La existencia de elementos privativos y comunes es consustancial al régimen de propiedad horizontal y, como señala el artículo 553.1 del CCCat (SP/LEG/3159):
«1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes…

3. Los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos…».

El artículo 553.33 del CCCat enumera los elementos privativos, de modo que solo pueden configurarse como tales las viviendas, los locales y los espacios físicos susceptibles de propiedad separada que tengan independencia funcional por disponer de acceso directo o indirecto a la vía pública.

Por su parte, el artículo 553.41 del CCCat hace lo propio con los elementos comunes, estableciendo que tienen esta consideración el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y servicios de los elementos privativos destinados al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos.

Junto a esta clasificación general, existen determinadas excepciones:

Los elementos privativos de beneficio común (art. 553.34 CCCat).

Teniendo en cuenta que la regla general es que todo elemento no descrito en la escritura de división horizontal como privativo tiene la consideración de elemento común, nada impide que en dicha escritura o posteriormente, mediante acuerdo de la junta, se describa como bien privativo, asignándole el correspondiente coeficiente, cualquiera de los habitáculos previamente identificados que, por su naturaleza, esté adscrito a un uso comunitario. En tal caso, se adjudica al resto de entidades privativas una cuota de este, con la condición de ser inseparable, como si de un anexo se tratara.

Asimismo, el artículo 553.35 del CCCat distingue los anexos, que son espacios físicos o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento privativo. Aunque no tienen cuota especial, son de titularidad privativa.

Los elementos comunes de uso exclusivo (art. 553.43 CCCat).

En el título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta se puede vincular a uno o varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no altera su naturaleza de elemento común.

Estos supuestos son, por regla general, los que más dudas generan en las comunidades de propietarios. Por ello, resulta oportuno realizar un breve resumen de la problemática y sus respuestas, que puede sistematizarse en cinco aspectos: atribución, mantenimiento y conservación, uso, obras y responsabilidad en caso de reparaciones necesarias.

La ley establece que este uso exclusivo puede atribuirse en el título constitutivo o posteriormente mediante acuerdo comunitario, siendo preceptiva la unanimidad, tal y como señala expresamente el citado precepto legal, en relación con lo dispuesto en el artículo 553.26.1 del CCCat.

En cuanto a los gastos de conservación y mantenimiento, estos corresponden al usuario, si bien se trata de una cuestión que genera frecuentes controversias en las comunidades.

Ya he abordado esta problemática en otra ocasión, (SP/DOCT/124758). El comunero que tiene el uso suele entender que la comunidad es responsable de las reparaciones del elemento común, mientras que esta considera que dicha obligación corresponde al usuario. Ambas posturas pueden encontrar fundamento, dependiendo del supuesto concreto, pues no debe olvidarse que se trata de un elemento común. Así, si los daños son estructurales y no derivan de la falta de mantenimiento del usuario, puede entenderse que la responsabilidad corresponde a la comunidad, tal y como dispone expresamente el artículo 553.43.4 del CCCat.

En este sentido, la sentencia de la AP Girona, Sección 1.ª, 386/2025, de 23 de abril. Recurso 1483/2024, (SP/SENT/1263756), que declara nulo el acuerdo que impone al comunero la obligación de reparar la terraza cuando ello supone asumir reparaciones estructurales que corresponden a la comunidad.

No obstante, el origen del daño puede ser imputable a ambos, en cuyo caso responderán solidariamente. Así lo declara la AP Barcelona, Sección 4.ª, sentencia 361/2023, de 6 de junio. Recurso 254/2022, (SP/SENT/1192256), al señalar que la comunidad y el comunero usuario de la cubierta deben responder solidariamente de las filtraciones ocasionadas tanto por la falta de mantenimiento como por la existencia de vicios constructivos.

El propietario con uso exclusivo puede utilizar el elemento conforme a su destino. Así, la AP Barcelona, Sección 1.ª, sentencia 4/2025, de 7 de enero. Recurso 233/2023, (SP/SENT/1251273), considera que la instalación de sillas y una mesa en una cubierta de acceso exclusivo no supone un cambio de uso de esta.

Se trata, en general, de un uso exclusivo y excluyente, con determinadas limitaciones, entre ellas la realización de obras, salvo las expresamente permitidas por el artículo 553.43 del CCCat, en particular su apartado 2. En este sentido, la AP Barcelona, Sección 14.ª, sentencia 446/2025, de 19 de junio. Recurso 436/2023, (SP/SENT/1263556), señala que, atribuido el uso de un elemento común a un comunero concreto, este no está obligado a permitir su utilización por el resto de los propietarios para depositar enseres.

