Esta pregunta que, en principio, tendría respuesta en la propia Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894), ha sido objeto, como veremos, de numerosas resoluciones judiciales, por lo que, considero de interés intentar aclararla en estas breves líneas.
El art. 9.1.e) de la LPH establece, como una de las obligaciones de los propietarios, la de “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización…”.
Por tanto, en general, habrá de estarse a la citada cuota de participación, aplicable a todos los gastos comunes.
En este sentido se han pronunciado las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sección 25.ª, 439/2024, de 26 de noviembre, Recurso 120/2024 (SP/SENT/1247082) y de Huesca, Sección 1.ª, 257/2023, de 13 de diciembre, Recurso 245/2023 (SP/SENT/1212238), señalando que, al no existir norma estatutaria o estatutos que establezcan un sistema específico de distribución de los gastos, los propietarios deben contribuir conforme a su cuota de participación.
Este sistema se presume ajustado, pues, como señala el párrafo segundo del art. 5, para la fijación de la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El problema puede surgir en la interpretación de la expresión “lo especialmente establecido”, para lo que, deberá consultarse el Título Constitutivo a los efectos de conocer las excepciones a la regla general, es decir, las posibles exoneraciones y, llegado el caso, en saber el alcance de estas, y aunque existe todavía cierta confusión, el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto.
Así, si la exoneración establece que determinados propietarios no estarán obligados al pago de los gastos de conservación y mantenimiento, debe entenderse que solo se refiere a los gastos ordinarios, no siendo extensible al resto. Por ejemplo, en el caso del ascensor, no estarán obligados a las revisiones generales, pero sí a la sustitución del aparato, como recoge la sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, 596/2013, de 3 de octubre. Recurso 842/2011 (SP/SENT/734712).
Ahora bien, si la cláusula no distingue y se refiere, por ejemplo, a “los gastos de portal, escalera y ascensor”, deberá entenderse que la exoneración comprende TODOS los gastos, tanto ordinarios como extraordinarios. Este es el criterio seguido por las sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 427/2011, de 7 de junio (SP/SENT/636555) y 720/2009, de 18 de noviembre (SP/SENT/488244), entre otras.
También es importante señalar que el mencionado art. 9 se refiere a los gastos que sean susceptibles de individualización. Debe entenderse por tales, al menos ese es mi criterio, aquellos conceptos que cada propietario paga directamente a las compañías suministradoras (teléfono, gas, electricidad, etc.), lo cual no sería aplicable si existe una instalación general y se paga mediante un recibo global para todo el inmueble.
Además, el hecho de no utilizar un elemento o servicio común no supone exoneración alguna del pago de estos gastos, como se establece en el apartado 2 del citado art. 9, salvo que se trate de un acuerdo de mejora adoptado conforme a lo dispuesto en la regla 4.ª del art. 17, es decir, cuando suponga una mejora.
Esto constituye la norma general, no obstante, los propietarios, mediante el correspondiente acuerdo comunitario, expreso o tácito, podrían modificar estas reglas.
Para que dichos cambios tengan eficacia futura, tanto para los propietarios actuales como para los futuros adquirentes, será necesario que consten inscritos en el Registro, es decir, que se proceda a la modificación del Título Constitutivo y, en su caso, los estatutos, lo cual exige unanimidad, según el art. 17. 6ª de la LPH. En caso contrario, el acuerdo podría ser declarado nulo, tal como establece la sentencia de la AP de Cantabria, Sección 2.ª, 403/2024, de 24 de junio. Recurso 81/2023 (SP/SENT/1235863).
Veamos estos supuestos:
– Acuerdo de modificación del sistema de reparto sin inscripción registral.
Si fue adoptado por unanimidad, será vinculante únicamente para los propietarios que lo eran en ese momento, como señalan las sentencias de la AP de Córdoba, Sección 1.ª, núm. 165/2024, de 20 de febrero, Recurso 1236/2023 (SP/SENT/1224241), y de la AP de Alicante, Sección 5.ª, 395/2023, de 14 de noviembre, Recurso 221/2022 (SP/SENT/1223980).
