitirá una mejor conciliación de la vida personal y laboral de profesionales e interesados.
Este cambio se explica desde la experiencia adquirida en la Unidad de Subastas de Murcia que empezó a utilizarlo para las subastas concursales, en las que se realizaba una puja altísima e irreal para que las nuevas pujas no se publicaran. Ahora se da carta de naturaleza al nuevo sistema, que busca maximizar las ofertas realizadas, porque al pujar a ciegas los postores se ven obligados a ofrecer desde el inicio el precio que consideran ajustado al valor real del bien sin poder especular como sucedía antes cuando se basaban en la mejor postura publicada por el Portal de Subastas del BOE. Estamos ante otra forma de pujar, bien distinta, con sus ventajas e inconvenientes frente al sistema anterior pero que, en todo caso, afecta a la esencia misma del concepto de subasta, porque ya no se va a participar y pujar como hasta ahora, sino con la necesidad de introducir la puja cuanto antes y por el precio más elevado posible en función del valor real que se otorgue al bien. Un cambio cuando menos notable frente al concepto tradicional de subasta: ahora se puja a ciegas para que aflore y vea la luz el precio real de mercado del bien licitado, una bonita metáfora.
IV. Conclusión
En definitiva, desde abril de 2025 asistimos a cambios de gran relevancia que van a marcar un antes y un después en esta materia tan relevante para la ejecución en el proceso civil, que no olvidemos es de aplicación subsidiaria para el resto de los órdenes jurisdiccionales. Lástima que el nefasto régimen transitorio establecido por la DT 9ª de la LO 1/25 (¿tanto hubiese costado haber seguido el sistema de la Ley 19/2015?) nos esté privando de poder aplicar en su plenitud el nuevo sistema.
Se necesitará tiempo y perspectiva para poder valorar su bondad y resultados, pero todo apunta a que, si se logran sus objetivos, se van a reducir drásticamente las subastas desiertas y se podrán obtener cantidades más elevadas con la licitación de los bienes, que es, en definitiva, de lo que se trata en estos casos. Así que, si se cumplen tales fines, la reforma solo podrá ser ensalzada
Por otro lado, las modificaciones también van a obligar a todos los intervinientes en el mundo de las subastas judiciales a adaptarse al nuevo sistema (órganos judiciales, partes, postores e interesados en participar en las subastas judiciales), lo que puede exigir de cierta formación y mucha prudencia. En cualquier caso, se trata de cambios que parece que van a acabar con el ”fenómeno de péndulo” que ha venido rigiendo esta materia, con cambios sucesivos en sentido contrario (por ejemplo, con los depósitos para pujar que tan pronto se elevan como se reducen, o el plazo cambiante para consignar el resto del precio), y que han venido para quedarse, pues se antoja difícil que a medio o largo plazo se dé marcha atrás a estos dos grandes paradigmas de la nueva subasta judicial 3.0, por lo que lo más inteligente y práctico es hacer cuanto antes el esfuerzo de adaptación al nuevo sistema a la hora de participar en las subastas judiciales electrónicas, siempre con luz y taquígrafos bajo la garantía que aporta la batuta del LAJ responsable, para que la nueva subasta a ciegas o secreta no sea un obstáculo sino en todo caso una oportunidad para lograr el mejor resultado posible en el proceso de licitación.
