Begoña Costas de Vicente
Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada
En el ámbito de los arrendamientos urbanos es continua la aprobación de normativa en aras de fomentar y mejorar el mercado del alquiler. Desde el comienzo de la pandemia hemos asistido a la adopción de innumerables medidas extraordinarias por el gobierno debido a la crisis originada por la Covid-19, algunas de ellas aún en vigor.
En enero de 2022, se aprueba el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, con entrada en vigor el 20 de enero de 2022, que sustituye al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, con el fin de facilitar el acceso a la vivienda adecuándose a la realidad actual, incluyendo como novedad, respecto al Plan anterior, el programa de ayuda al pago del seguro de protección de la renta arrendaticia.
A modo de introducción debemos hacer constar que las pólizas de seguros para el impago de alquiler surgieron hace varios años, desde entonces muchas empresas aseguradoras ofrecían cobertura al arrendador, pero ha sido últimamente cuando se ha producido su gran aumento. La crisis por la Covid-19 ha dado lugar a que muchos arrendatarios no puedan hacer frente al pago de la renta, y lamentablemente, después de dos años de pandemia, nos encontramos ahora envueltos en una crisis económica provocada por la guerra de Ucrania-Rusia, con una inflación sin precedentes y datos del IPC elevadísimos, que siguen afectando, sin duda, a los alquileres, de tal forma que este tipo de seguros se han convertido en una opción muy solicitada por los arrendadores a la hora de firmar un contrato de arrendamiento.
Son varios los sistemas para su contratación, bien la empresa aseguradora realiza el contrato entre arrendador y arrendatario, incluso en algunos casos recabando previamente toda la información de este a efectos de realizar un estudio sobre su solvencia y comprobando su viabilidad, basándose en la situación laboral y los ingresos. En otros, será el propietario quien lo hará directamente con una aseguradora. La principal cobertura será el impago de la renta, pero también se podrán pactar otras accesorias como la asistencia jurídica al arrendador, la cobertura por actos vandálicos o desperfectos, o, en su caso, los gastos derivados de la acción de desahucio.
En cuanto al momento de recuperación de las rentas impagadas por parte del arrendador dependerá de la empresa aseguradora, en algunos casos se debe interponer la demanda de desahucio o reclamación de cantidad, en otros se entregará dicho importe directamente, sin perjuicio de repetir posteriormente contra el arrendatario.
El precio de estos seguros de impago de alquiler ronda entre el 3% y el 5% de la renta anual, existiendo plazos y condiciones determinadas, cubriendo un máximo del número de mensualidades conforme establezca cada póliza. El porcentaje de la ayuda incluida en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 viene a pretender cubrir dicho gasto, con el fin de animar al arrendador a poner sus propiedades en el mercado del alquiler.
A continuación, analizaremos las peculiaridades de este nuevo Programa contenido el Plan Estatal de la Vivienda (Arts. 126 y siguientes), a tenor del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, quiénes son las personas beneficiarias, los requisitos y las características de esta nueva ayuda que contribuyen al aumento de la seguridad y tranquilidad del arrendador, al ofrecer una cantidad para contratar un seguro de protección de la renta frente al impago, y así incrementar la oferta de vivienda en alquiler.
Guía práctica de Arrendamientos de vivienda y de locales de negocio y COVID-19. 7.ª ED: Adaptada a los RDL 35/2020 y 37/2020, 1/2021 y 2/2022. Normativa, Doctrina, Consultas, Jurisprudencia y Formularios
¿Quiénes son las personas beneficiarias de esta ayuda?
La redacción del artículo 127 del citado Real Decreto establece:
“Personas beneficiarias.
Las beneficiarias de las ayudas de este programa podrán ser las propietarias arrendadoras de las viviendas sea cual sea su naturaleza jurídica, o las arrendatarias que cumplan los requisitos establecidos en el artículo siguiente.
El tomador del seguro podrá ser la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta o Melilla o el arrendador.”
Si atendemos a la literalidad del precepto, nos lleva claramente a entender que incluye no solo a los arrendadores, sino también a los arrendatarios que cumplan determinados requisitos, quienes podrían ser “personas beneficiarias” y en principio, solicitar el importe de esta ayuda para la contratación de un seguro con el fin de obtener cobertura ante el impago de la renta. Desde nuestro punto de vista, creemos que el precepto induce a una gran confusión, el principal objetivo de esta ayuda es incentivar a los propietarios que alquilen sus viviendas, siendo el arrendador el tomador del seguro, tal como establece esta norma. Sin embargo, ¿puede solicitarlo también un arrendatario? vemos difícil que las empresas privadas aseguradoras vayan a admitir a unos arrendatarios con los requisitos señalados en los Arts. 26 y 27 del Real Decreto, que encajan en las personas en situación de vulnerabilidad, a los que remite el Art.128. Otra cuestión serán los contratos de arrendamiento realizados por las administraciones públicas a través de las Comunidades Autónomas, donde, basándose en el cumplimiento de estos requisitos, los arrendatarios puedan solicitar y beneficiarse de esta ayuda para la cobertura ante el impago. Lo que está claro es que los arrendatarios no han sido incluidos como tomadores del seguro en el Art. 127 del Real Decreto indicado.
En este sentido, resulta curioso que el propio Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, solo haga referencia en su página web oficial, al referirse a este concreto programa y sus beneficiarios, a los arrendadores, no citando a los arrendatarios, y señalando a su vez, que el tomador del seguro serán las Comunidades Autónomas o ciudades de Ceuta y Melilla o el arrendador. Igualmente, el propio preámbulo del Real Decreto indica entre sus objetivos, “d) Facilitar la oferta de vivienda en alquiler con ayudas a los arrendadores para el pago de un seguro de protección de la renta arrendaticia.”, sin hacer ninguna referencia a los arrendatarios. Todo esto nos lleva a considerar que la ayuda para el seguro de protección de la renta será aplicable fundamentalmente a los arrendadores.
