No es la primera vez que he comentado en este blog la cierta superioridad de la regulación del régimen de propiedad en Cataluña frente a la clásica Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estatal. Esta última data de 1960 y, pese a las numerosas reformas realizadas y las peticiones, especialmente de los administradores de fincas, para que se produzca un cambio absoluto, fruto de su aplicación durante más de 60 años, todavía no se ha conseguido.

El Código Civil de Cataluña, mediante la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto, Título V, Capítulo III del Código Civil de Cataluña (SP/LEG/3159), reguló este complejo régimen y, años después, por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, se produjo una reforma integral del mismo.

Son numerosas, repito, las mejoras introducidas en este Código frente a la LPH, entiendo que no podía ser de otra forma, pues se legisló con ventaja, conociendo las necesidades de las Comunidades de propietarios y de las carencias de una LPH.

Por poner algunos ejemplos, en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña se establece cómo se computan las abstenciones, que la afección real es de cuatro años, la constitución de la Junta en una única convocatoria sea cual sea el número de propietarios que asistan, la obligación de remitir un anexo del acta en el caso de los acuerdos de formación sucesiva o el cómputo del plazo de impugnación desde la notificación del acta o del citado anexo, según proceda, para todos los propietarios.

No obstante, esta nueva regulación, tampoco está exenta, desde mi punto de vista, de alguna crítica, y una de ellas es precisamente, la que hoy traigo a estas líneas.

La LPH había regulado, tras la reforma producida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, la posibilidad de instalar un ascensor con un quorum inferior al de la unanimidad. Primero, se requerían las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, y luego se consideró que, dada la necesidad, especialmente por tratarse de una forma de supresión de barreras arquitectónicas, sería suficiente con el acuerdo de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes en la Junta sino también de los ausentes, como establece el artículo 17.2 de la LPH (SP/LEG/1894).

Además, según el artículo 9.1.c), se obliga a los comuneros a la constitución de servidumbres, señalando que deberán permitir en su vivienda o local las imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a la ley, teniendo derecho a que la comunidad les resarza por los daños y perjuicios ocasionados.

Fueron numerosas las interpretaciones que hicieron al respecto, pues estaba claro que, una servidumbre nunca podría suponer una privación de la propiedad, no obstante, tras numerosas resoluciones judiciales, el Tribunal Supremo, entendió que procedía privar de parte de una propiedad privada, siempre que no afectase a la funcionalidad o productividad del inmueble, y que se le indemnizase al afectado. En este sentido se han pronunciado, entre otras, las sentencias del Alto Tribunal, 819/2010, de 15 de diciembre. Recurso 506/2007 (SP/SENT/532883), 205/2011, de 24 de marzo. Recurso 134/2008 (SP/SENT/623292).

Por lo tanto, en la actualidad, no existe duda alguna de que podrá llevarse a cabo, aunque, dependerá del supuesto específico pues, por ejemplo, la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 844/2010, de 22 de diciembre. Recurso 1574/2006 (SP/SENT/539056) estima la nulidad del acuerdo de instalación de ascensor que conlleva la constitución de una servidumbre sobre el local suponiendo su pérdida de habitabilidad y funcionalidad.

No obstante, en el Régimen de Propiedad Horizontal de Cataluña, la regulación es más restrictiva, el art. 553.39 CCCat (SP/LEG/3159), establece “La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora adoptados por la junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro”.

Así, pudiendo estar superada la extensión del concepto de servidumbre, como hemos visto en el régimen de propiedad horizontal, el problema es que el CCCat, no permite la afectación de los elementos privativos, ya sean vivienda o locales, fijando el alcance, tan solo en los anexos de los elementos de uso privativo.

Esta redacción nos generó muchas dudas, por eso, sepín hizo una encuesta (SP/DOCT/93320), en la que preguntábamos a nuestros colaboradores, Magistrados de las distintas Audiencias Provinciales de Cataluña, si, teniendo en cuenta que, el citado art. 553-39.2 CCCat, señala que la Comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes, sobre los anexos de los elementos de uso privativo, si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejoramiento adoptados por la junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan de otro, ¿se puede obligar a un local o vivienda a ceder parte de la propiedad para instalar un ascensor y suprimir barreras?

La mayoría de los encuestados coincidieron en la respuesta negativa atendiendo a la literalidad del precepto teniendo en cuenta que, originariamente, antes de la reforma llevada a cabo en 2015, este artículo permitía constituir esta servidumbre sobre «los elementos de uso privativo diferentes de la vivienda estricta», cosa que, en la práctica, se traducía en que los propietarios de los locales podían verse privados de una parte de estos para instalar un ascensor, pero no las viviendas.

Ahora bien, tras la repetida reforma se han reducido las posibilidades de supresión de barreras arquitectónicas que tenían las Comunidades, dado que hoy, si es necesario la constitución de servidumbres, quedan limitadas a los anexos. En este sentido se han pronunciado entre otras, la sentencia de la AP de Tarragona, Secc. 1.ª, 523/2018, de 5 de diciembre (SP/SENT/985351), en la que señala que el precepto ha restringido el objeto de tales servidumbres forzosas a los citados anexos de los elementos privativos.

La conclusión por tanto es que, como he expuesto, la interpretación del artículo 553.39 del CCCat en concreto del apartado 2, puede ser uno de los grandes inconvenientes en este régimen de propiedad horizontal de Cataluña para poder instalar un ascensor, de este modo, aunque, llegado el caso, otra puede ser la repetida interpretación dada por los Tribunales, considero que, en la actualidad, en cuanto a las «servidumbres permanentes» de obligada imposición, solo pueden afectar a «los anexos de los elementos de uso privativo» de tal forma que, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 553.35, los «espacios físicos o derechos vinculados de manera inseparable a un elemento privativo», es decir que tanto las viviendas como los locales u otros espacios físicos pueden tener adjudicados espacios o derechos calificados como «anexos» y solo estos pueden ser gravados por una «servidumbre permanente», mientras que con anterioridad, se podían constituir sobre «los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta»; o sea, presumiblemente, podían afectar no solo a los anexos de todo elemento privativo, sino incluso a los locales u otros espacios físicos, a excepción de lo que se consideraba «vivienda estricta», que quedaba excluida de tal carga o gravamen.

En este sentido se ha pronunciado la AP Lleida, Sec. 2.ª, 305/2023, de 27 de marzo. Recurso 576/2021 (SP/SENT/1188588),  del mismo modo que lo hace la AP Barcelona, Sec. 1.ª, 117/2023, de 17 de marzo (SP/SENT/1188134), diferenciando el actual artículo legal con el anterior teniendo en cuenta la sentencia de TSJ de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sec. 1.ª, 15/2012, de 20 de febrero (SP/SENT/669085) dictada antes de la reforma legal.

De este modo, a la vista de la citada interpretación y de las resoluciones mencionadas, la conclusión sería que, no se pueden constituir servidumbres permanentes sobre una propiedad privada.

Propiedad Horizontal. Comentarios, legislación y jurisprudencia