I. Introducción

La Audiencia Provincial de Navarra ha confirmado, en su Auto de 12 de junio de 2026 (SP/AUTRJ/1298628), la inadmisión de una demanda de juicio de equidad del artículo 17.7 Ley 49/1960, de 21 de julio (SP/LEG/1894) porque los demandantes no acreditaron haber acudido previamente a un MASC, requisito de procedibilidad introducido por la Ley Orgánica 1/2025 (SP/LEG/44145).

La cuestión jurídica central no era el fondo del conflicto comunitario, sino determinar si el juicio de equidad previsto en la Ley de Propiedad Horizontal debe quedar exento del requisito previo de negociación. Y la respuesta es clara: no está exento, porque se trata de un procedimiento contencioso y no de jurisdicción voluntaria.

Desde una perspectiva práctica, esta resolución es especialmente relevante porque constituye una de las primeras interpretaciones judiciales de la LO 1/2025 aplicadas al ámbito de las comunidades de propietarios.

II. Los hechos

Un grupo de propietarios promovió un procedimiento de equidad al amparo del artículo 17.7 LPH tras no alcanzarse las mayorías necesarias para adoptar determinados acuerdos comunitarios. El Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Pamplona inadmitió directamente la demanda por incumplimiento del artículo 5 de la LO 1/2025, al no haberse acreditado la realización de un MASC previo.

Los recurrentes defendían esencialmente dos argumentos:

– Que el juicio de equidad tiene una naturaleza especial y próxima a la jurisdicción voluntaria.

– Que las propias juntas de propietarios y las deliberaciones mantenidas constituían ya un intento previo de negociación suficiente.

Sin embargo, la Audiencia rechaza ambos planteamientos. Veamos porqué.

III. La respuesta de la Audiencia

Como ya hemos avanzado, la respuesta de la AP es negativa y lo argumenta con una interpretación sistemática de la nueva regulación de los MASC.

En la resolución se recuerda que la nueva regulación mantiene la idea de que la jurisdicción sea el último paso de resolución del conflicto y que previamente debe intentarse una solución dialogada.

El mismo artículo 5 establece con carácter general la obligación de acudir previamente a un MASC y enumera expresamente las excepciones, entre las que no figura el juicio de equidad del artículo 17.7 LPH, ni siquiera por analogía.

¿Por qué queremos destacar esta sentencia? Porque la Audiencia realiza una precisión muy relevante, y es que la equidad se refiere al criterio de decisión del juez, no a la naturaleza del procedimiento.

Es decir, en ocasiones se ha identificado erróneamente «resolver en equidad» con una especie de procedimiento voluntario o no contencioso.

La Audiencia rechaza esa idea y recuerda la doctrina de diversas Audiencias Provinciales: AP Madrid de 18 abril 2018 (SP/SENT/956657),  o AP Alicante de 11 julio 2023 (SP/SENT/1215470). Esta última expresamente dice «La equidad viene referido no al procedimiento, sino a la decisión del mismo». Y la resolución que se dicte habrá de adoptar la forma de sentencia por decidir definitivamente un pleito en una instancia. Tratándose de «un proceso plenario de cognición especial que ha de encuadrarse en la jurisdicción contenciosa», el previsto en la regla 3ª del art. 17 LPH . En similar sentido las sentencias en último término citadas, señalan que la expresión «resolverá en equidad», no puede ser entendida como adscripción a un procedimiento de jurisdicción voluntaria sino al derecho sustantivo. La equidad vendría referida, no al procedimiento, sino a la decisión del mismo y el objeto del pronunciamiento que recaiga consistiría en suplir la falta de un acuerdo de los que pueden adoptarse por mayoría».

Por tanto, y conforme a esta línea jurisprudencial, podemos concluir que, el juicio de equidad del art. 17.7 LPH:

– No es jurisdicción voluntaria.

La expresión «resolverá en equidad» se refiere al criterio de decisión, no a la naturaleza del procedimiento.

– El procedimiento debe encuadrarse en la jurisdicción contenciosa.

Por ello no entra en las excepciones del art. 5 LO 1/2025 y exige MASC previo.

IV. Juicio de equidad y mediación

Para un profesional especializado en mediación, la resolución resulta especialmente interesante, y debe saber que el artículo 17.7 LPH entra en juego precisamente cuando existe:

– bloqueo,

– polarización,

– enfrentamiento entre grupos de propietarios,

– imposibilidad de alcanzar mayorías.

Estos son, precisamente, los escenarios donde la mediación suele aportar mayor valor, pues en realidad, muchos conflictos comunitarios no son problemas jurídicos stricto sensu; sino que son conflictos relacionales enquistados, que posteriormente generan consecuencias jurídicas.

Por ello, la exigencia del MASC en este contexto parece particularmente coherente con la finalidad perseguida por la LO 1/2025.

Aún así, nos quedaría una cuestión pendiente de resolver, y es que conforme a la argumentación ofrecida por los recurrentes, las propias juntas de propietarios evidenciaban que ya había existido un proceso negociador, por lo que, en actuaciones comunitarias muy intensas, como por ejemplo varias juntas sucesivas, propuestas y contrapropuestas documentadas, acuerdos parciales frustrados, intervención de administradores de fincas, ¿se podría encajar en alguno de los mecanismos negociadores admitidos por la LO 1/2025, como el tercero neutral, o el intento de negociación, por ejemplo?

Un año de exigencia de los MASC