Debemos partir de un principio básico en el régimen de propiedad horizontal que será la respuesta a este interrogante: la Junta es soberana para la adopción de acuerdos, y una vez aprobados, vinculan a todos los propietarios así, a tenor de lo preceptuado en el art. 553.29 del CCCat (SP/LEG/3159), el acuerdo será ejecutivo desde el momento en el que se adopta, a diferencia de lo establecido la LPH dónde lo será desde el cierre del acta salvo que la ley previere lo contrario, como señala el art. 19.3 LPH (SP/LEG/1894).
Así, en principio y salvo las excepciones previstas legalmente, los acuerdos son obligatorios y vinculan a todos los comuneros, incluso a los disidentes. Teniendo en cuenta, además, como señala el apartado 5 del citado precepto legal, que los propietarios que, sin causa justificada, se opongan a las actuaciones u obras necesarias y exigidas por la autoridad competente o las demoren, responden individualmente de las sanciones que se impongan en vía administrativa.
El art. 553.30 del CCCat, señala, no obstante, las citadas salvedades:
Así, tras la contestación a la pregunta formulada, surge un segundo interrogante, y ¿si supone alguna vulneración de las reglas relativas al régimen de propiedad horizontal, al título constitutivo, los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho o, por otra parte, son contrarios a los intereses de la comunidad o gravemente perjudiciales para uno de los propietarios?
Igualmente son válidos y ejecutivos, pero el art. 553.31 del CCCat, prevé la forma en la que los propietarios que consideran que el acuerdo adoptado cumple alguna de las previsiones antes citadas, puedan defenderse mediante la correspondiente acción judicial de impugnación.
Pero, aún en estos casos, el art. 553.32 del citado texto legal, establece que, la interposición de esta acción contra un acuerdo comunitario no suspende su ejecutabilidad, si bien, la autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso la de decretar provisionalmente la suspensión del acuerdo de la junta de propietarios impugnado.
De este modo, es muy importante tener en cuenta este principio general pues, si los acuerdos se han adoptado en Junta, vinculan a todos los propietarios, son válidos y de obligado cumplimiento, sin que la votación en contra, la manifestación de una posible impugnación o, por ejemplo, mostrar la disconformidad verbalmente o por escrito al presidente o secretario, sea causa de liberación de estas decisiones comunitarias, sin perjuicio de aquellos supuestos en los que, en este caso, el régimen de propiedad horizontal de Cataluña, lo establezca específicamente, como, hemos visto, señala el art. 553.30 apartados 2 y 4 del mencionado texto legal.
Así, para dejarlos sin efecto, reiterando lo señalado al principio de este comentario, no es suficiente con votar en contra, por lo que, si se dan algunos de los requisitos que establece el art. 553.31 del CCCat, el propietario disidente deberá instar acción judicial de impugnación, en los plazos señalados en el citado precepto legal, así se pronuncia la AP Girona, Sec. 1.ª, 267/2024, de 16 de abril. Recurso 1111/2023 (SP/SENT/1226195) considerando que, no existe abuso de derecho en la adopción del acuerdo sobre las cuotas comunitarias, teniendo los comuneros la oportunidad de impugnarlo al no haberse alcanzado la unanimidad para su aprobación, es decir, la vía para la anulación sería la impugnación.
Además, hay que hacerlo en tiempo, teniendo en cuenta que los citados plazos, desde la notificación del acta o del anexo de esta, según proceda, como señala el apartado 4 del citado precepto legal, debiendo hacerse mediante demanda de juicio ordinario, conforme al art. 249.1. 8ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil y solicitando la suspensión del acuerdo a través de la adopción de la correspondiente medida cautelar.
La citada acción, habrá de dirigirse contra la Comunidad, como señala la AP Barcelona, Sec. 16.ª, 38/2024, de 5 de febrero. Recurso 54/2022 (SP/SENT/1219131), no procediendo contra un comunero individual.
En definitiva, los acuerdos de la Junta de Propietarios son siempre válidos, mientras no sean anulados por un Juzgado, esto es algo que deben tener muy presente todos los propietarios, pues, de no acudir a este procedimiento de impugnación, están obligados a su aceptación, así se han pronunciado entre otras las sentencias de la AP Girona, Sec. 1.ª, 575/2023, de 19 de julio. Recurso 34/2023 (SP/SENT/1194559), y la de AP Tarragona, Sec. 3.ª, 191/2024, de 4 de abril. Recurso 627/2022 (SP/SENT/1225257).
De este modo, la recomendación es que, si un propietario se encuentra en alguno de los supuestos señalados en el citado art. 553.31 del CCCat, además de votar en contra o manifestar u oponerse en el caso de los ausentes, en los casos de los acuerdos de formación sucesiva, insten la correspondiente acción judicial, en la forma y plazos del citado precepto legal, teniendo en cuenta que la acción caduca en el plazo de un año o tres meses dependiendo de los supuestos, plazos que cuentan, reitero, desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.
Intentar ir en contra de lo acordado si no se ha procedido a la impugnación resultaría extemporáneo, del mismo modo que no procedería pretender anular los acuerdos adoptados válidos y ejecutivos, mediante la impugnación de acuerdos posteriores relacionados con los anteriores, como señala la AP Barcelona, Sec. 13.ª, 283/2024, de 26 de abril. Recurso 681/2022 (SP/SENT/1227571); ni cuando se matiza el acuerdo principal, como señala la sentencia de la AP Lleida, Sec. 2.ª, 340/2023, de 19 de abril. Recurso 375/2021 (SP/SENT/1192793) o, por ejemplo, accionado contra el acuerdo que ratifica el primero, como señala la sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 381/2023, de 5 de julio. Recurso 272/2023 (SP/SENT/1195030).
Tampoco considero que pueda intentarse dejar sin efecto un acuerdo ya adoptado mediante una nueva votación en Junta pues, aunque los acuerdos puedan volver a tratarse cuantas veces se considere preciso y teniendo en cuenta, igualmente, que pueden ser revocables, siempre podrán hacerse si no existe un perjuicio para algún comunero, si así fuese, podrá ser igualmente impugnado, pues los derechos ya surgieron en la Junta donde se adoptarán los acuerdos y no se impugnaron.
Además, como señala la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 623/2023, de 14 de diciembre. Recurso 264/2022 (SP/SENT/1210369), un comunero no puede volver a solicitar, en este caso, la instalación de salida de humos, cuando se acordó en junta denegar la obra y dicho acuerdo no fue impugnado en su día.
Todo ello teniendo en cuenta que se trate de acuerdos relacionados con el régimen de propiedad horizontal de Cataluña, pues como establece la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, 252/2023, de 2 de mayo. Recurso 253/2021 (SP/SENT/1192278) pues el acuerdo adoptado se refiere a cuestiones absolutamente ajenas a su finalidad institucional o con vulneración de algún principio o derecho fundamental, serían nulos de pleno derecho.
El destino de las propiedades en el régimen de PHCT