Cuestiones fundamentales sobre la certificación de eficiencia energética en arrendamientos urbanos y viviendas turísticas

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se regulaba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, ha quedado derogado por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, con efectos de 3 de junio de 2021, a tenor de la disposición derogatoria única.  La aprobación de la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018, por la que se modifica otras Directivas anteriores, hizo necesaria la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de las modificaciones que incorporaba en el tema de las certificaciones, como la introducción de nuevas definiciones y revisión de las existentes, la modificación de las bases de datos para el registro de los certificados de eficiencia energética, así como la vinculación de incentivos financieros al ahorro de energía logrado.

La finalidad principal de dicho Procedimiento básico es la promoción de la eficiencia energética, de tal forma que la energía que utilicen los edificios sea cubierta mayoritariamente por energía procedente de fuentes renovables, con la consiguiente reducción de las emisiones de CO2 en el sector de la edificación. Al  mismo tiempo se incorporan en el último Real Decreto 390/2021 algunas modificaciones para la mejora en sí del propio procedimiento, entre otras, la actualización del contenido de la certificación, el incremento de la calidad del mismo y, en lo que afecta fundamentalmente a los arrendamientos urbanos o alquiler de viviendas de uso turístico, el establecimiento de la obligación para las empresas inmobiliarias de mostrar el certificado de eficiencia energética de los inmuebles que alquilen o vendan, lo que no existía hasta la entrada en vigor de esta Ley para las citadas viviendas de uso turístico.

Analizamos las principales cuestiones sobre este tema:

 ¿A quién afecta la obligación de certificación de eficiencia energética?

El procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios será de aplicación, tal como establece el art. 3 del RD 390/2021, a los:

– Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario (letra b), obligación que nace desde la entrada en vigor de la citada norma, el 3 de junio de 2021.

– Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a uso residencial público: hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos y similares. (letra e). En estos casos, la obligación de obtener el certificado y de exhibir la etiqueta de eficiencia energética, deben cumplirse antes de doce meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto, (hasta 3 de junio de 2022), tal como establece la Disposición Final Tercera.

– Pero, además, el art. 17, apartado 3 del RD 390/2021 establece que toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre el alquiler de un edificio o una parte, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares, está obligada a incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética, de acuerdo con lo dispuesto en el correspondiente informe realizado por técnico competente.  Por tanto, la obligación de realizar el certificado de eficiencia energética afectará tanto al propietario-arrendador de edificios, viviendas y locales, cómo a los alojamientos turísticos, ya sean apartamentos o viviendas de uso turístico, que quedan incluidas  en el nuevo Real Decreto 390/2021, al obligar a reflejar en la publicidad de su alquiler los datos de la certificación energética, y no haber sido excluidos, tal como si hacía el anterior RD 235/2013, que consideraba fuera del ámbito de aplicación a los edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso fuera inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 % de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, donde encajaban entonces algunas viviendas turísticas.

 ¿Existe alguna excepción para no quedar vinculado por esta obligación?

Quedan exentos los edificios independientes, que no estén en contacto con otros edificios, cuya superficie útil sea inferior a 50 m2, conforme el art. 3, apartado 2, letra e) del RD 390/2021, excepción se aplica a todas las viviendas, también a las de uso turístico.

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 ¿Debe registrarse el certificado de eficiencia energética?

Para que el certificado de eficiencia energética del edificio tenga validez legal tiene que estar debidamente registrado en el lugar donde se encuentre el inmueble. Este certificado junto con el informe de evaluación energética debe presentarse para su registro, por el promotor o el propietario, al órgano competente de la comunidad autónoma. El plazo para la presentación será el establecido por cada una de ellas o en su defecto, en un mes a contar desde su fecha de emisión.

 ¿Cabe aplicar el certificado único del edificio a varias viviendas?

Así lo establece el art. 6 indicando que, para las partes de un edificio, como viviendas, o para los locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o, alternativamente, en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio con las mismas características energéticas. Es decir, al arrendador de varias viviendas en un mismo inmueble le bastará con una única certificación expedida, si por ejemplo, las viviendas cuentan con iguales características energéticas.

 ¿Cuál es el plazo de validez del certificado de eficiencia energética?

 La validez máxima será de diez años, salvo que la calificación energética sea la letra G (menor eficiencia), en cuyo caso, será de cinco años. Las renovaciones o actualizaciones dependerán de cada comunidad autónoma que establecerán las condiciones específicas.

Cabría plantearse si es necesario obtener un nuevo certificado cada vez que se vuelve a alquilar una vivienda, siendo la respuesta negativa, pues como señalamos la Ley prevé una duración de diez años, independientemente del número de contratos que se celebren en ese periodo, por lo que sólo será necesario renovarlo cuando venza este plazo.

