Creación de los índices de referencia del alquiler de vivienda: I fase para la limitación de rentas

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

La Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler establecía ya hace más de un año, la creación del «Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda».  La crisis sanitaria originada por el COVID-19 paralizó el estudio y presentación de este sistema, cuyo objetivo no era otro que establecer un control de rentas en áreas tensionadas, y que fue objeto de numerosos comentarios y críticas en los medios de comunicación, remitiendo a los comentarios de Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín.

Finalmente, la presentación se produce el 30 de junio de 2020 por el Ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, cuatro meses más tarde de lo previsto, en la que solo solo muestra, hasta el momento, la información muy detallada del alquiler en España, bajando hasta niveles de municipios y distritos. Es cierto que nos encontramos ante un tema social que necesita toda la transparencia posible, pero desde luego éste no es el único fin del Gobierno, establecer un sistema de índices de carácter informativo que sirvan de referencia a los particulares y a los diferentes agentes inmobiliarios, sino como bien dice en su presentación se trata de “un primer objetivo de este sistema establecer una sistemática para ofrecer una base de información fiable y contrastada, para conocer la situación del mercado del alquiler residencial con la meta de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas.”  Nos encontramos, en consecuencia, en una primera fase.

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Efectivamente nos encontramos ante una información que consideramos necesaria y que probablemente ayude a arrendadores y arrendatarios a la hora de fijar un renta equilibrada y proporcionada con la realidad del mercado, ya que existía un déficit de información de carácter oficial, pero nos consta que esto no quedará aquí, y si por ahora no se establece un mecanismo de control de renta, en unos meses aparecerá “un as debajo de la manga”, la segunda fase de la creación de este sistema de índices de referencia. Quizás ahora el Gobierno ha considerado que no era el momento después de las devastadoras consecuencias de esta crisis del COVID-19 en el ámbito de los arrendamientos urbanos, que han afectado, por un lado, a los arrendatarios que no pueden hacer frente al pago de la renta a pesar de las medidas controvertidas adoptadas en los Reales Decretos 11/2020 y 15/2020, y por otro, a los arrendadores que no están recibiendo los ingresos previstos y necesarios.

En definitiva, el sistema de índices no establece limitaciones sobre el precio del alquiler, tan solo muestran diversos sistemas de comprobar determinados datos a nivel estatal para conocer la situación del mercado del alquiler residencial con la meta de garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas. Esta herramienta permite consultar los precios que se están pagando realmente por un alquiler en cualquier barrio de España, pero por el momento no pretende que sirva a CCAA y ayuntamientos para limitar los precios de los alquileres, sino como se ha señalado desde el Gobierno, el objetivo es «poder adoptar políticas de vivienda que garanticen el derecho de acceso a una vivienda en alquiler a precios asequibles».

Desde Sepín consideramos que mucho tendría que cambiar el panorama político, pero llegará el control de rentas, aunque el Ministerio señale que “esta segunda parte no está sobre la mesa”, porque tampoco descartan que en un futuro se realice.  En cualquier caso, sería necesaria la aprobación de una Ley a nivel estatal pues las Comunidades Autónomas no tienen estas competencias, e incluso podría llegar a través de una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Los objetivos del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda ya venían determinados por la propia Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019: a) Garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas. b) Servir para la aplicación de políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible. c) Facilitar el impulso de diferentes medidas de planificación en materia de vivienda y agenda urbana.

En cuanto al sistema que se ha adoptado para elaborar este índice, ofrece el resultado de la explotación de fuentes tributarias de los datos sobre arrendamientos de vivienda habitual de los últimos cuatro años, 2015, 2016, 2017 y 2018, a partir de una base de datos que incluye un total de más de 11,2 millones de bienes inmuebles que han declarado ingresos por arrendamiento. Para ello se ha tomado la información tributaria contenida en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), complementada con los datos catastrales (superficie, uso y tipología, antigüedad, etc.), al mismo tiempo que otra información como datos de los depósitos autonómicos de fianza  y los valores de rentas medias obtenidos por métodos indirectos (rentabilidad) facilitados por el Colegio de Registradores de la Propiedad, y la información aportada por la Dirección General del Catastro.

Los bienes inmuebles urbanos arrendados para crear este índice de referencia, son aquellos que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente y además cuyo uso no sea exclusivamente de vivienda habitual, como los inmuebles que al menos tienen un local cuyo uso en la base de datos catastral sea “Vivienda”: los inmuebles que estén destinados a vivienda habitual (Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda recogido en el modelo 100). Por otro lado, se ha excluido a los arrendamientos con relación de parentesco entre el arrendador y el arrendatario, y el caso de bienes inmuebles con numerosas viviendas sin división horizontal (donde se desconoce a qué viviendas y superficies asignar los alquileres declarados) excluyendo a los que la superficie construida sea tres veces superior a la superficie de la finca catastral en la que se sitúan.

Otros datos a tener en cuenta:

Cinco mapas distintos: sección censal, distrito, municipio, provincia y comunidad autónoma.

– Datos del territorio fiscal común. Se ofrecen de toda España salvo las comunidades autónomas del País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra.

– Inexistencia de datos de algunas secciones censales, distritos o municipios. Existen zonas en las que nos existe una muestra suficientemente representativa para ofrecer la información sobre el alquiler, por lo que, en estos casos, debe utilizarse de referencia los niveles territoriales superiores. En todo caso, se ofrecen datos del alquiler de la totalidad de las provincias, comunidades y ciudades autónomas, ofreciendo datos a nivel municipal para el 93,1% de la población: un total de 2.250 municipios, 3.690 distritos y 22.153 secciones censales.

– Fecha de referencia de la información. Corresponde a la información del año 2018, que es la más reciente disponible de las fuentes tributarias analizadas, pero se prevé que en el último trimestre del año se actualizará con los datos de 2019.

– Diferencias entre estos datos y los ofrecidos por otras fuentes de información sobre el alquiler. Se debe a las distintas fuentes de información, públicas y privadas, como datos de oferta, datos de depósitos de fianzas, etc

– Datos de superficie y demás variables. Proceden de la base de datos del Catastro Inmobiliario, un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

– Eficacia de estos datos. Garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, así como para aplicar políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible.

En conclusión, un estudio profundo del Ministerio con los datos oficiales del alquiler de vivienda en España, que podemos considerar necesario y de carácter práctico a efectos de valorar la renta por parte del arrendador y arrendatario, pero que, a día de hoy, no tiene carácter vinculante en un contrato de arrendamiento. Dicho esto, reitero, la creación de este sistema no se ha realizado únicamente con este fin, sino que como bien señala el propio Ministerio servirá para “aplicar políticas públicas”. A la espera quedamos del temido control de rentas, del que ya comentaremos en su momento, pero que, entre muchas otras cuestiones, difícilmente va a incrementar el número de viviendas en alquiler, dejando a un lado el intervencionismo del Gobierno sobre la propiedad privada, no podemos olvidar que cualquier limitación de la fijación de la renta iría actualmente en contra de lo dispuesto en el artículo 17 de la LAU 29/1994, que establece en el apartado primero:  “La renta será la que libremente estipulen las partes».

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