Es necesario un conocimiento mínimo de las reglas que rigen el régimen de propiedad horizontal, teniendo en cuenta que un gran porcentaje de la población vivimos en Comunidades de propietarios, por lo que merece la pena la lectura de estas líneas, para poder, en su caso, defendernos de acuerdos adoptados, por ejemplo, en perjuicio de un propietario, pues si no se acciona contra esta decisión, la regla general es que será aplicable.

Dos son los principios que hemos de tener claros. El primero de ellos es que todos los acuerdos son válidos y ejecutivos desde el momento del cierre del acta, como señala el art. 19.3 de la LPH (SP/LEG/1894). El segundo es que, salvo las excepciones que ahora veremos, estos no serán nulos de pleno derecho, sino anulables, para lo que será necesario que así sea declarado judicialmente, por lo tanto, han de ser objeto de la correspondiente acción judicial de impugnación, en la forma y plazos del art. 18 de la citada LPH.

De este modo, debemos saber cuándo un acuerdo se ha adoptado, debiendo diferenciarse entre aquellos en los que es suficiente con el voto de los presentes en Junta de los que requieren contar con la totalidad de cuotas y propietarios, para los que, como señala la regla 8 del art. 17 LPH, es necesario notificar a los ausentes, y se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios que no hayan asistido a la  Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

En cualquier caso, los acuerdos siempre han de adoptarse en Junta, por lo que, los citados ausentes, solo podrán ratificarlos o dejarlos sin efecto por ello si, por ejemplo, se produce un empate, significa que nada se habrá adoptado y, en consecuencia, no procede aplicar el cómputo del voto de los ausentes, ya que no existe un acuerdo previo, tal como establece la AP de Murcia, Sec. 2.ª, 177/2006, de 13 de julio Recurso 28/2006 (SP/SENT/99831).

Así, la decisión será válida, siendo un error, entender que, aunque se adopte en perjuicio de un propietario, en contra de los estatutos o si se ha decidido por un quorum inferior al legalmente marcado en el art. 17 LPH, se puede considerar la nulidad sin más.

En estos casos, existe una forma de defensa por parte de los comuneros, así lo establece el repetido art. 18 de la LPH, la impugnación judicial, pero esta no tiene otro camino legal que la acción judicial, es decir, de nada servirá que en la propia Junta y posteriormente, una vez notificado el acuerdo, el comunero señale, verbalmente o por escrito, que IMPUGNA aquél, pues esta manifestación, solo servirá, en su caso, y, como señala la mayoría de la jurisprudencia, siempre que además vaya acompañada del voto en contra, para legitimar al citado propietario a la repetida acción judicial, mediante el correspondiente juicio ordinario, como establece el art. 249.1.8º de la LEC (SP/LEG/2012).

En cualquier caso, hay que dejar claro que, si una determinada cuestión ha sido aprobada en Junta, el mismo día de la celebración para los acuerdos de mayoría simple o pasados treinta días desde la notificación del acuerdo en los de mayoría cualificada o unanimidad, siempre que sea necesario el acuerdo de los ausentes para lo que habrá de estarse a lo dispuesto en la regla 8 del art. 17 LPH; los acuerdos son válidos y ejecutivos como señala el art. 18.4 LPH, por lo que, en principio, no habría de esperarse el año por si existe impugnación judicial, pues ni en el supuesto en el que esta se produjese  paralizaría la citada ejecución, salvo que se hubiese pedido y concedido la suspensión cautelar. No obstante, cuando se prevea conflicto y siempre que no se ocasionen mayores perjuicios, la prudencia recomienda la espera.

