¿Qué interés es de aplicación a las cantidades anticipadas para la compra de una vivienda que han de ser devueltas? ¿Cuándo se inicia el devengo?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario

En el presente post nos vamos a referir a aquellas compraventas de viviendas en construcción que están sujetas a la Ley 57/1968 y a la Disposición Adicional 1.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en su redacción original. Ambas disposiciones, dejaron de estar vigentes el 1 de enero de 2016, tras la derogación de la primera y la modificación de la segunda por la Ley 20/2015, pero siguen siendo de aplicación a un gran número de contratos que son objeto de conflictos judiciales en la actualidad.

En cuanto al tipo de interés que es de aplicación a las cantidades anticipadas por el comprador que le han de ser devueltas ante el incumplimiento del plazo de entrega o de comienzo de la vivienda, en un primer momento el artículo 3 de la Ley 57/1968, lo fijaba en un seis por ciento anual, pero tras la publicación de LOE, se estableció que debía ser de aplicación el interés legal del dinero, conforme disponía su DA 1.ª.

Dicho interés será el aplicable, siempre y cuando, no exista una acuerdo expreso entre las partes que establezca uno diferente, lo que es totalmente posible y válido, tal y como avala la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Mayo de 2020.

En defecto de pacto, el interés aplicable a las cantidades anticipadas que deben ser devueltas al comprador es el legal del dinero, que se devengará desde la fecha de cada uno de los pagos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 177/2020, de 18 de mayo

Es importante señalar que, si la reclamación de la devolución se está efectuando ante una aseguradora, además del interés legal del dinero, se podrán solicitar de forma conjunta y siempre y cuando se den los requisitos legales, los intereses moratorios del artículo 20 de la Ley del Contrato de Seguro, que determina que existe mora del asegurador cuando no cumple su prestación en el plazo de tres meses desde la producción del siniestro o si no procede al pago del importe mínimo de lo que pueda deber dentro de los cuarenta días a partir de la recepción de la declaración del siniestro y no existe una causa justificativa para el incumplimiento.

Aplicación de los intereses del art. 20 Ley Contrato Seguro al no constar justificación del rechazo de la devolución de las cantidades anticipadas al cooperativista por parte de la aseguradora

AP Madrid, Sec. 10.ª, 387/2019, de 17 de julio 

Las cantidades anticipadas que deben devolverse por la aseguradora devengaran el interés del artículo 20 LCS desde que fue requerida por el comprador

AP Jaén, Sec. 1.ª, 1220/2019, de 18 de diciembre 

Por otro lado, está la cuestión referida al momento en que dichas cantidades empiezan a devengar ese interés, ya sea el legal o el pactado por la partes y sobre la que ya existe una jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, seguida de forma prácticamente unánime por todas las Audiencias Provinciales, que declara que, el inicio del devengo de los intereses, se produce desde la fecha de cada uno de los pagos realizados por el comprador.

El inicio de devengo de los intereses de las cantidades anticipadas que deben devolverse al comprador se produce desde la fecha en que se realiza cada uno de los pagos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 452/2020, de 21 de julio 

El devengo de intereses de las cantidades anticipadas que deben ser devueltas al comprador de la vivienda se produce desde la fecha de cada uno de los pagos, siendo de aplicación el interés legal del dinero, conforme DA 1ª LOE, vigente en ese momento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 161/2020, de 10 de marzo 

Pese a lo citado en el párrafo anterior, hay que tener en cuenta que, dicha postura, es el criterio general, pero que su aplicación dependerá de las circunstancias concretas de cada supuesto, ya que, por ejemplo, en algún caso se determina que el cómputo debe ser desde la reclamación de pago al haber existido mala fe por parte del comprador o cuando en la demanda se solicita expresamente solo los intereses desde el requerimiento de pago o que se devengarán desde el momento en que el socio se de baja de la cooperativa, cuando el motivo de la baja no es por la falta de construcción, sino por no poder hacer frente al pago de la vivienda.

Mala fe del comprador al no ejercitar la petición de devolución de las cantidades anticipadas de forma conjunta con la acción declarativa de responsabilidad formulada en el año 2013, siendo el devengo de intereses desde la reclamación extrajudicial

AP Burgos, Sec. 2.ª, 110/2020, de 13 de marzo 

Solicitándose en la demanda el abono de intereses desde el requerimiento de pago y no desde la entrega de las cantidades a cuenta, no puede concederse los intereses de fecha anterior a la solicitada en la demanda

AP Madrid, Sec. 25.ª, 517/2019, de 11 de diciembre 

Devengo de los intereses legales, no desde que se aportaron las cantidades anticipadas sino desde que los compradores solicitaron la baja en la promoción y requirieron la devolución del importe satisfecho

AP Madrid, Sec. 10.ª, 507/2019, de 22 de octubre 

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