Con carácter general, los elementos privativos pueden destinarse al uso que su titular estime oportuno (SP/DOCT/104434), pudiendo incluso transformarse los locales en viviendas. En este sentido, la mera descripción en el Título Constitutivo o Estatutos, de un elemento como vivienda, local, garaje, etc., no implica, por sí sola, una limitación de su uso o de las facultades inherentes al dominio, salvo que expresamente se prohíba su utilización para fines distintos de los previstos en dichos documentos. Ahora bien, siempre debe comprobarse estos documentos, donde podrán establecerse límites al derecho de propiedad, conforme al art. 553-9 b) CCCat, teniendo en cuenta que cualquier restricción debe constar de forma expresa, como establece el TS, Sala Primera, de lo Civil, 728/2011, de 24 de octubre. Recurso 527/2008 (SP/SENT/652885), y que, en caso de existir, deberá interpretarse con carácter restrictivo, como señala, entre otras, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 123/2006, de 23 de febrero. Recurso 1374/1999 (SP/SENT/82376).
Es decir, no existe inconveniente en que en una entidad descrita como vivienda se instale, por ejemplo, una consulta profesional, consulta médica, etc. En cambio, sí podrán ejercitarse acciones judiciales para exigir que el inmueble se destine al uso previsto en los estatutos cuando estos atribuyan al elemento un destino exclusivo o prohíban expresamente otros usos. Así sucederá, por ejemplo, cuando se disponga que los elementos deberán destinarse exclusivamente a viviendas, no podrán utilizarse como despachos profesionales o cuando se prohíba instalar un bar, una clínica, etc., en los locales comerciales de la planta baja.
Así, si, además de la simple descripción, se establecen limitaciones o prohibiciones, estas deberán respetarse, sin perjuicio, como he señalado, de la interpretación que pueda hacerse de su alcance.
En cualquier caso, la asignación de un determinado destino no implica, por sí misma, la prohibición de cambiarlo.
Se trataría, por tanto, de modificar el citado Título o los Estatutos en su caso que, en el CCCat, a diferencia de la LPH, no requiere el acuerdo unánime de los miembros de la comunidad, sino únicamente el voto favorable de las cuatro quintas partes de la totalidad de propietarios y cuotas, según establece el art. 553-26.2 a) CCCat, debiendo, para que vinculen a terceros, inscribirse en el Registro, conforme al art. 553-11.3 del citado texto legal.
No obstante, y aunque tales limitaciones nunca producirán efectos retroactivos, como señalan, entre otras, las resoluciones del TSJ Cataluña, 4/2019, de 24 de enero. Recurso 162/2018 (SP/SENT/992093), y 74/2018, de 13 de septiembre. Recurso 39/2018 (SP/SENT/972550), así como las sentencias de la AP Barcelona, Sec. 13..ª, 58/2026, de 11 de febrero. Recurso 1352/2023 (SP/SENT/1289128), y Sec. 11.ª, 5/2019, de 15 de enero. Recurso 758/2017 (SP/SENT/989297), la duda es si, en estos casos, resulta necesario el consentimiento del propietario afectado.
El CCCat regula expresamente, en el art. 553-25.4 CCCat, los supuestos en los que dicho consentimiento es preceptivo, enumerándolos de forma tasada. Conviene recordar que, antes de la reforma introducida por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, únicamente hacía referencia a la necesidad de contar con la aceptación del propietario afectado, sin concretar los casos en los que resultaba exigible.
Pues bien, con el fin de remediar los problemas surgidos durante los años transcurridos entre la aprobación de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, y la citada reforma, el legislador enumeró en el repetido apartado 4 del art. 553-25 CCCat los supuestos en los que dicho consentimiento era necesario, limitándolos a tres: los acuerdos que modifiquen la cuota de participación; los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes; como señala la sentencia del TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 3/2022, de 14 de enero. Recurso 169/2021 (SP/SENT/1138243); y los que determinen la extinción del régimen de propiedad horizontal simple o compleja.
La conclusión es que, con carácter general, si bien se exige el consentimiento expreso cuando se prive a un propietario de las facultades de uso y disfrute de un elemento común, dicho consentimiento no resulta necesario cuando la limitación afecta al uso de un elemento privativo, lo que puede resultar llamativo.
En este sentido se ha pronunciado la DGDEJ, de 6 de febrero de 2017 (SP/SENT/893295), al no exigir el consentimiento del comunero cuando la limitación afecte al futuro titular del elemento privativo y no a su actual propietario, teniendo en cuenta que este acuerdo tenía como objetivo evitar que en un edificio destinado a viviendas se ejerciera la actividad de explotación de viviendas de uso turístico mediante la correspondiente prohibición estatutaria.
Es decir, el consentimiento expreso del propietario afectado al que se refiere este precepto queda reservado para los supuestos expresamente previstos en él y no puede extenderse a la mera imposición, con carácter general y abstracto, de límites al uso o destino de los elementos privativos, como ya señalaba en un trabajo anterior (SP/DOCT/22114).
Este criterio parece estar claro cuando la comunidad adopta un acuerdo de carácter general para todos los propietarios, como, por ejemplo, prohibir el uso de viviendas turísticas en la finca.
No obstante, considero que habrá que atender al supuesto concreto. Así, la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 13.ª, 518/2025, de 17 de septiembre. Recurso 761/2023 (SP/SENT/1287462), anula el acuerdo que prohíbe la realización de cualquier actividad, cualquiera que sea su naturaleza, en las viviendas, al suponer una importante limitación del derecho de propiedad.
Argumenta esta resolución que, si bien las modificaciones estatutarias, incluso cuando implican una eventual limitación de las facultades dominicales, no constituyen per se un abuso de derecho, ello es así «siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo«, de modo que, para su validez, parece necesaria una cláusula o regla precisa y concreta. No cabe, por tanto, establecer una limitación genérica, aun cuando se haya acordado con las formalidades y mayorías legalmente exigidas, como ocurre en el supuesto enjuiciado.
Así señala: «es por ello que, como ya hemos dicho, nos parece válido el acuerdo que, atendiendo al interés general de la comunidad, limita determinadas actividades que se reputan molestas y, sin embargo, suscribiendo el criterio del magistrado del primer grado, resulta nulo, por comportar una limitación genérica, sustancial y desproporcionada del derecho de propiedad, la limitación en cuya virtud se impone que la comunidad de propietarios haya de autorizar expresamente ‘cualquier actividad, industria o instalación’, con independencia de si está autorizada por la ley o los estatutos y de que disfrute de la correspondiente licencia administrativa«.
Por otra parte, la AP Barcelona, Sec. 13.ª, 450/2021, de 30 de junio. Recurso 382/2020 (SP/SENT/1110514), considera que no procede modificar los estatutos para obligar a que el comunero comunique previamente o solicite autorización a la junta para alterar el destino de los apartamentos o aprobar las actividades comerciales, señalando que, si bien «la Junta de Propietarios puede imponer límites expresos y específicos al uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares en beneficio de la comunidad, que serán oponibles al ser inscritos, pero no puede hacerlo sin definir en el acuerdo las prohibiciones y límites concretos que impone…».
En definitiva, aunque no sea necesario el consentimiento del propietario afectado, considero que este podrá, en la práctica, impugnar el acuerdo de la Junta que le imponga limitaciones al uso de su elemento privativo cuando dicha decisión le afecte de forma exclusiva y no responda a una regla de carácter general, por ser contrario a la ley, abusivo o gravemente perjudicial, de conformidad con el art. 553-31.1 b) del Código Civil de Cataluña.
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