¿Cómo calcular el valor de adquisición de un inmueble con deudas con la comunidad de propietarios?

Samuel de Huerta Hernández

Director de Sepín Fiscal. Abogado

Ante la compra de un inmueble con deudas con la comunidad de propietarios; ¿Qué precio ha de considerarse como de adquisición a los efectos del IRPF? ¿Las deudas con la comunidad de propietarios son determinantes de un mayor valor fiscal del inmueble?

Recordemos que la compra de un piso o local, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1. e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal conlleva para el adquirente responder, incluso con el propio piso o local, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Es decir, al recoger la Ley sobre Propiedad Horizontal la asunción para el pago de las posibles deudas de los anteriores propietarios con la Comunidad de los nuevos propietarios como la afección del local o piso al citado pago de cantidades pendientes, en los términos y límites expresados, es posible interpretar que, haciéndose cargo de estas posibles deudas, ¿el precio o valor de la adquisición fiscal ha de reputarse mayor al que figura en las escrituras de compraventa?

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Para dar correcta respuesta a la pregunta planteada, ha de acudirse al artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF en sucesivas) que preceptúa la forma de determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales y en el que en su apartado 1 establece como ganancias y pérdidas patrimoniales “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos” y complementarlo con el 34.1 que establece que “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales” y el artículo 35, ambos de la LIRPF, en sus apartados 1 y 2, en los que regula,  respecto al valor de adquisición a considerar en las transmisiones a título oneroso que, “estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.

Planteado de inicio el interrogante de si el pago de cantidades adeudadas por anteriores titulares a la comunidad de propietarios puede considerarse como mayor valor de adquisición a efectos de determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial que pudiera producirse con su transmisión, procede responder que la interpretación de la Ley sobre Propiedad Horizontal no altera la consideración de deudores a la comunidad de los antiguos propietarios, por lo que el pago en esas condiciones por el nuevo propietario no será considerado como mayor valor de adquisición del inmueble, pues surge un derecho de crédito a su favor que le abre la vía para reclamar el reembolso de su importe a los antiguos propietarios, reclamación cuyo impago podrá dar lugar en su momento a una pérdida patrimonial a tenor de si se cumple alguno de los requisitos regulados en el artículo 14.2.k) de la LIRPF: “las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados podrán imputarse al período impositivo en que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

“1.º Que adquiera eficacia una quita establecida en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologable a los que se refiere el artículo 71 bis y la disposición adicional cuarta de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, o en un acuerdo extrajudicial de pagos a los cuales se refiere el Título X de la misma Ley.

2.º Que, encontrándose el deudor en situación de concurso, adquiera eficacia el convenio en el que se acuerde una quita en el importe del crédito conforme a lo dispuesto en el artículo 133 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, en cuyo caso la pérdida se computará por la cuantía de la quita.

En otro caso, que concluya el procedimiento concursal sin que se hubiera satisfecho el crédito salvo cuando se acuerde la conclusión del concurso por las causas a las que se refieren los apartados 1.º, 4.º y 5.º del artículo 176 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

3.º Que se cumpla el plazo de un año desde el inicio del procedimiento judicial distinto de los de concurso que tenga por objeto la ejecución del crédito sin que este haya sido satisfecho.

Cuando el crédito fuera cobrado con posterioridad al cómputo de la pérdida patrimonial a que se refiere esta letra k), se imputará una ganancia patrimonial por el importe cobrado en el período impositivo en que se produzca dicho cobro”.

En resumen, el hecho de asumir legalmente por los nuevos adquirientes el pago de deudas dejadas por los anteriores propietarios a la comunidad de propietarios en la compra de un local o piso no es determinante de imputar mayor valor de adquisición al inmueble en el IRPF.

Por todas, consulta de la Dirección General de Tributos V3269-20, de 30 octubre

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