 ¿La certificación de eficiencia energética debe hacerse constar en el contrato de arrendamiento?

En el caso de arrendamiento de la totalidad o de una parte del edificio, vivienda o local, se debe anexar una copia de la etiqueta de eficiencia energética al contrato de arrendamiento, con entrega al arrendatario de una copia del documento, según el art.17 del RD 390/2021. El informe original debe quedar en poder del propietario, para futuros contratos, ya que no es necesario renovar el mismo con cada relación arrendaticia si nos encontramos dentro del periodo de 10 años de validez de la certificación.

Si se procediese al alquiler antes de la finalización de una obra de un edificio nuevo o de la ampliación de uno existente, el arrendador también debe facilitar la etiqueta de eficiencia energética, en este caso, de proyecto, y posteriormente, la de obra terminada cuando se finalice.

Aquí surge la duda de si cabría obtener el certificado con posterioridad a la celebración del contrato. Nuestro criterio es que no, debe presentarse en el mismo momento de la firma entre arrendador y arrendatario, teniendo en cuenta que no cabría alegar que las partes desconocían tal precepto, ya que la Disposición adicional duodécima del TR de la Ley del Suelo, al que remite el RD 390/2021, indica que serán sujetos responsables «aun a título de simple inobservancia».

 ¿Cómo afecta al arrendamiento el incumplimiento de adjuntar el certificado de eficiencia energética?

 Nuestro criterio es que la falta de adjuntar el certificado de eficiencia energética o que el mismo incurra en falsedad de datos no priva de validez legal al contrato de arrendamiento, ya que no estamos ante un incumplimiento contractual del art. 1.124 del Código Civil, que daría lugar a la resolución del arrendamiento. Los aspectos técnicos y administrativos de este Real Decreto no pueden anular en ningún caso los efectos civiles de un contrato de arrendamiento urbano, salvo excepciones que vinculen el negocio jurídico a ese certificado energético. Otra cuestión distinta es la responsabilidad administrativa tal como hemos visto en párrafos anteriores y las posibles sanciones e infracciones por esta vía.

 ¿En qué tipo de infracción se incurre y cuál es la sanción por el incumplimiento con las normas sobre el certificado?

Debemos ser conscientes que cualquier incumplimiento de las obligaciones aquí expuestas, a tenor del nuevo RD 390/2021, de 1 de junio, puede ser sancionado de acuerdo con lo dispuesto en la disposición adicional duodécima del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana “Infracciones en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios”, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Y serán sujetos responsables de las infracciones, las personas físicas o jurídicas y las comunidades de bienes que las cometan, aún a título de simple inobservancia, tal como indica la citada Disposición. Este régimen sancionador no solo se va a aplicar a los propietarios, sino también a las plataformas dedicadas al alquiler vacacional.

Atendiendo a la disposición adicional duodécima del TR de la Ley del Suelo, y respecto a los propietarios, constituyen:

Infracciones muy graves en el ámbito de la certificación energética de los edificios, con multa de 1.001 a 6.000 euros:

a) Falsear la información en la expedición o registro de certificados de eficiencia energética

d) Publicitar en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificación de eficiencia energética que no esté respaldada por un certificado en vigor debidamente registrado.

Infracciones graves, con multa de 601 a 1.000 euros:

b) Incumplir la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de donde se ubique el edificio, para su registro.

d) Exhibir una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia energética válidamente emitido, registrado y en vigor.

e) Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado de eficiencia energética, válido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.

Infracciones leves, con multa de 300 a 600 euros:

a) Publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer de certificado de eficiencia energética sin hacer mención a su calificación de eficiencia energética.

b) No exhibir la etiqueta de eficiencia energética en los supuestos en que resulte obligatorio.

d) Incumplir las obligaciones de renovación o actualización de certificados de eficiencia energética.

h) Cualesquiera acciones u omisiones que vulneren lo establecido en materia de certificación de eficiencia energética cuando no estén tipificadas como infracciones graves o muy graves.

Además, la normativa señala que, si el beneficio que el infractor ha obtenido por la comisión de la infracción es superior al importe de las sanciones, se impondrá por un importe equivalente al del beneficio obtenido, teniendo en cuenta el daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteración.

Al mismo tiempo, si el incumplimiento constituye infracción en materia de defensa de los consumidores y usuarios de acuerdo con lo establecido en los apartados f) y n) del artículo 49.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, puede ser sancionado de acuerdo con lo establecido en el capítulo II del título IV del texto refundido citado.