Actualmente, y de manera especial en las grandes ciudades, la optimización del espacio en las viviendas ha cobrado una relevancia cada vez mayor. En este contexto, el cerramiento de terrazas se ha convertido en una de las obras más habituales y frecuentes. Sin embargo, cuando el inmueble se rige por el régimen de propiedad horizontal, surgen numerosas dudas jurídicas al respecto.

En este análisis me centraré en dar respuesta a dos cuestiones concretas: ¿es preceptivo el acuerdo de la Comunidad de propietarios para cerrar una terraza?, ¿en qué supuestos pueden tenerse en cuenta los llamados “ejemplos precedentes” o considerarse existente un consentimiento tácito de la Comunidad?

No existe una respuesta única y general a estos interrogantes. Como ocurre habitualmente en el ámbito de las Comunidades de propietarios, todo dependerá del caso concreto y de la legislación aplicable, que en Cataluña viene determinada por el Código Civil de Cataluña (CCCat).

Veamos los distintos supuestos:

Cuando no existe ningún cerramiento previo de terrazas en la Comunidad, el propietario que pretenda realizar esta obra deberá, con carácter general, solicitar el consentimiento de la junta de propietarios.

• Inexistencia de cerramientos similares en la Comunidad.

El artículo 553.36 CCCat (SP/LEG/3159) establece que los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, con la única limitación de las restricciones derivadas del régimen de propiedad horizontal. En este sentido, se permite la realización de obras de conservación y reforma en los elementos privativos, siempre que no perjudiquen a los demás propietarios ni a la Comunidad, no supongan disminución de la solidez ni de la accesibilidad del inmueble y no alteren su configuración o aspecto exterior.

No obstante, el mismo precepto exige que dichas obras se comuniquen previamente a la presidencia o a la administración de la Comunidad y que, cuando impliquen la alteración de elementos comunes, sea necesario el acuerdo de la junta de propietarios. En caso contrario, la Comunidad podrá exigir la reposición de los elementos comunes a su estado originario.

Este régimen resulta aplicable tanto si se trata de terrazas calificadas como elementos comunes de uso privativo, como si fueran privativas, pues en ambos casos el cerramiento suele implicar una alteración de la configuración o del aspecto exterior del edificio.

Entonces, ¿todos los cerramientos requieren acuerdo comunitario?

En principio, la respuesta es afirmativa. No obstante, determinados sistemas como las denominadas cortinas de cristal han generado controversia al considerarse que no alteran sustancialmente la estética del edificio.

Sin embargo, la respuesta de la jurisprudencia no siempre es unánime en este sentido, existen sentencias que niegan esta posibilidad, y aunque no son de las Audiencias Provinciales de Cataluña, resultan igualmente aplicables en este régimen; así se ha pronunciado la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 176/2025, de 5 de marzo. Recurso 500/2022 (SP/SENT/1264271) señalando que “el acristalamiento tipo «lumón» colocado en terraza de uso privativo supone una alteración también de la fachada, puesto que se construyó libre, sin acristalamiento. Se trata de un cerramiento permanente – por más que se repliegue- que altera la estética, configuración del edificio. La obra en cuestión ejecutada, acristalamiento en la terraza tipo lumón, desde el punto de vista de la realidad física apreciada directamente por la Sala a través de las fotografías obrantes en autos es una alteración de la fachada, de la configuración exterior, estética del edificio, por más que se alegue que tienen carácter movible o desmontable, es «un cerramiento» de la terraza a todos los efectos, que afecta a elementos comunes y a la estética, configuración, estructura e incluso seguridad”

En la misma línea lo hace la AP Almería, Sec. 1.ª, 807/2024, de 11 de septiembre. Recurso 306/2023 (SP/SENT/1239341) al considerar que  “la obra en cuestión ejecutada, acristalamiento en la terraza tipo lumón, desde el punto de vista de la realidad física apreciada directamente por la Sala a través de las fotografías obrantes en autos es una alteración de la fachada, de la configuración exterior, estética del edificio, por más que se alegue que tienen carácter movible o desmontable, es «un cerramiento» de la terraza a todos los efectos, que afecta a elementos comunes y a la estética, configuración, estructura e incluso seguridad” ·

Aunque existen otras resoluciones que sí admiten estas instalaciones sin acuerdo de la junta de propietarios como, por ejemplo, las dictadas por la AP Málaga, Sec. 4.ª, en sentencias, 133/2018, de 23 de febrero. Recurso 956/2016 (SP/SENT/962470), y, 199/2011, de 14 de abril. Recurso 692/2010 (SP/SENT/646026), siempre es aconsejable contar con el consentimiento de la Comunidad de propietarios.

