La enorme casuística derivada de las Comunidades de Propietarios, tal como muestran las numerosas resoluciones judiciales que se pronuncian al respecto, constituye una fuente inagotable de comentarios. Con frecuencia, cuando por mi práctica profesional diaria pienso que la interpretación de un determinado artículo no generará mayores dudas, me encuentro con una nueva sentencia que me obliga a replantear la necesidad de nuevas argumentaciones o, al menos, como ocurre en el caso que inspira este post, a realizar un breve comentario aclaratorio.
Este es el ejemplo de la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 3.ª, de 11 de febrero de 2003, Recurso 3355/2002 (SP/SENT/45710), en la que se obliga a la Comunidad a reparar las humedades derivadas de la cubierta del inmueble que afectaban a un comunero, pese a que este era moroso.
¿Pretendía la Comunidad coaccionar o sancionar al propietario para forzar el pago? ¿O simplemente decidió desatender una de sus principales obligaciones, del mismo modo que el comunero incumplía con la suya?
“…se desprende que la existencia de las humedades ha quedado suficientemente acreditada, así como la entidad de los daños y su cuantía, sin que sea posible justificar la actuación de la comunidad que legalmente se encuentra obligada a mantener en correcto estado y mantenimiento los elementos comunes de la comunidad conforme le impone el art. 10 de la L.P.H., en la actuación de la actora que adeuda diversas cuotas a la comunidad y que según manifiesta el Presidente de la Comunidad no haya permitido el acceso al interior de la vivienda a los efectos de examinar las humedades que reclama…»
Si así fuera, la citada sentencia lo deja claro:
«…La actuación antes descrita por la actora no permite exonerar a la comunidad en modo alguno de la responsabilidad que legalmente tiene atribuida en relación al adecuado mantenimiento de los elementos comunes, sin perjuicio de las reclamaciones que a su vez pueda articular para la reclamación de las cuotas impagadas…”
Esperemos que esta no fuera la única razón del conflicto, ya que parece que el comunero moroso tampoco permitía a la Comunidad acceder a la vivienda para efectuar la reparación. Sin embargo, ni siquiera en este caso queda la Comunidad exenta de su obligación de reparar, como señala, entre otras, la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 4.ª, 557/2023, de 13 de julio. Recurso 166/2023 (SP/SENT/1211332), según la cual la Comunidad debe responder de los daños ocasionados por los elementos comunes, sin que la negativa de algunos comuneros a permitir la entrada en su vivienda para ejecutar las reparaciones rompa el nexo causal en cuanto a la responsabilidad.
Eso sí, los propietarios que incumplen la obligación de permitir el acceso a su vivienda para realizar las reparaciones necesarias, fijada en el art. 9.1.d) de la LPH, deben responder de los perjuicios ocasionados a la Comunidad por ello. Así lo establecen las sentencias de la AP de Vizcaya Sec. 4.ª, 557/2023, de 13 de julio, Recurso 166/2023, (SP/SENT/1211332) y de la AP de Madrid Sec. 9.ª, 284/2016, de 19 de mayo, Recurso 782/2015, (SP/SENT/863973).
Incluso, como establece la sentencia de la AP de Valencia, Sección 8.ª, 231/2022, de 25 de mayo. Recurso 470/2021 (SP/SENT/1156547), si el comunero ha impedido injustificadamente la ejecución de reparaciones necesarias en la fachada, por no haber permitido el acceso a la terraza común, aunque de uso privativo, puede ser condenado al pago de los gastos ocasionados.
De este modo, quedan claras las obligaciones; la Comunidad debe reparar los elementos comunes, como señala el art. 10.1.a) de la LPH (SP/LEG/1894), y los comuneros deben cumplir con el pago de las cuotas comunitarias a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e) del citado texto legal. Sin embargo, una obligación no puede condicionarse a la otra.
Es cierto que la morosidad en las Comunidades puede generar problemas de solvencia, pero estas deben actuar por los cauces adecuados, reclamando judicialmente la deuda.
Además, la LPH contempla tanto medidas sancionadoras para los propietarios morosos, como la privación del derecho de voto (art. 15.2), como disuasorias, conforme al art. 21.1, que permite a la Junta de Propietarios acordar medidas frente a la morosidad mientras esta persista, tales como la imposición de intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones, (SP/DOCT/124961 ) siempre que no sean abusivas, desproporcionadas o afecten a la habitabilidad de las viviendas, y aunque al respecto han sido también numerosas las interpretaciones, muestra de ello fue la encuesta publicada por sepín, (SP/DOCT/119697), en la que preguntábamos a nuestros colaboradores sobre los servicios que podían ser objeto de esta privación así como el quorum necesario para la adopción del acuerdo, la que la mayoría de los encuestados consideraban que la citada privación solo podría hacerse efectiva respecto a instalaciones que no afecten a la habitabilidad de la vivienda o local privativo, en concreto a las de ocio, como piscinas o zonas recreativas, de modo que en su interpretación restrictiva no es admisible que la comunidad prive al moroso de servicios esenciales tales como el uso del ascensor, suministro de calefacción, agua, etc. , pudiendo alcanzar a otros servicios, como por ejemplo, el de basura, en las comunidades que así consten de este servicio, siendo criterio admitido que será suficiente con el acuerdo de la mayoría simple de cuotas y propietarios presentes en junta celebrada en segunda convocatoria, es decir, aplicando la regla 7 del art. 17 LPH.
Así, estas serán las únicas sanciones que la Comunidad puede interponer o acordar frente al moroso, sin que puede, por lo tanto, alcanzar a otras, como sucede en el presente supuesto, en el que se pretende exonerar de sus obligaciones, o en otros casos, como podría ser la negativa de nombrar como presidente a un propietario moroso, pues la situación de morosidad no condiciona que pueda desempeñar el cargo, aunque si le privará del derecho al voto como establece el art.15.2 de la citada Ley.
Sirva este post para aclarar ciertas dudas que, aunque en principio parecen resueltas, como suele suceder cuando analizo nuevas resoluciones judiciales, no siempre lo están.
Junta de propietarios, adopción e impugnación de acuerdos