Este acuerdo, no será oponible a futuros adquirentes, ya que, según el párrafo 3 del art. 5, lo no inscrito no vincula a terceros. Así lo confirma la sentencia de la AP de Murcia, Sección 1.ª, 32/2023, de 16 de enero, Recurso 466/2022 (SP/SENT/1184043), donde se determina que, al no acreditarse la conformidad de los compradores con el acuerdo anterior, este no impide que sea válido uno posterior adoptado por mayoría, que restaure el sistema de reparto del Título.
De tal modo, aunque se podría considerar que los propietarios que lo admitieron no podrían ir en contra de su decisión, el tercero, comprador, sí podrá cambiarlo teniendo en cuenta que no lo ha aceptado.
– Modificación mediante aprobación de cuentas y presupuestos.
La situación es similar. Aunque no exista una decisión formal, el cambio se ha producido mediante la aprobación reiterada de cuentas. Sin embargo, la sentencia de la AP de Alicante, Elche, Sección 9.ª, 20/2024, de 19 de enero, Recurso 825/2022 (SP/SENT/1225781), establece que el hecho de no impugnar durante años unas cuentas con un sistema igualitario de reparto no implica que exista un acuerdo de modificación estatutaria. En el mismo sentido, la AP de Las Palmas, Sección 4.ª, 1144/2023, de 23 de octubre, Recurso 1279/2022 (SP/SENT/1210984), señala que la aceptación prolongada de un sistema distinto al del título no implica acuerdo expreso.
En estos casos, cualquier propietario, puede solicitar el retorno al sistema fijado en el título constitutivo. Es decir, el hecho de haber aplicado un sistema distinto durante años no supone una modificación válida del Título.
Otra cosa es pedir el cambio hacia el sistema del Título desde un momento concreto.
En cualquier caso, siempre que se pretenda volver al sistema original, será necesaria una votación en Junta, sin necesidad de unanimidad, sino por mayoría simple. Así lo confirman las sentencias del Tribunal Supremo 791/2022, de 18 de noviembre, Recurso 737/2019 (SP/SENT/1164624); núm. 50/2014, de 6 de febrero, Recurso 2603/2011 (SP/SENT/751228); y 184/2013, de 7 de marzo, Recurso 1527/2010 (SP/SENT/714422). No obstante, si no es alcanza este quorum, deberá impugnarse formalmente el acuerdo vigente.
El Tribunal Supremo considera que la aceptación durante años de un sistema diferente no configura la figura de los actos propios, pero tampoco permite aplicar el cambio de forma retroactiva.
Desde luego, como sucede en el caso anterior, también podrán pedir el cambio, los nuevos propietarios.
Excepciones a la regla general.
Como se ha indicado, para cualquier modificación es necesario el acuerdo unánime y su posterior inscripción. No obstante, el Tribunal Supremo ha admitido excepciones en relación con la implantación de nuevos servicios comunes de interés general.
Así, en las sentencias del Alto Tribunal, 197/2021, de 12 de abril, Recurso 1983/2018 (SP/SENT/1094937), y de 13 de septiembre de 2010, Recurso 2029/2006 (SP/SENT/524328) entienden que: ”para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo».
