I.- ¿Cabe su prohibición por las Comunidades de propietarios por el quorum de tres quintos?
La proliferación del alquiler de las viviendas turísticas desde hace unos años ha dado lugar, entre algunas de sus polémicas, a las continuas quejas por parte de los propietarios y ocupantes de viviendas de uso residencial que consideran que tal actividad supone molestias y perjuicios a las Comunidades de propietarios, lo que motivó que el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, incluyera la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en este sentido.
Así, añade el apartado nº 12, al art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:
«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Es decir, a efectos de limitar el uso de viviendas turísticas para los acuerdos adoptados en Junta de propietarios posteriores al 6 de marzo de 2019, fecha de la entrada en vigor del RDL 7/2019, bastará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Si el acuerdo fuese anterior a dicha fecha, era necesaria la unanimidad, con la excepción de aquellos adoptados en el período de vigencia del RDL 21/2018, 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019 (derogación del RDL), al que sí se le aplica el mismo quorum de tres quintos. Por tanto, resulta importante la fecha de celebración de la junta para determinar el tipo de acuerdo.
Pero lo que resulta realmente curioso es ¿Y las habitaciones alquiladas de uso turístico? ¿Podríamos limitar o prohibir las mismas con el quorum de tres quintos? La contestación la encontramos en la Ley de Arrendamientos Urbanos en el artículo 5, e) al que deriva el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la LPH. Este precepto indica, quedan excluidos de la citada Ley:
“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.”
Ante tal exposición, queda claro que el mismo considera actividad turística “la cesión de la totalidad de una vivienda”, por lo que cuando la Ley de Propiedad horizontal permite limitar o condicionar el uso de una vivienda turística por acuerdo de tres quintos de los propietarios, se refiere únicamente a “la totalidad del inmueble”, quedando fuera de este nuevo quorum las habitaciones arrendadas con fin turístico. En consecuencia, respecto a estas últimas cabe su prohibición, pero siempre necesitará de un acuerdo por unanimidad, del artículo 17, apartado 6 de la LPH, al tratarse de una modificación del Título Constitutivo, sin que sea suficiente la aprobación por tres quintos, del apartado 12.
Una vez adoptado el acuerdo de prohibición, el artículo 7.2 de la LPH regula la acción de cesación por actividades molestas o prohibidas, resultando fundamental la prueba de esta situación, pues, tal y como indicó la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1.ª, 37/2016, de 19 de mayo (Incluida en la publicación digital La problemática de las viviendas turísticas en las Comunidades de Propietarios), no puede concluirse en abstracto que la existencia de viviendas de uso turístico suponga una actividad contraria a la convivencia normal en la Comunidad, sino que es necesario un uso anómalo o antisocial, que deberá ser analizado caso por caso.
Si embargo, no debemos olvidar que, además de la indicada acción de cesación, los propietarios podrían acudir por la vía administrativa al organismo de cada CCAA para denunciar el incumplimiento de una prohibición de este tipo de alquiler por la normativa autonómica, lo que casi con total seguridad, sería un procedimiento mucho más rápido y eficaz que acudir a la vía que señala la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello, es necesario conocer las diferentes normativas de estas Comunidades Autónomas.
II.- ¿Qué Comunidades Autónomas permiten en su Normativa autonómica esta posibilidad de alquiler turístico por habitaciones?
A continuación, analizamos los requisitos que se exigen en cada una. Partimos de que el criterio se encuentra muy dividido, unas lo prohíben, y otras han decidido su exclusión de la normativa turística, debiendo entonces acudir al Código Civil y a los pactos entre las partes, remitiendo a otro post dedicado a este tema, aunque se han dictado ya sentencias de los Tribunales Superiores de Justicia y del Tribunal Supremo modificando o anulando ciertos preceptos.
1. Comunidades Autónomas que prohíben las habitaciones de uso turístico
Aragón – Decreto 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón y Ley de Turismo de Aragón. Está prohibido expresamente la cesión por estancias.
Baleares – Ley de Turismo de las Islas Baleares, de 19 de julio de 2012. Prohibe el alquiler por habitaciones, ya que señala que no será posible realizar contratos por habitaciones o que coincidan en la misma vivienda, personas con contratos diferentes.
Castilla-La Mancha – Decreto 36/2018, de 29 de mayo. Establece la exclusión del ámbito de aplicación de la citada norma la cesión por estancias o habitaciones de las viviendas de uso turístico.
Cataluña – La Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña define a las viviendas de uso turístico y su Reglamento añadió que las mismas se ceden al completo, y no se permite la cesión por estancias.