El CCCat únicamente concede al usuario la posibilidad de ejecutar obras de mejora para la eficiencia energética o hídrica, o la instalación de sistemas de energías renovables en dichos elementos comunes, asumiendo los costes derivados y los gastos de mantenimiento. Para ello, deberá remitir el proyecto técnico a la presidencia o a la administración con una antelación mínima de treinta días al inicio de las obras. Durante este plazo, la comunidad puede proponer una alternativa más adecuada a los intereses generales, siempre que sea razonable y proporcionada y no suponga un incremento sustancial del coste del proyecto. A falta de alternativa, los propietarios pueden llevar a cabo las obras o instalaciones.

Fuera de estos supuestos, no podrá realizarse obra alguna sin acuerdo de la junta. Aunque el citado texto legal no se refiere a ellas de forma concreta, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 553.26.2.b), cabe considerar como regla general que se requiere el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que representen, a su vez, las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas que afecten a la estructura o configuración exterior del inmueble, salvo que sean exigibles para su habitabilidad, accesibilidad o seguridad, así como para la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.

De no haberse obtenido el acuerdo necesario, la comunidad podrá exigir la reposición al estado originario, conforme al artículo 553.36.4 del CCCat.

No obstante, existen supuestos en los que, aun sin acuerdo, las obras devienen firmes. Así ocurre cuando las obras son notorias y no se ha formulado oposición dentro del plazo de caducidad de cuatro años desde su finalización, lo que constituye un supuesto de consentimiento tácito, conforme al último párrafo del artículo 553.36.4 del CCCat. Ahora bien, como señala la sentencia del TSJ de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1.ª, 76/2019, de 21 de noviembre. Recurso 57/2019 (SP/SENT/1042752), el conocimiento no equivale al consentimiento, siendo además necesaria la notoriedad de las obras, tal y como indica la AP Barcelona, Sec. 19.ª, 663/2019, de 12 de diciembre. Recurso 956/2017 (SP/SENT/1036595).

No existe, sin embargo, consentimiento tácito cuando las alteraciones disminuyen la solidez del edificio, suponen la constitución de servidumbres o implican la ocupación de elementos comunes. Sobre este último supuesto se pronuncia la AP Barcelona, Sección 11.ª, sentencia 150/2020, de 16 de junio. Recurso 436/2019 (SP/SENT/1060655).

Por último, pueden aplicarse los denominados “precedentes”, en virtud de los cuales no puede negarse a un comunero aquello que se ha consentido a otros, salvo que las obras sean distintas, como señala la AP Barcelona, Sección 17.ª, sentencia 206/2014, de 21 de mayo. Recurso 632/2012 (SP/SENT/778065). La mayor parte de la jurisprudencia se muestra favorable a no prohibir una obra o instalación cuando existen otras similares en la finca que hayan sido expresamente autorizadas. No obstante, desde nuestro punto de vista, este criterio no resulta aplicable a las meramente «consentidas» mientras no haya transcurrido el plazo de cuatro años para que la comunidad pueda reclamar, conforme al artículo 553.36.4 del CCCat.

Finalmente, cabe plantearse quién debe asumir los gastos de desmontaje y posterior reinstalación de una obra realizada por un propietario sobre un elemento común cuando la comunidad necesita ejecutar reparaciones necesarias. La jurisprudencia ofrece soluciones distintas en función del caso concreto. Así, si la retirada es necesaria por un mal uso imputable al comunero, este deberá asumir los gastos, tal y como declara la AP Barcelona, Sección 16.ª, sentencia 360/2025, de 2 de junio. Recurso 273/2023, (SP/SENT/1263587). Por el contrario, si la reparación es responsabilidad de la comunidad, será esta, en principio, la encargada de la reconstrucción, como señala la AP Barcelona, Sección 14.ª, sentencia 11/2007, de 15 de enero. Recurso 956/2005, (SP/SENT/119928), que condena a la comunidad a abonar la reconstrucción del cerramiento de una terraza cuya retirada fue necesaria para ejecutar las obras de reparación.

Pueden darse otros muchos supuestos, pues la casuística en las comunidades de propietarios parece no tener límite, pero considero que, en estas líneas, se han abordado los más habituales.

Propiedad Horizontal. Comentarios, legislación y jurisprudencia