El Tribunal Supremo ha dictado una reciente sentencia como es la STS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 47/2026, de 21 de enero. Recurso 3003/2020 (SP/SENT/1279374) en la que se abordan cuestiones de máximo interés sobre los efectos de la resolución de un contrato de compraventa de un inmueble, entre las que destacan, en particular, la siguientes:  

• Los efectos “ex tunc” o “ex nunc” de la resolución
• La diferenciación entre la resolución del contrato por incumplimiento en base al art 1124 Código Civil (SP/LEG/2311) y de la resolución por efecto de una condición resolutoria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Los efectos de la resolución sobre los derechos reales inscritos
• La necesidad de consignar la cantidad que ha de devolverse al comprador
• Los efectos de la resolución por incumplimiento contractual en base al art. 1124 CC sobre una anotación preventiva de embargo a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y de un Ayuntamiento por deudas del comprador y anotada con posterioridad a la transmisión (que es el verdadero fondo de la cuestión es objeto del recurso de casación)

Efectos “ex tunc” o “ex nunc” de la resolución

En primer término, y en relación con la naturaleza temporal de los efectos de la resolución contractual, es decir, si estos deben considerarse ex tunc, con retroacción al momento en que se realizó la transmisión objeto de resolución, o ex nunc, produciendo efectos desde el momento de la resolución, el Tribunal Supremo reitera su doctrina consolidada conforme a la cual la resolución contractual produce efectos ex tunc, con carácter retroactivo al momento de la celebración del contrato.

Ello implica la restitución recíproca de las prestaciones y la vuelta al estado jurídico preexistente, como si el negocio jurídico no se hubiera celebrado, sin perjuicio del límite constituido por la protección de los derechos de terceros adquirentes de buena fe, en los supuestos legalmente previstos, aun cuando no se trate estrictamente de terceros hipotecarios.

Resolución por incumplimiento contractual y por aplicación de la cláusula resolutoria explícita inscrita

A continuación, la sentencia analiza la diferencia entre la resolución del contrato por aplicación del art. 1124 CC de la resolución derivada de una condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad, indicando que, aunque ambas figuras guardan similitudes, existe una diferenciación fundamental, como es la oponibilidad de los efectos frente a los posibles subadquirientes de derechos sobre el bien.

Así, la condición resolutoria explícita inscrita en el Registro de la Propiedad es oponible en todo caso frente a tercero, mientras que la resolución del contrato por incumplimiento debe respetar los derechos que hayan sido adquiridos posteriormente por terceros, tal y como establece el art. 1124 CC.

Efectos de la resolución sobre los derechos de terceros

En cuanto a los derechos que no pueden verse afectados por la resolución contractual basada en el incumplimiento del contrato se indica que son aquellos que afecten a terceros adquirentes con buena fe y que los tengan inscritos (es decir, los conocidos como terceros hipotecarios) y además, aquellos derechos  que tengan trascendencia real y afecten al bien con independencia de quién sea el titular. Y se pone como ejemplo, el supuesto de piso o local en régimen de propiedad horizontal que tiene deudas frente a la comunidad de propietarios , en base a lo establecido en el art. 9 Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894) o la afección real de inmuebles al pago de las deudas tributarias conforme el 79 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (SP/LEG/3985).

Consignación por el vendedor del precio recibido

Asimismo, nuestro Alto Tribunal recuerda que, una vez producida la resolución contractual, para proceder a la reinscripción del inmueble a favor del vendedor resulta necesario consignar el importe que deba ser restituido, a fin de garantizar su devolución al comprador o, en su caso, a quienes ostenten derechos por subrogación real, como los titulares de derechos extinguidos por la resolución, conforme a lo dispuesto en el art. 175 del Reglamento Hipotecario (SP/LEG/2404).

Especificando que, aunque el art. 175.6 Reglamento Hipotecario se refiere a los casos en los que existe una condición resolutoria inscrita, debe ser igualmente aplicable, con mayor motivo si cabe, cuando la resolución trae causa del incumplimiento contractual y de la aplicación del art. 1124 CC, dada la falta de constancia registral, todo ello por aplicación del principio de seguridad jurídica.

Efectos de la resolución sobre la anotación preventiva de embargo

Examinados los puntos anteriores, se plantea la cuestión nuclear, objeto del recurso de casación, consistente en determinar si la resolución por incumplimiento contractual del contrato de compraventa del inmueble da lugar, o no, a la cancelación registral de las anotaciones preventivas de embargo a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y de un Ayuntamiento, por deudas del comprador e inscritas con posterioridad a la compraventa que se resuelve.

Para ello, se hace un análisis de la naturaleza y el alcance de la anotación preventiva de embargo, tanto si el origen es judicial, como si estamos ante un embargo administrativo, declarándose que, en base a anteriores resoluciones del propio TS,  el titular del embargo no tiene la condición de tercero hipotecario a los efectos del art. 34 Ley Hipotecaria (SP/LEG/2396) y que, dicha anotación, no le atribuye la protección de la fe pública registral otorgada por los art. 32, 27 y 28 Ley Hipotecaria.

Y en virtud de todo lo anteriormente citado, considera lo siguiente:

• La resolución de un contrato de compraventa de un inmueble por incumplimiento grave del comprador tiene efectos “ex tunc”.
• Es oponible a terceros, salvo las excepciones indicadas.
• La anotación de embargo es una medida cautelar, de seguridad y publicidad, que tiene como finalidad que el tercero adquirente posterior al embargo no pueda quedar protegido por la fe pública registral.
• La anotación preventiva de embargo otorga un privilegio, pero no es un derecho real y no atribuye al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 Ley Hipotecaria ni los beneficios protectores del los art. 32, 34 y 37 Ley Hipotecaria.
• Todo ello implica que la anotación preventiva se vea afectada por el efecto retroactivo que implica la resolución contractual y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien no perteneciente al deudor embargado y que, por tanto, en el caso concreto, deban cancelarse las anotaciones preventivas de embargo a favor de AEAT y del Ayuntamiento.
• Sin embargo, se mantendrán aquellas anotaciones de embargo referidas a las deudas respecto a las que la ley establece una afección real en caso de transmisión o el cambio de titularidad de los derechos sobre la misma.

La prohibición de disponer y el Registro de la Propiedad