Comunidad de Madrid – Decreto 29/2019, de 9 de abril, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio. Define a la vivienda de uso turístico “… para ser cedidos en su totalidad”.
Comunidad Valenciana – La Ley 15/2018, 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunidad Valenciana establece que se consideran viviendas de uso turístico, señalando de forma expresa “los inmuebles completos”.
Y a nivel reglamentario, el Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, puntualiza que queda prohibida la presencia simultánea de usuarios turísticos en un mismo alojamiento y periodo como consecuencia de la celebración de distintos contratos, aun cuando ocupen habitaciones diferentes. En consecuencia, no admite el alquiler turístico por habitaciones.
Extremadura – Ley 6/2018, de 12 de julio, de modificación de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura, añade que la comercialización del apartamento turístico deberá consistir en la cesión del uso y disfrute de “la totalidad” del apartamento.
2. Comunidades Autónomas que permiten las habitaciones de uso turístico
Andalucía – Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos. Regula dos tipos: vivienda completa y por habitaciones, con la peculiaridad de que estas únicamente pueden explotarse por personas físicas, ya que se exige la residencia en las mismas de la persona propietaria.
Asturias – Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico. Regula dos modalidades:
– viviendas de uso turístico, aquéllas ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal, en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio de forma habitual. Y en este caso, pueden contratarse de forma íntegra o por habitaciones.
-viviendas vacacionales, son aquéllas que reúnen los requisitos establecidos reglamentariamente, en las que se presta únicamente el servicio de alojamiento, mediante precio, de forma habitual y profesional. En este caso, se pueden contratar íntegramente y no por habitaciones, a diferencia del tipo citado en el párrafo anterior.
Canarias – Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias. Establecía que no podrá destinarse una vivienda a fines turísticos cuando se alquile por habitaciones. Pero este criterio ha sido modificado por el Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 3.ª, 25/2019, de 15 de enero que ha anulado el precepto del decreto de viviendas vacacionales del Gobierno canario que prohíbe a sus propietarios alquilarlas por habitaciones sueltas, al no encontrar ninguna razón que justifique esa limitación, ni siquiera en las molestias a los vecinos.
Cantabria – Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico, clasifica las viviendas de uso turístico en dos modalidades:
-cesión completa, donde la definición indica expresamente “no permitiéndose la cesión por estancias”
-cesión compartida. Es la que se cede temporalmente con fines turísticos por habitaciones.
Castilla-León – Decreto 3/2017, de 16 de febrero. Establecía que no está permitida la cesión por estancias, pero el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, Valladolid, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 86/2018, de 2 de febrero (incluida en la publicación digital Criterio de los Tribunales Superiores de Justicia sobre viviendas turísticas) señala la nulidad del art 3.2 del decreto 3/2017, que prohíbe el alquiler por estancias por protección a consumidores y usuarios turísticos, al no resultar razonable que el usuario tenga que pagar un alojamiento entero cuando solo desea una habitación. Y el Tribunal Supremo avala el decreto de alojamientos turísticos, pero mantiene la posibilidad de alquilar habitaciones, confirmando la sentencia del TSJ de Castilla y León.
Galicia – La Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia establece que la vivienda turística, consistirá en la cesión temporal del uso y disfrute de “la totalidad de la vivienda”, no admitiendo los contratos por habitaciones o la coincidencia dentro de la vivienda de usuarios que formalicen distintos contratos. Por otro lado, el Decreto 12/2017, de 26 de enero, indica que la comercialización de la vivienda turística deberá consistir en la cesión temporal del uso y disfrute de “la totalidad” de la vivienda, sin que puede arrendarse habitaciones o que varios usuarios formalicen distintos contratos.
Sobre esta cuestión, el Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 64/2018, de 14 de febrero resolvió que “La prohibición de la cesión por habitaciones se encuentra respaldada por la Ley de Turismo de Galicia y por los criterios de la Ley de Arrendamientos Urbanos”, pero en reciente sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2019 se anula la norma de la Xunta que impide alquilar habitaciones en pisos turísticos, estima el recurso contra el decreto del año 2017 que obliga a que el arrendamiento sea «de la totalidad de la vivienda».
La Rioja – Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja. En esta Comunidad, la cesión por habitaciones se someterá al régimen de las pensiones.
Murcia – Decreto 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la región de Murcia. Las viviendas de uso turístico podrán ser de dos tipos: cedidas en su totalidad y cedidas por habitaciones.
País Vasco – Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico. Se puede ceder una vivienda turística en su totalidad o alquilarse por habitaciones.