Sin pretender que este post sea un estudio exhaustivo de esta reforma que considero importante para las Comunidades, al menos en las pretensiones, creo interesante traer a este breve comentario algunas de las primeras reflexiones.
Así, el artículo 2 del Título Único la Ley 10/2022, de 14 de junio, (SP/LEG/37673) con entrada en vigor el 16 de junio, de Medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, modifica los siguientes preceptos:
1. En el artículo 9.1.f) de la LPH, relativo a la contribución al fondo de reserva para atender a determinados supuestos, se añaden las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de esta Ley.
Este fondo es una previsión que busca fundamentalmente que las Comunidades de Propietarios tengan dinero disponible para hacer frente a las necesidades más urgentes o extraordinarias, por eso señala que, los comuneros tienen la obligación de aportar estas cantidades, antes destinadas solo a reparaciones necesarias o a los supuestos recogidos en el artículo 10.1.b) y que ahora se hace extensiva a estos dos nuevos casos, los señalados en la regla 2 del artículo 17. Este fondo se nutre de las aportaciones de los propietarios y deberá estar dotado de una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario.
No obstante, hay que dejar claro que la obligación de pago es la misma que cualquier otra partida comunitaria, por lo que son aplicables las garantías de todo tipo y la afección real que establece la regla 1.e) del citado artículo 9, e igualmente podrá reclamarse, en caso de impago, por el procedimiento monitorio, como señala el artículo 21 LPH.
2. Artículo 17, regla 2, en concreto el párrafo tercero. Este precepto había sido reformado recientemente (SP/DOCT/114443), y en esta ocasión, parece que se ha aprovechado esta nueva modificación para la “subsanación de errores”, porque una de las polémicas surgidas con esta primera reforma fue el acuerdo necesario para la aprobación de estas instalaciones.
La anterior redacción, señalaba que se requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Lo que generó dudas, considerando la doctrina que el acuerdo era de mayoría cualificada y no simple, es decir había que computarse también el voto de los ausentes, aplicando la regla 8ª del artículo 17.
Esta nueva redacción deja claro que esa no fue la intención del legislador, pues ahora se establece que, para la aprobación del acuerdo ”La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, será suficiente el acuerdo de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas y participación….” es decir, bastará que el acuerdo sea tomado en Junta y solo se requiere este voto de los asistentes, según lo dispuesto en la regla 7 del artículo 17.
Este acuerdo está sometido a un límite de cantidad, así, establece “…siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley”.
En este párrafo se encuentra otra de las reformas, y aunque parezca sin importancia, se trata del simple cambio de una palabra, antes se refería a coste y ahora a importe, considero que este también ha sido consecuencia de la interpretación que en estos meses se ha venido haciendo a la pregunta; ¿la citada cantidad ha de considerarse en su totalidad o el cómputo lo será solo de la que se repercute anualmente? El legislador ahora parece quererlo dejar claro, es el importe repercutido, es decir, no se deberá tener en cuenta el coste total, sino solo la cantidad, repito, el importe, a repercutir anualmente, fraccionando la totalidad.
Esta parece ser la forma en la que se está actuando en las Comunidades, cuando se trata de la supresión de barreras arquitectónicas, artículo 10.1.b) avalada por la única sentencia que conocemos hasta el momento, AP Valencia, Sec. 6.ª, 243/2018, de 18 de mayo (SP/SENT/965614) y, desde luego, será la manera de poder beneficiar este tipo de actuaciones, de este modo, repito, ahora, con la nueva redacción parece existir menos dudas.
El importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no puede superar la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos y este ha sido otro de los cambios, antes eran nueve.
3. La gran reforma, al menos la más mediática o de mayor impacto, la del artículo 21, precepto que, a diferencia de los demás artículos de esta LPH, lleva rúbrica; Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.
Siempre he considerado, como diría uno de mis maestros, que no hay nada peor que las normas jurídicas que, pareciendo imperativas, no tienen sanción ni consecuencias por su incumplimiento, tan solo señalan la posibilidad de hacer, es decir, establecen que la Comunidad podrá, pero además incluso en el caso de que se pueden imponer tampoco se establece cómo hacerlo por lo que, al final, ¿resulta una entelequia?
