¿Es válido acudir al desahucio por precario entre coherederos o copropietarios?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

Cuando nos encontramos ante un inmueble que pertenece en proindiviso a varias personas, tanto si estamos ante una comunidad hereditaria como si se trata de una comunidad de bienes, y uno de los titulares lo viene utilizando de forma exclusiva sin autorización del resto, surge la duda, sobre si es adecuado o no, el acudir a la acción de desahucio por precario frente al que se está beneficiando del uso del bien común.

Así, en los supuestos de bienes pertenecientes a una comunidad hereditaria, la jurisprudencia viene considerando casi de forma unánime que, cuando uno de los coherederos, antes de producirse la partición y adjudicación de la herencia, usa de forma exclusiva un bien que es propiedad de la comunidad hereditaria, es válido acudir al desahucio por precario, incluso en aquellos supuestos que el uso se derive de una concesión graciosa del causante. El fundamento de la admisión de esta acción, no está en la falta de título del poseedor, sino en el abuso en el ejercicio de su derecho de posesión por el coheredero, en perjuicio para el resto que no puede usar el bien común. (Decimos que es la postura casi unánime, porque alguna sentencia determina que el derecho del coheredero a poseer el bien integrado en la comunidad hereditaria, es incompatible con la existencia de precario, como puede ser, AP Málaga, Sec. 5.ª, 37/2020, de 31 de enero (SP/SENT/1078797))

En estos casos, se admite el ejercicio de esa acción, siempre y cuando, la interposición de la demanda sea por la mayoría de los coherederos o por uno de ellos, con la autorización del resto o sin su oposición expresa y se reclame en beneficio de la comunidad hereditaria, es decir, que no se reclame la atribución del uso exclusivo para el propio actor.

Juicio de desahucio por precario

Un problema que se plantea, es si es necesario que en la demanda se determine de forma expresa que se actúa en beneficio de la comunidad, determinando nuestro tribunales que no es un requisito de legitimación, siendo suficiente con que se ejercite una pretensión, que de prosperar, vaya a redundar en provecho de la comunidad.

(TS, Sala Primera, de lo Civil, 691/2020, de 21 de diciembre (SP/SENT/1076836); TS, Sala Primera, de lo Civil, 74/2014, de 14 de febrero (SP/SENT/753439); TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 547/2010, de 16 de septiembre (SP/SENT/524365); AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 216/2020, de 4 de junio (SP/SENT/1066880); AP A Coruña, Sec. 5.ª, 34/2020, de 5 de febrero (SP/SENT/1048856); AP Valencia, Sec. 8.ª, 178/2019, de 14 de marzo, (SP/SENT/1011028))

De igual forma, cuando nos encontramos ante una comunidad de bienes  y existen varios titulares (más de dos) sobre una vivienda y uno de ellos la ocupa de forma exclusiva, también es admitida jurisprudencialmente la posibilidad de acudir al desahucio por precario, puesto que si bien el artículo 394 CC autoriza a que cada comunero pueda servirse de la cosa común, establece como límite que dicho uso no perjudique a la comunidad ni impida al resto de copropietarios usarlas conforme su derecho.  Como en el caso anterior, es necesario que la acción se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas conforme el artículo 398 CC, al estar ante un acto de administración, bastando con que se ejercite por uno de ellos, actuando en beneficio de la comunidad, con autorización del resto de copropietarios o sin su oposición expresa.

(AP Málaga, Melilla, Sec. 7.ª, 33/2017, de 19 de junio (SP/SENT/917602); AP Sevilla, Sec. 5.ª, 243/2017, de 13 de junio (SP/SENT/922821); AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 202/2015, de 6 de mayo (SP/SENT/814025); AP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 270/2014, de 13 de noviembre (SP/SENT/801610))

Ahora bien, la cuestión no está tan clara, cuando existen solo dos copropietarios, cuya titularidad es al 50% y uno de ellos usa de forma exclusiva la vivienda. En este caso, la jurisprudencia no sigue un criterio unánime, ya que unas Audiencias determinan que es posible acudir a dicho procedimiento por el copropietario que se ve privado del uso de la vivienda común en defensa de su derecho a usar el inmueble, mientras que otras Audiencias, consideran que el copropietario que usa en exclusiva el bien, no tiene la condición de precarista, al tener justo título para la ocupación y que además, el que pretende el desahucio no cuenta con la mayoría de los partícipes y cuotas de la comunidad, al tener únicamente el 50% de las mismas, debiendo acudir, por tanto, a otro procedimiento para hacer valer su derecho.

Esta cuestión, fue objeto de una encuesta jurídica de nuestra editorial (SP/DOCT/104379), en la que todos nuestros colaboradores, siendo conscientes de la existencia de dudas y de diferentes criterios jurisprudenciales, llegaron a la conclusión de que sí es posible acudir en estos casos a dicho proceso.

(AP Barcelona, Sec. 13.ª, 130/2017, de 15 de marzo (SP/SENT/906342); AP León, Sec. 1.ª, 268/2017, de 4 de julio (SP/SENT/917316); AP Palencia, Sec. 1.ª, 257/2017, de 16 de octubre (SP/SENT/929332); AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 231/2017, de 15 de junio (SP/SENT/920663); AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 124/2015, de 6 de mayo (SP/SENT/814058); AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 317/2013, de 31 de mayo (SP/SENT/754018); AP Badajoz, Sec. 2.ª, 313/2010, de 14 de octubre (SP/SENT/529280)).

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