Locales comerciales y comunidades de propietarios
1 Comentario
by ANTONIO
Buenas Tardes Maria José
Llego a su articulo y su libro tras un periodo de investigación posterior al desestimiento en los últimos días en primera instancia de una demanda contra la comunidad de propietarios donde resido, sentencia la cual nos ha caido con bastante sorpresa al ir bastante en contra de la extensa jurisprudencia la cual aportamos al escrito de demanda y usted enumera aqui . En el año 2019 adquirí a titulo de herencia un piso que había pertenecido a una tía quien lo había aqqurido por compraventa en 2023. Dicho piso forma parte de un edificio de 9 pisos en el cual desde su constitución en 1992 se venian asumiendo los gastos comunes a partes iguales. Nunca se realizó una modificación como tal del titulo constitutivo resultado de llevar la propuesta a junta por los propietarios para que asumir los gastos a partes iguales de aquel ni tampoco se llevo nada al registro de la propiedad. En el año 1992 los vecinos decidieron aportar una cuota de 3000 pts mensualmente, situación que repetieron en la junta de 1993, dejando fé de ello en el acta de esa junta ordinario a modo de presupuesto y se mantuvo en el tiempo por inercia (Sujeto unicamente a modificaciones al alza al cambiar de pesetas a euros) Al momento de convertirme en adquiriente di por valido y verdadero el contenido del titulo consitutivo depositado en el registro el cual cosulté al inscribir el piso a mi nombre y no constaba de ninguna modificación y definia el pago según coeficiente, el cual di por hecho era el aplicado dado el principio de fe registral.Desde el mes siguiente a que me converti en propierario procedi a pagar una cuota de 90 euros al mes ya que era la que mi tio tenia domiciliada en su cuenta y sin que en las otras 2 juntas que asistí, se hiciese mención explicita a las cantidades abonadas por cada vecino lo cual me permitiese percatarme de esa discrepancia (Las junta se limitaban a 5 minutos en los que se cambiaba de presidente sin presentar cuentas y enumerando solo el saldo en cuenta) . Es en 2022 tras hablar con una vecina a raiz de comentarme un conocido la jurisprudencia del 2020 cuando me percato que todos los pisos pagan a partes iguales y mi piso esta pagando una cuota de 90 EUR cuando le corresponderian segun su porcentaje de participación 62 EUR. Emito burofax a la comunidad rogando en la proxima junta ordinaria de Enero de 2023 a tratar ese tema en el orden del día para que se proceda a girarme la cuota según porcentaje desde ese momento. La comunidad se opone frontalmente alegando que en 1992 acordó por unanimidad (los 7 vecinos presentes de por aquel entonces en la junta, ojo que no los 9 que formaban la finca) el pagar a partes iguales, que es un acuerdo que me vincula y que tras 3 años de vecino, nunca antes habia mostrado disconformidad alejando mala fé y actos propios y caducidad.
Acudo a juicio amparado en gran parte de la jurisprudencia que usted enumera basandome en doshechos clave. El primero, que soy un tercero que pasó a formar parte de la comunidad con posterioidad al acuerdo no inscrito, el cual según entre otros el art 5 LPH requiere de inscripción para vinculación a tercero y por ente el desconocimiento y no vinulación a ese acuerdo dando validez a lo que aparece en el registro, y por otra parte, la validez en si de ese acuerdo independientemente de la inscripción y fecha de adquisición de la finca, ya que incurré en defectos ya que no se efectuó una modificación como tal del titulo constitutivo por los parte de los propietarios asistentes a una junta antes de ser propietario.
El magistrado descarta la caducidad pero desestima la demanda aludiendo que no aprecia iregularidad en la adopción del acuerdo ya que la LPH no prevalece ningun tipo de reparto y contempla sistemas alternativos (lo cual nadie discute) pero que sobretodo no se me puede considerar tampoco tercero de buena fé ni tan siquiera tercero amparandose en una sentencia del TS del 25 de abril de 2013 ya que por parentesco considera cabe la posibilidad de haber sido conocedor o que en mi caso incluso antes de ser propieatio por parenstesco o que tanto antes como despues de ser vecino podria haber consultado a un vecino o el libro de actas. También en esa linea elude así a otras sentencias de primeros de los 2000 y 2010 de audiencias provinciales dando a entender que todo quien adquiere un piso sobre entiende que puede estar sujeto a normas bajo el paraguas de lo que la LPH dicta como especialmente establecido y que los acuerdos no inscritos (realidad extra registral) prevalencen frente a los registrados.
¿Es esperable y coherente el hecho de que esta argumentación prevalezca a criterio del magistrado frente la jurisprudencia relatada en este articulo referente entre el 2013 y 2023, cuya culmen son las sentencias de 2020 a 2022 y las otras multiles se mencionan en su articulo? Me sorprende ya no solo que su sentencia se aparta de la jurisprudencia más reciente, si no la suposición y juicios de valor valga la redundancía de la buena fé soportado en suposiciones.