Veamos a qué me refiero:
El apartado 1 de este precepto legal establece que “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo”.
Nada que objetar con respecto al establecimiento de intereses, pues esto ya se estaba acordando, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 13.ª, 324/2015, de 6 de octubre (SP/SENT/831808) y en el caso de que fuesen abusivas, estaban siendo moderadas por los tribunales, en este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, de 20 de abril de 2002 (SP/SENT/37333).
Es en relación con la privación temporal del uso de servicios o instalaciones siempre que no afecten a la habitabilidad del inmueble, dónde parece que ha existido un gran cambio para luchar contra la morosidad, pero ¿realmente es así?, tengo más dudas que respuestas.
En primer lugar, como señala el citado precepto, y como no podía ser de otro modo, solo se podrá privar de los servicios no esenciales, es decir que no afecten a la habitabilidad, así, como señala la DGRN/DGSJFP, de 23 de octubre de 2012 (SP/SENT/701158), entendiendo como tales, la piscina, pista de tenis, zonas deportivas o cualquier otra instalación o servicio que no son necesarios, reitero, para la habitabilidad del inmueble, por ejemplo, ¿un ascensor lo sería? En principio, sí, por eso no procedería la privación.
Esta resolución del 2012 ya se había pronunciado a favor de la privación, pero, llegado el caso, podría considerarse que se trata de una calificación subjetiva, pues recordemos la sentencia de la AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 569/2009, de 26 de octubre (SP/SENT/496080) que estimó que, la privación del uso de la piscina a un comunero y su hijo pequeño durante el verano supone un daño moral a la hija menor que la Comunidad de Propietarios está obligada a resarcir económicamente, siempre de forma proporcional y moderada.
En cualquier caso, ¿qué acuerdo sería necesario para adoptar esta medida?
Si, como señala el precepto, esta privación no tendrá en ningún caso carácter retroactivo y podrá incluirse en los estatutos de la Comunidad, en este caso, sería necesario el acuerdo unánime a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH.
Si no se modifican los estatutos, entiendo que bastaría con el acuerdo de la mayoría simple, de la regla 7 del citado artículo 17, siendo, en este caso, un acuerdo de obligado cumplimiento para todos los propietarios, al menos para los que lo fuesen en el momento de la adopción, por lo que, además de esta privación, podrían acordar las medidas para llevarla a cabo, por ejemplo, instalación de llaves, para lo que considero sería necesario este mismo quorum al ser un acuerdo derivado del principal que es la repetida sanción.
No obstante, mi criterio es que, lo más seguro es que se modifiquen los estatutos a estos efectos, siendo así vinculante para todos, como señala el artículo 5 párrafo 3 de la LPH.
Y, una vez adoptado y siendo de obligado cumplimiento, si el propietario sancionado incumple, es decir, continúa utilizando los elementos o servicios comunes, ¿qué consecuencias tendría? Se trataría de un problema de convivencia y salvo, repito, se puedan instalar las medidas necesarias para que no se pueda hacer uso de estos elementos o servicios comunes, veo difícil que la Comunidad pueda actuar contra estos propietarios infractores.
Como vemos, creo que hubiese sido necesario una redacción más detallada para poder hacer efectiva, sin tanta dificultad, esta medida.
Con respecto al monitorio, creo que es necesario un estudio específico, el cual analizará Alberto Torres el 20 de julio en una formación online específica pero las principales reformas son: el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda ya no es necesario que tenga el visto bueno del presidente, bastando la firma de secretario, cuando este tenga la cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, certificación en la que debe constar el importe de lo adeudado y su desglose. Además, se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen solo hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de esta, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor, además se amplía en la imposición de costas, a los gastos de ejecución.
Por último, el apartado 6 del citado artículo 21 establece que la reclamación de los gastos de Comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable, por lo que habrá de estarse a lo previsto o lo que se legisle al respecto, lo que hace que este punto también deba ser estudiado con más detenimiento.
Por todo lo expuesto, quizá necesitemos una pronta subsanación de errores o más bien, una reforma de la LPH, lo que esperamos desde hace tiempo.