Actividad contaminante del suelo en transmisión de vivienda

La Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, ha establecido una nueva obligación cuando se produce la transmisión de un derecho real sobre una finca, como es la necesidad de que el propietario de la finca, ya sea persona física o jurídica, declare en el título en el que se formalice la transmisión, si sobre la finca se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

El citado precepto establece expresamente lo siguiente:

«Artículo 98. Actividades potencialmente contaminantes

1. Reglamentariamente el Gobierno aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos.
2. Los titulares de estas actividades deberán remitir periódicamente a la comunidad autónoma correspondiente los informes en los que figure la información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados.
3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.»

Tras la publicación de la citada norma, que entró en vigor el 10 de abril de 2022, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ya ha tenido la posibilidad de analizar la cuestión que da título al presente post, es decir, si ante la transmisión de una vivienda situada en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, es o no necesario que, en el título de transmisión, conste la declaración del propietario sobre si se ha realizado o no alguna actividad potencialmente contaminante del suelo, a efectos de que la escritura pública pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad, dictando distintas resoluciones que han aclarado la cuestión

De las resoluciones de la DGSJFP de las que tenemos conocimiento por el momento, hay que diferenciar dos supuestos distintos:

1. Transmisión de una vivienda en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal.

En estos casos, la DGSJFP, ha determinado que cuando nos encontramos ante la transmisión de una entidad independiente o cuotas de entidades (aparcamientos o trasteros) de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, no cabe imponer al propietario transmitente la declaración establecida en el art. 98.3.

Y el motivo de seguir tal criterio es que, en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna que sirva para la declaración de suelo contaminado. A título de ejemplo, podemos señalar, las siguientes resoluciones: DGSJFP, de 20 de septiembre de 2022 (SP/SENT/1159628) ; DGSJFP, de 12 de agosto de 2022 (SP/SENT/1159495) y DGSJFP, de 12 de agosto de 2022-(SP/SENT/1158406).

2. Transmisión de una vivienda unifamiliar pareada en régimen de propiedad horizontal.

En este supuesto, la DGSJFP, considera que, al estar ante una vivienda que cuenta con un jardín o terreno adyacente, es posible que, en el mismo se haya podido realizar una actividad potencialmente contaminante del suelo y por tanto, sí que sería obligatorio que el propietario, en el título de transmisión, realice la declaración establecida en el art. 98.3 Ley 7/2022, debiendo el Notario autorizante de la escritura, en cumplimiento de su obligación de velar por que el otorgamiento sea conforme a la legalidad, informar a las partes adecuadamente de cuáles son las actividades que potencialmente pueden contaminar el suelo. Este criterio ha sido establecido en la Resolución DGSJFP, de 12 de agosto de 2022 (SP/SENT/1158405)

En ambos supuestos, la DGSJFP, también establece, para precisar aún más la norma, las siguientes pautas:

1. La obligación de la declaración solo afecta al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no afecta al titular de cualquier otro derecho real distinto de la propiedad que dispusiera de él, ni a los actos de gravamen.
2. Es indiferente si el acto de transmisión es de carácter oneroso o gratuito.
3. También es obligatoria la declaración en las transmisiones “mortis causa”, por razón de la posición de los sucesores “mortis causa”, los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante, matizando que, por el contrario, el legatario no es un sucesor, sino un adquirente.
4. También es de aplicación a todo tipo de declaración de obra nueva, ya sea por antigüedad conforme el art. 28.4 RDLeg 7/2015 o por licencia (art. 28.1 RDLeg 7/2015), tanto iniciada como terminada.
5. En la declaración, lo que se debe indicar es si ha existido una actividad potencialmente contaminante del suelo, no si el suelo está o no contaminado.

Es importante señalar que, en los casos en que sea de aplicación lo dispuesto en el art. 98.3 Ley 7/2022, la declaración del propietario, debe hacerse tanto sí se ha realizado una actividad potencialmente contaminante del suelo como si no ha existido ninguna, a diferencia de lo establecido en el art. 8 RD 9/2005, que establecía esa obligación, solo en los supuestos en que efectivamente se hubiera realizado la actividad potencialmente contaminante.

En cuanto a qué actividades deben ser consideradas como potencialmente contaminantes del suelo, el propio art. 98.1 Ley 7/2022, establece que el Gobierno, reglamentariamente, aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades, pero como dicha lista todavía no ha sido publicada, habrá que acudir al todavía vigente Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, que en su Anexo I (modificado por la Orden PRA/1080/2017, de 2 de noviembre, por la que se modifica el anexo I del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados) establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo.

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