De este modo, siendo necesario el previo acuerdo comunitario, podría entenderse aplicable el art. 553.26.2.b) del CCCat, considerando como regla general, la necesaria obtención del voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que a su vez representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, al objeto de alcanzar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble que afecten a su estructura o su configuración exterior. Todo ello, con las excepciones señaladas en el citado precepto legal en lo referentes a la mejora de la eficiencia energética, hídrica o energías renovables, en cuyo caso, sería suficiente con el acuerdo de la mayoría de los propietarios y cuotas que han participado en cada votación, aplicando en este caso, lo dispuesto en el art. 553.25.2.b), d) y e) CCCat.

Otra de las dudas que pueden generarse es saber si esta obra puede suponer una mejora para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética, en cuyo caso, debiendo acreditarse, podría ser de aplicación el art. 553.25.2.b) CCCat, para lo que se requeriría solo el acuerdo de mayoría de propietarios y cuotas presentes en la junta, si bien en este caso, el citado precepto señala que debe ser una innovación exigible, lo que provoca dudas de que pueda ser aplicable y, por otra parte, más bien parece referido a sistemas comunes, no privativos.

• Consentimiento tácito.

En este caso, habrá de atenderse no solo a la inacción y pasividad de la Comunidad sino también al tiempo transcurrido, pero ¿cuándo se considera que existe este tácito consentimiento?

Si bien la Ley de Propiedad Horizontal no regula el tiempo que debe transcurrir para entender tolerada y aceptada esa obra, el Código Civil de Cataluña en su art. 553.36.4, señala que la Comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. No obstante, el mismo artículo señala a continuación que, se entenderá que la Comunidad ha prestado su consentimiento si la ejecución es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la Comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.

En cualquier caso, como como señala la sentencia del TSJ Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 76/2019, de 21 de noviembre. Recurso 57/2019 (SP/SENT/1042752) hay que tener en cuenta que, conocimiento no es lo mismo que consentimiento y además es necesaria la citada notoriedad, como así establece la sentencia de la  AP Barcelona, Sec. 19.ª, 663/2019, de 12 de diciembre. Recurso 956/2017 (SP/SENT/1036595).

No obstante, como señala el citado precepto legal, no se considera que existe este consentimiento, cuando las alteraciones realizadas disminuyan la solidez del edificio, supongan la constitución de servidumbres o se trate de la ocupación de elementos comunes. En este sentido, se han pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 11.ª, 150/2020, de 16 de junio. Recurso 436/2019 (SP/SENT/1060655), señalando que, dado que las obras suponen la ocupación de elementos comunes ya que implican la apertura de huecos comunitarios para colocar puertas, la acción de la Comunidad para pedir que se cierren, no caduca por el paso de 4 años.

En el caso que nos ocupa sobre el cerramiento de terrazas, ¿podría considerarse esta excepción al suponer el cerramiento ejecutado, la ocupación de un elemento común, en el supuesto de que así esté calificado?  A este respecto, sepín realizó una encuesta jurídica (SP/DOCT/120509), en la que el criterio mayoritario acogido fue la imposibilidad de aplicar la citada excepción al considerar que el cierre de terrazas de uso privativo en el supuesto en que la ocupación en exclusiva del elemento común no deriva de la realización de la obra en cuestión sino que tiene su origen en la vinculación de este elemento común a un determinado elemento.

• Existencia de otros cerramientos en la Comunidad.

En este caso, nos encontraríamos con los denominados “ejemplos precedentes”.

Aunque suele ser el caso más habitual, también es el más polémico, pues es aquí donde se deben valorar las alteraciones realizadas.

Así, la sentencia de la AP Barcelona, Sec. 16.ª, 371/2019, de 26 de septiembre (SP/SENT/1022862), estima la retirada de la instalación de aire acondicionado realizada sin permiso de la Comunidad y que afecta a elementos comunes, porque no hay título que la justifique y, aun habiendo realizado otras instalaciones de estos aparatos, eran distintas.

Ahora bien, las sentencias de la AP Tarragona, Sec. 3.ª, 100/2024, de 22 de febrero. Recurso 426/2022 (SP/SENT/1220228), de esta misma Audiencia, Sec. 1.ª, 315/2015, de 22 de julio (SP/SENT/831689) y la de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, 115/2015, de 16 de marzo (SP/SENT/817118), sí aplican estos ejemplos, de tal modo que, si efectivamente, las obras son las mismas, no se podrán permitir a unos y prohibir a otros.

Por todo lo expuesto, mi recomendación es que, salvo que exista una base sólida para aplicar la doctrina de los ejemplos precedentes o el consentimiento tácito, cuando un propietario pretenda realizar una obra que afecte a elementos comunes, como el cerramiento de una terraza, deberá siempre solicitar autorización previa a la Comunidad, incluyendo el asunto en el orden del día y someterlo a debate y votación en junta de propietarios, evitando así futuros conflictos y contiendas judiciales.

Obras en elementos comunes. Consentimiento tácito de la Comunidad