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La firma de la hoja de visitas ¿Qué obligaciones implica para el comprador de una vivienda?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Cuando un potencial comprador de una vivienda conoce físicamente la misma a través de una agencia inmobiliaria, es norma habitual que se firme la denominada hoja de visita, que en principio, tiene como finalidad que, en el caso de que la compraventa se lleve a cabo con esa persona presentada por el agente, este pueda acreditar este hecho ante el propietario con el que se ha firmado el encargo de venta, así como la realización de sus funciones derivadas de la intermediación, a efectos del cobro de sus honorarios.

Ahora bien, con frecuencia, en dicho documento, se incluye una cláusula en la que se establece que en el supuesto de que esa persona adquiera la vivienda, deberá abonar una comisión al intermediario, aún cuando este haya recibido el encargo de venta por parte del propietario de la vivienda o también la cláusula que establece que, en el caso de que el comprador adquiera la vivienda sin la intervención del mediador, este tiene derecho a la comisión o a una indemnización por daños y perjuicios, siendo la cuestión a determinar, la vinculación que supone para el potencial comprador la firma de la hoja de visita.

Así, nos encontramos con una primera y mayoritaria postura jurisprudencial que considera que, el simple hecho de firmar el parte de visitas, no implica que nos encontremos ante un contrato de gestión de compra entre el agente y el comprador del que nazcan obligaciones para ambos y mucho menos que en base a ese documento, se pueda solicitar el pago de una comisión al adquirente de la vivienda.

Los defensores de esta postura entienden que nos encontramos ante un documento creado de forma unilateral por el intermediario que no ha sido el resultado de un acuerdo de voluntades y que, en muchas ocasiones, ha sido redactado de forma ambigua y oscura, pudiendo ser considerada como una cláusula abusiva en contra de la normativa de consumidores, lo que implica que no pueda dar lugar al nacimiento de ningún compromiso para el comprador.

 Ejemplos:

La hoja de visita de la vivienda no es documento suficiente que acredite el encargo realizado a la agencia y que legitime a esta para el cobro de la comisión 

AP Madrid, Sec. 20.ª, 127/2020, de 30 de abril 

La firma de la hoja de visita no equivale a la existencia de un contrato de mediación 

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 420/2019, de 11 de diciembre 

La firma de la hoja de visitas por el comprador en el que se establece el pago de una comisión en caso de adquirir la vivienda no goza de claridad y transparencia, sin que exista un consentimiento y aceptación de forma debida 

AP Madrid, Sec. 9.ª, 305/2019, de 6 de junio 

La firma de la hoja de visita por el comprador acredita que visitó la vivienda, pero no implica que asumiese el contenido de la cláusula sobre la indemnización por daños y perjuicios, que es una cláusula de adhesión que no tuvo la ocasión de negociar 

AP Teruel, Sec. 1.ª, 128/2018, de 21 de mayo 

La simple firma de una hoja de visitas firmada por el demandado no equivale a un contrato de mediación o encargo de compra del que nazcan obligaciones 

AP Granada, Sec. 4.ª, 219/2017, de 29 de septiembre 

 

Por otro lado, están aquellas Audiencias Provinciales, que en contradicción con lo citado anteriormente, consideran que la firma de la hoja de visitas, sí que puede ser considerado como un contrato de gestión de compra y por tanto, generador de obligaciones para el comprador.

En estos supuestos, se apela para dar validez al documento, que quede demostrado que ha existido una correcta información del establecimiento de la comisión o de la indemnización, que estemos ante una redacción que no sea ambigua ni oscura y que haya existido una negociación por las partes.

Ejemplos:

Es válida la cláusula incorporada en la hoja de visitas en la que se explica la obligación de pago de la comisión a cargo del vendedor en el caso de que se perfeccione la compraventa, sin que se trate de una cláusula abusiva 

AP Cantabria, Sec. 2.ª, 111/2020, de 13 de febrero

La firma de la hoja de visita, que incluye el compromiso del cliente de abonar a la inmobiliaria una comisión del 2% del precio de la compraventa en el caso de llevarse a cabo, acredita la celebración del contrato de mediación suscrito 

AP Albacete, Sec. 1.ª, 411/2019, de 30 de octubre

Los compradores fueron conocedores desde el primer momento que asumían la obligación de pagar los honorarios del agente, pues así constaba en la hoja de visitas 

AP Valencia, Sec. 7.ª, 542/2018, de 30 de noviembre

La agencia enseño la vivienda al comprador, que firmó la hoja de visitas en la que se establecía la cantidad a abonar en el caso de formalizar el contrato sin su intervención, y puso en contacto a las partes, por lo que tiene derecho a su comisión 

AP Málaga, Sec. 5.ª, 371/2015, de 30 de junio

Por lo tanto, para determinar si estamos o no ante un contrato de intermediación inmobiliaria por la firma de la hoja de visitas, habrá que estar a cada caso concreto y valorar las circunstancias que se dieron en el momento de la rúbrica del documento, debiendo el potencial comprador prestar especial atención a lo que firma y solicitar la aclaración de cualquier concepto que pueda dar lugar a futuras reclamaciones.

 

El contrato de intermediación inmobiliaria

contrato intermediacion inmobiliaria

7 comentarios en “La firma de la hoja de visitas ¿Qué obligaciones implica para el comprador de una vivienda?

  1. Pues en realidad parece un circo… judicial. Un sí pero no no pero sí.

    De todas formas, y por lo que conozco, en principio en gestiones de venta normales de viviendas, no se exige vinculación única por parte de las inmobiliarias. De hecho, muchas viviendas anuncian en sus fachadas a varias de ellas.

    No obstante considero el texto relevante en lo que tiene de estar «atento» a prácticas posibles. Gracias.

    un saludo.

  2. Interesante artículo, sobre todo en lo que a incertidumbre e inseguridad jurídica en el sistema judicial se refiere. Ambas posturas son perfectamente defendibles ante los tribunales. Pago por un trabajo realizado vs falta de negociación y conducta abusiva.

    Entiendo que la información del texto es extrapolable al supuesto de arrendamiento (ya sea de vivienda o uso distinto de ésta).

    Un saludo.

  3. Visite una vivienda firmando la famosa hoja de visitas, que yo entendí como un mero justificante, nunca me informaron de lo contrario, en la hoja que he tenido ahora oportunidad de leer, antes la firma fue rápida y sin mucho tiempo a leer, hay una cláusula que dice que me comprometo a no hacer la gestión del piso, por detrás, no pone en ningún sitio nada de ninguna comisión que me reclama ni tampoco ha negociado nada de comisión ni ninguna otra cosa que no fuera la mera visita en sí

  4. Mi hija ha firmado un parte de primera visita de una inmobiliaria donde se añadía una cláusula con el compromiso de no comprar la vivienda por otras vías y en caso de hacerlo debería pagar a la inmobiliaria una cierta cantidad.
    ¿Puedo yo comprar esa vivienda a mi nombre sin tener que pagar a la inmobiliaria esa cantidad?

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  5. Mi hija firmó un parte de primera visita donde habia una cláusula que indicaba que si compraba el piso al propietario o por medio de otra persona o por otra inmobiliaria debia pagar cierta cantidad de dinero a la inmobiliaria con la que había visitado el piso.
    Mi pregunta : ¿si ese piso lo compramos los padres, a nuestro nombre, claro, por otras vías, nos veriamos obligados a pagar esa cláusula???

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