La Ley prevé esta posibilidad de defensa pero siempre que se cumplan unos requisitos legales; así señala que solo se podrán impugnar siempre y cuando los propietarios hagan constar su voto negativo en la Junta, pues no es posible ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión el comunero, o su representante, ha votado a favor o se abstuvo y en este último caso, no salvó el voto, no tendrá las condiciones exigidas para acudir a la vía judicial, incluso cuando quien le representó votara de forma diferente a los intereses del mandante, pues la responsabilidad sería exigible sólo por quien otorgó la representación al mandatario que se sobrepasó de las instrucciones, pero sin que afecte a la Comunidad, en este sentido se pronuncian, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 315/2019, de 12 de abril. Recurso 21050/2018 (SP/SENT/1014096), Pontevedra, Sec. 1.ª, 21/2011, de 21 de enero. Recurso 854/2010 (SP/SENT/625965) y Vizcaya, Sec. 4.ª, de 3 de marzo de 1999 (SP/SENT/17226).

Los propietarios ausentes, no es necesario que manifiesten su voto en contra, pues si bien, esta fue una discusión doctrinal, la jurisprudencia del TS determino, que los ausentes pueden accionar en todo caso contra los acuerdos adoptados, en este sentido se han pronunciado las sentencias del TS, 307/2013, de 9 de mayo. Recurso 2072/2010 (SP/SENT/718490) y 930/2008, de 16 de diciembre. Recurso 577/2003 (SP/SENT/441811), entro otras.

No existen, por lo tanto, en principio, con las excepciones que luego señalaré, acuerdos nulos del pleno derecho, salvo aquellos que infringen normas imperativas o prohibitivas distintas de la Ley de Propiedad Horizontal, son contrarios a la moral o al orden público, o constituyen un fraude de ley. Esta nulidad, basada en el artículo 6.3 del Código Civil (SP/LEG/2311).

Por ejemplo, como establece la sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 112/2025, de 18 de febrero. Recurso 1001/2022 (SP/SENT/1258644), aunque los propietarios, estuvieran facultados para el disfrute de la terraza comunitaria para uso de la actividad según los estatutos, al no haber impugnado el acuerdo que establece un canon para ello, deviene firme tal decisión.

De igual modo, no se considera que existe abuso de derecho de la Comunidad por solicitar la reposición de la terraza a su estado originario cuando el comunero demandado no impugnó el acuerdo por el que se autorizaba al presidente para la interposición de la demanda, como señala la AP Madrid, Sec. 8.ª, 186/2025, de 19 de mayo. Recurso 181/2023 (SP/SENT/1262314).

Ahora bien, también existen asuntos derivados de la LPH que podríamos considerar que no son de libre disposición, de tal modo que, pese a ser adoptados y no ser impugnados, no serán aplicables, es decir, en este caso, sí son nulos de pleno derecho. Teniendo en cuenta las sentencias que se han pronunciado al respecto podríamos señalar que se trata de:

• Los que imponen sanciones a los propietarios más allá de las previstas en el art. 21.1 LPH, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 483/2022, de 6 de junio. Recurso 1088/2020 (SP/SENT/1166205).
• Los que deciden exonerar a la Comunidad de la realización de las reparaciones necesarias en elementos comunes. En este sentido se ha pronunciado el TS en sentencia 80/2024, de 23 de enero. Recurso 5139/2019 (SP/SENT/1207668) que declara la nulidad de pleno derecho del acuerdo por el que la Comunidad pretende desvincularse de su obligación de reparación de estos elementos comunes. Este ha sido igualmente el pronunciamiento de la sentencia que ahora traemos a estos comentarios, la AP Segovia, Sec. 1.ª, 197/2024, de 31 de julio. Recurso 201/2024 (SP/SENT/1237228).
• El nombramiento de un Presidente cuando no es propietario. Así se pronuncian las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 514/2015, de 23 de septiembre. Recurso 1412/2014 (SP/SENT/824971) y de la AP Cantabria, Sec. 2.ª, 40/2023, de 25 de enero. Recurso 513/2021 (SP/SENT/1175826).

No obstante, y pese a lo dispuesto en las presentes resoluciones que consideran nulos de pleno derecho estos acuerdos, mi recomendación es que, ante la duda de poderlo considerar nulo o anulable, siempre se proceda a la repetida impugnación judicial en la forma y plazo que señala el repetido art. 18 LPH, será la mejor manera de poder defendernos de un acuerdo comunitario.

Propiedad Horizontal. Comentarios, legislación y jurisprudencia