El voto es uno de los derechos esenciales en el régimen de propiedad horizontal. Por ello, no es la primera vez que he escrito sobre este tema. Así, he publicado diversos posts al respecto: la votación de los ausentes, la privación de este derecho, el cómputo cuando se da la situación de pluralidad de inmuebles de un mismo titular dentro de la comunidad, la representación o la situación del propietario moroso.
En esta ocasión, he considerado de interés analizar el voto en contra y sus posibles repercusiones jurídicas. Máxime cuando, como desarrollaré a continuación, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña esta manifestación contraria a lo acordado en Junta presenta una relevancia superior a la del régimen estatal.
Si bien puede producir efectos análogos en relación con la adopción de acuerdos, no ocurre lo mismo en materia de impugnación, como establece el art. 553.31.2 del CCCat (SP/LEG/3159), ni en relación con la exoneración del pago en determinados supuestos, conforme a lo dispuesto en el art. 553.25.6 del citado texto legal.
En primer término, por lo que respecta a la adopción de acuerdos, la regulación no difiere sustancialmente de la contenida en la Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894).
Así, a efectos de cómputo, para cualquier tipo de acuerdo, el propietario presente debe manifestar expresamente su voto en contra respecto del punto del orden del día sometido a votación.
En este contexto, el voto del ausente es distinto dependiendo del acuerdo. Es decir, si lo adoptado requiere la simple mayoría o si se trata de casos en los que es necesaria la mayoría cualificada o unanimidad. De tal modo que el voto del ausente no computará en los primeros y sí en los segundos, los denominados acuerdos de formación sucesiva.
De este modo, en los acuerdos de mayoría simple, su eficacia queda determinada en el propio seno de la Junta, computándose los votos y cuotas de los propietarios que han participado en la votación. Mientras que, en los restantes supuestos, será preciso esperar al transcurso del plazo conferido a los ausentes para determinar si el acuerdo deviene definitivo, tal como dispone el art. 553.27.5 del CCCat en relación con el art. 553.26.3 del mismo Código.
Por otro lado, y aunque tanto en la LPH como en el régimen catalán se articula la tutela de los propietarios mediante la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios, resulta imprescindible el cumplimiento de determinados requisitos de legitimación. Es aquí donde existen diferencias en el ámbito catalán, pues el art. 553.31.2 del CCCat establece que “… están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto”.
De ello se desprende que el voto en contra constituye un requisito necesario para la defensa de los intereses del propietario, configurándose como presupuesto ineludible para la impugnación del acuerdo, salvo en el supuesto excepcional de privación ilegítima del derecho de voto.
Con anterioridad a la reforma del citado precepto, en los casos de acuerdos contrarios a la Ley, la legitimación se extendía a la totalidad de los comuneros, circunstancia que fue corregida tras la modificación del Libro Quinto del CCCat.
En consecuencia, la oposición resulta exigible tanto en los citados acuerdos de formación sucesiva, en los que el voto de los ausentes contribuye a la formación de las mayorías, como en los acuerdos de mayoría simple.
En estos últimos, aun cuando el acuerdo se entienda adoptado en la Junta, la notificación de la oposición deviene igualmente imprescindible a efectos de una ulterior impugnación. Si bien, dicho voto no será computable, tal como señala la sentencia de la AP Tarragona, Sec. 3.ª, 330/2018, de 27 de septiembre. Recurso 772/2017 (SP/SENT/975304).
A este respecto, y aunque es necesario notificar todos los acuerdos, solo los ausentes podrán manifestar su discordancia, pues los presentes en la Junta debieron hacerlo en ese momento. En consecuencia, la falta de manifestación en tal sentido en el momento de la Junta impide su posterior ejercicio.
En este sentido se pronuncia la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 527/2014, de 12 de noviembre. Recurso 102/2013 (SP/SENT/802309). En este caso, habiendo asistido a la Junta, no votó en contra del acuerdo ni fue privada ilegítimamente del voto. Aunque con posterioridad a la recepción del acta la actora remitió un burofax a la administradora expresando su disconformidad con los acuerdos adoptados en dicha Junta y su voluntad de impugnar los mismos, esto no le legitima para impugnar. Es decir, el momento oportuno para manifestar la oposición era el de la celebración de la Junta.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que la oposición ha de formularse respecto de los acuerdos originarios. Así lo establece la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 577/2025, de 9 de octubre. Recurso 846/2023 (SP/SENT/1273559), que exige la impugnación del primero de los acuerdos en el que se aprobaba la instalación del ascensor, resultando ineficaz la impugnación de acuerdos posteriores meramente ejecutivos o de desarrollo técnico y económico.
De este modo, mientras que el CCCat exige de forma constante la manifestación expresa de oposición por parte del propietario, la LPH reconoce legitimación sin más a los ausentes.
De ahí la importancia de advertir, en el régimen de propiedad horizontal de Cataluña, a los propietarios no asistentes de la necesidad de manifestar su oposición si pretenden ejercitar acciones de impugnación. Así lo establece el TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, en sentencia 83/2018, de 18 de octubre. Recurso 13/2018 (SP/SENT/986502), en la que se declara la falta de legitimación del ausente que no se opuso al acuerdo.
En consecuencia, los propietarios ausentes deberán manifestar siempre su voto en contra en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, conforme a lo dispuesto en los arts. 553.26.3 y 553.25.6 del CCCat.
Esto deberá hacerse mediante escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente, considerándose extemporánea cualquier manifestación realizada fuera de dicho plazo a efectos de una eventual impugnación, tal como establece la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 778/2024, de 27 de noviembre. Recurso 17/2023 (SP/SENT/1243055).
Finalmente, debe tenerse en cuenta que, si bien los acuerdos adoptados por la Junta obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, conforme al art. 553.30 del CCCat, es preciso considerar las excepciones previstas en sus apartados 2 y 4.
En particular, en aquellos casos en los que el coste de determinados servicios supere los umbrales legalmente establecidos, será igualmente necesario haber votado en contra para quedar exonerado de su pago. De este modo, en caso de inasistencia, dicha oposición deberá ser notificada en los términos del citado art. 553.25.6 del CCCat.