Incluso cabría una interpretación de que el arrendador podría acceder únicamente a esta ayuda siempre que se tratase de un contrato con arrendatarios que cumplan estos requisitos exigidos en los Arts. 26 y 27 del RD 42/2022, y que ahora señalaremos. Es decir, se exigiría cierta condición en el tipo de contrato, postura acorde con el espíritu de las medidas y programas desde el inicio de la pandemia, que busca la máxima protección al arrendatario sin recursos y, por otra parte, fomentar el mercado del alquiler de viviendas.
Dicho esto, y a tenor de lo establecido en el Art. 26 y 27, apartados 1 y 2 del Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, para obtener la ayuda para el pago de un seguro por parte de los arrendatarios, se deben cumplir los requisitos establecidos en el programa de ayuda al alquiler de vivienda contenido en el Plan Estatal 2022-2025, cumpliendo todos y cada uno de los requisitos siguientes:
Personas físicas mayores de edad que cumplan las siguientes condiciones:
- Ser arrendatario de contrato de arrendamiento de vivienda regido por LAU 29/1994 o de una habitación.
- Debe tratarse de una vivienda o habitación arrendada, residencia habitual y permanente durante todo el periodo por el que se conceda la ayuda, lo que debe ser acreditado por certificado o volante de empadronamiento en el que consten, a fecha de la solicitud, las personas que tienen su domicilio habitual en la vivienda.
- La suma total de las rentas anuales de las personas con domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, deben ser iguales o inferiores a 3 veces el IPREM, 20.844,72 anuales (Dato anual IPREM 2022-6.948,24€,). Será 4 veces el IPREM, en caso de familia numerosa de categoría general, de personas con discapacidad o víctimas de terrorismo (personas que hayan sufrido daños incapacitantes como consecuencia de la actividad terrorista, los amenazados y secuestrados, así como el cónyuge o pareja de hecho y los hijos de los anteriores y de los fallecidos.). Y de 5 veces el IPREM, para las familias numerosas de categoría especial o de personas con discapacidad con un grado reconocido igual o superior al 33 %.
En el caso de arrendamiento de habitación, a efectos de ingresos, no se incluirá al resto de personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, solamente se considerarán ingresos del arrendatario o cesionario.
- La renta arrendaticia debe ser igual o inferior a 600 euros mensuales. En el caso de una habitación, igual o inferior a 300 euros mensuales.
No obstante, existen algunas excepciones para no concederse la ayuda de la persona solicitante o de las que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda:
a) Ser propietaria o usufructuaria de vivienda en España, salvo si el derecho recae únicamente sobre una parte alícuota y se ha obtenido por herencia o transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptúa quienes acrediten la no disponibilidad de la vivienda por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad del titular o algún miembro de la unidad de convivencia.
b) Tener parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con la persona arrendadora o cedente de la vivienda.
c) Ser socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendadora o cedente, exceptuando que se trate de cooperativas de vivienda en cesión de uso y sin ánimo de lucro.
¿Cuál es el importe mínimo asegurado y la cuantía de la ayuda?
El importe mínimo asegurado será la renta anual del arrendamiento de vivienda. Si existiese otra ayuda concedida por los programas del Plan Estatal 2022-2025, habrá que restar dicho importe de esta renta anual.
La cuantía será hasta el 5 % de la renta arrendaticia anual, y si existiese otra ayuda de los programas del Plan Estatal 2022-2025, habría que descontarla. En ningún caso la ayuda puede ser superior al coste del correspondiente seguro de protección de la renta arrendaticia.
¿Por qué plazo se concede y desde cuando es efectiva esta ayuda?
La concesión de la ayuda será por el plazo de un año, pudiendo reconocerse posteriormente en sucesivos plazos de un año durante la vigencia del Plan, tal como establece el Art. 131 del RD 42/2022. En esta cuestión no entendemos porque no se ha previsto dicho plazo hasta que finalice el contrato de arrendamiento o al menos durante el periodo mínimo del Art. 9 de la LAU 29/1994, pues partimos de la base de que los arrendamientos de vivienda tendrán la duración de 5 o 7 años según voluntad del arrendatario, y tal como señala la norma, nos encontraremos con una cobertura de la ayuda al seguro únicamente durante un año.
La Disposición Adicional Primera del RD 42/2022, de 18 de enero, establece que se reconocerán efectos desde el 1 de enero de 2022, aunque la fecha del reconocimiento de esta fuese posterior.
En cuanto al procedimiento de concesión de esta ayuda, las subvenciones podrán concederse de forma directa por cada Comunidad Autónoma o ciudad de Ceuta y Melilla conforme a lo establecido en cualquiera de los supuestos del artículo 22.2 de la Ley 38/2003, General de Subvenciones.
En definitiva, nos encontramos ante otra ayuda más para fomentar el alquiler de viviendas, incluida en el nuevo Plan Estatal 2022-2025 recién aprobado, concretamente un 5% de la renta anual para el pago del seguro de protección de renta. No obstante, estaremos pendientes del desarrollo y ejecución de esta ayuda, ya que la Disposición Final Segunda del RD 42/2022, de 18 de enero, habilita para su desarrollo reglamentario al MITMA para dictar cuantas disposiciones resulten necesarias, sin que se hayan producido hasta el momento.