Cuando existen vicios derivados del proceso constructivo, los compradores perjudicados pueden ejercitar las acciones establecidas en la LOE (SP/LEG/2001) contra los agentes de la edificación que consideren responsables y además, en virtud del art. 17.9 LOE, pueden ejercitar las acciones derivadas del contrato de compraventa, si bien, como norma general, estás últimas solo pueden ejercitarse frente al promotor-vendedor, pues solo con él existe un vínculo contractual, sin que, al resto de agentes de la edificación, se les pueda reclamar por incumplimiento del contrato. En este sentido podemos citar, a título de ejemplo, la STS, Sala Primera, de lo Civil, 190/2015, de 27 de marzo. Recurso 471/2013 (SP/SENT/807234); TS, Sala Primera, de lo Civil, 790/2013, de 27 de diciembre. Recurso 2398/2011 (SP/SENT/752699) y TS, Sala Primera, de lo Civil, 426/2012, de 27 de junio. Recurso 3/2010 (SP/SENT/679684)
Ahora bien, ¿es posible que la promotora, en caso de incumplimiento del contrato de obra por el arquitecto técnico y el constructor, ceda la acción basada en los art. 1101 y 1124 CC (SP/LEG/2311) que tiene frente a ellos a una comunidad de propietarios?
Esta cuestión ha sido objeto de análisis por la STS, Sala Primera, de lo Civil, 1729/2025, de 26 de noviembre. Recurso 5866/2020 (SP/SENT/1273168). Así, en el caso objeto de examen, se daban las siguientes circunstancias:
– El promotor, en un procedimiento anterior, había sido demandado por la Comunidad de Propietarios por la existencia de defectos derivados del proceso constructivo
– Ante la posibilidad de que la promotora fuera declarada en concurso de acreedores, las partes llegaron a un acuerdo transaccional por el que la comunidad de propietarios desistía de la demanda y a cambio, la promotora, le cedía «cuantas acciones por incumplimiento contractual y de repetición que en su condición de promotor y por las deficiencias existentes ostenta contra los profesionales intervinientes en la proyección y ejecución de los edificios de la comunidad, […] en cuanto responsables de dichas deficiencias en virtud de contratos de 18 de noviembre de 2004, 27 de marzo de 2006 y 25 de enero de 2.005 […]»
– En base a dicha cesión de acciones, la comunidad de propietarios interpone la correspondiente demanda frente a los arquitectos técnicos y el constructor por incumplimiento del contrato y reclamando la subsanación de los defectos existentes en el inmueble.
– Los demandados alegan que la promotora no tenía ninguna acción que ceder, al no ser perjudicada por el incumplimiento del contrato, puesto que no existían defectos constructivos y además, invocan la existencia de un fraude de ley, al ser el fin perseguido el eludir la aplicación del plazo de prescripción del art. 18 LOE
Ante estos hechos, el TS determina que, efectivamente, el promotor ha sufrido un perjuicio, al no haber sido debidamente prestada la obligación derivada del art. 1544 CC y existir unos defectos constructivos; daños que han sido determinados en la sentencia recurrida y que no han sido objeto del recurso de casación y establece, en primer lugar, lo siguiente:
«no podemos negar la existencia del daño contractual -evidenciado además en el pronunciamiento condenatorio de la sentencia recurrida que constató su existencia-, y que el contrato de naturaleza transaccional, formalizado en el documento privado de 22 de junio de 2016, no era una graciosa exoneración de responsabilidad de la promotora, sino que se hallaba onerosamente condicionado a la cesión de dichas acciones ante la eventualidad de una inminente declaración en situación de concurso de acreedores, que se produjo poco tiempo después y que dificultaba en grado sumo la efectividad de los derechos de la comunidad de propietarios demandante para obtener la reparación de los vicios constructivos sufridos a costa de la promotora.»
Es decir, confirma la existencia de los defectos y, por tanto, el incumplimiento del citado art. 1544 CC y la posibilidad de reclamar en base al art. 1101 y 1124 CC.
En segundo lugar, aborda la posible existencia de un fraude de ley en base al art. 6.4 CC, al ser la intención de dicha cesión de acciones el eludir la aplicación del plazo de prescripción del art. 18 LOE.
Los demandados indican que, la comunidad de propietarios, en lugar de reclamar contra los agentes demandados en base a la LOE, una vez que ha transcurrido el plazo de prescripción, acuden al mecanismo de la cesión de las acciones, que ostentaba el promotor contra ellos, para eludir la aplicación de dicho plazo
Sobre este punto, el TS no acoge el motivo y establece que «en el caso que ahora enjuiciamos, se señala que la norma que se pretende eludir es el artículo 18 de la LOE, pero lo cierto es que no se trata de un precepto imperativo, sino que conforma una excepción que entra en la esfera de disposición del perjudicado ejercitarla o no y a la que puede renunciar. Por otra parte, la propia normativa que se considera defraudada contempla expresamente la persistencia de las acciones contractuales (art. 17.1 y 9 LOE). Y la finalidad pretendida por la comunidad de propietarios demandante y la promotora demandada no es éticamente reprochable, sino que responde al legítimo el interés de la comunidad actora de obtener la reparación de las obras mal ejecutadas por incumplimiento de las obligaciones que rigen la lex artisde los recurrentes, y por la demandada promotora hacer honor a su compromiso con los adquirentes de los pisos y locales del edificio promovido de entregarlos en la debidas condiciones, así como endosar la reparación del daño a quienes son sus verdaderos autores; es decir, los recurrentes»
Y sobre esa base, llega a la conclusión de que no ha existido ningún comportamiento que pueda dar lugar la existencia de un fraude de ley y rechaza el recurso de casación interpuesto por los agentes demandados.
Guía práctica sobre la prescripción para la reclamación de los vicios de construcción
