La LAU 94 (SP/LEG/1539), en su art. 25, regula el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de la vivienda arrendada (aplicable también a los supuestos de arrendamiento para uso distinto, conforme el art. 31 LAU 94), estableciendo en su apartado 5 que, para inscribir en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de una vivienda que está arrendada, se debe justificar que se ha procedido a realizar al arrendatario las debidas notificaciones establecidas en los apartados anteriores y que en el supuesto de que la vivienda no esté arrendada, para que la transmisión pues inscribirse, será suficiente con que el vendedor lo declare así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

De lo establecido en dicho precepto, no hay duda de que, si la vivienda está arrendada y en el contrato de arrendamiento (o posteriormente)  no ha existido una renuncia del arrendatario a ese derecho de adquisición preferente (posibilidad prevista en el art. 25.7 LAU 94), para poder a inscribir la compraventa a favor de un tercero será necesario justificar ante el Registrador que se ha procedido a notificar debidamente al arrendatario, con los debidos requisitos, la transmisión (art. 25.5 LAU 94)

De igual forma, cuando el arrendatario ha renunciado al derecho de retracto, no será necesario acreditar que se ha producido las notificaciones antes mencionadas, siendo necesario, simplemente, el notificar la intención de vender con una antelación mínima de 30 días a la formalización del contrato, pero la cuestión dudosa es si se debe acreditar ante el Registrador la renuncia del arrendatario al derecho o por el contrario, será suficiente con la manifestación del vendedor en la escritura de que ha existido dicha renuncia.

Esta cuestión ha sido tratada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (Resoluciones DGSJFP, de 8 de noviembre de 2023-SP/SENT/1201920; DGSJFP, de 30 de octubre de 2023-SP/SENT/1201674).

En ambos casos, se presenta a inscripción una escritura compraventa de un local arrendado en la que se incorpora copia del contrato de arrendamiento y en la que el notario hace constar que se le ha exhibido copia autorizada electrónica por la que el arrendatario ha renunciado al derecho de adquisición preferente.

El registrador deniega la inscripción por entender que es necesario que el notario autorizante de la escritura de compraventa incorpore o acompañe la copia auténtica de la escritura de renuncia o testimonie las circunstancias de ésta que permitan al registrador calificar si existe o no derecho de retracto a cuyos efectos deba ser notificado el arrendatario.

Y en ambos casos, la DGSJFP determina que si se admite, a efectos de inscripción, como suficiente la declaración del vendedor de que la vivienda/local está o no arrendado, no existen motivos para que no se considere válida la manifestación sobre otros elementos del contrato, como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente.

Sigue indicando la DGSJFP que ese criterio queda reforzado en base al art. 25 LAU, pues dicho artículo no exige de forma expresa que se acredite la renuncia, a diferencia de lo que ocurre con las notificaciones que, a efectos de los derechos de tanteo y retracto, señala su apartado 5.

Y termina diciendo que, si se considera suficiente la mera manifestación del vendedor sobre el hecho de que el arrendatario  ha renunciado al derecho de adquisición preferente, ningún reparo puede oponerse en los concretos casos en los que es el notario autorizante de la escritura de venta quien da fe de que se la ha acreditado la renuncia, indicándose además que la LAU no exige dicha acreditación para inscribir la compraventa en el Registro, ni atribuye al registrador competencia para calificar los extremos relativos a dicha renuncia.

Por lo tanto, en caso de transmisión de la vivienda arrendada (y de igual forma en los supuestos de arrendamiento para uso distinto) cuando ha existido una renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, para la inscripción de la escritura de compraventa  será suficiente con la manifestación del vendedor de la existencia de dicha renuncia, sin que esta deba acreditarse  documentalmente o de otra forma.

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