La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, está a punto de celebrar su aniversario, el 21 de julio cumplirá 60 años. Como en todos estos eventos, es el momento de echar la vista atrás, recordando, su nacimiento, sus primeros pasos, su crecimiento y cambios y desde luego su mejorable, aunque, buena, situación actual.
No veremos lo que pudo ser y no fue, ni lo que pudiera llegar a ser, 60 años es una edad en la que se puede hacer un bonito balance, sin que sea el objeto ni el lugar para este post reflexionar sobre las demandadas reformas que ya veremos en otro momento, hoy solo empezamos los preparativos del cumpleaños.
Sacamos la foto de sus primeros días, recordando la razón por la que vino al mundo, y como nos recuerda el Preámbulo, esta Ley nació para cubrir unas exigencias sociales, la propiedad horizontal ya existía y el artículo trescientos noventa y seis del Código Civil resultaba insuficiente para regularla.
La ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación «ex novo», de manera completa, de la propiedad por pisos. Se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas.
Se eliminan los derechos de tanteo y retracto. Se regulan los derechos y deberes de los titulares ocupándose también la Ley los gastos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, teniendo en cuenta que la propia LPH señala que la no utilización de un servicio no exime de la obligación correspondiente.
Se confía el funcionamiento a tres órganos: la Junta, el Presidente de esta y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de esta, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Nació pequeña, breve en artículos, 21, 2 disposiciones transitorias y 1 adicional, era sencilla, un texto preciso para regular algo tan complejo como es, la propiedad compartida, dónde los comuneros deben ponerse de acuerdo sobre temas comunitarios, pues no solo existía la propiedad privada, sino todo un el edificio de varios comuneros.
Comenzamos a caminar, y seguimos con las fotos. No fue hasta pasados 28 años, cuando se produjo la primera reforma, hasta entonces las Comunidades empezaron a democratizar la sociedad, todo asunto comunitario, ha de decidirse en Junta y han de ser los comuneros mediante el quorum determinado, unanimidad o mayoría, dependiendo del tipo de acuerdos los que voten. Sin duda, la ayuda inestimable de los Administradores de Fincas hizo más fácil su adecuado crecimiento.
Las grandes novedades son la creación de un proceso monitorio, las sanciones a los morosos y, los nuevos quorum para la adopción de los acuerdos. Como señala la propia exposición de motivos, “La Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país”.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicará en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.»
«La comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.»
Pasados los 50 años, se produjo otra de las grandes reformas de la LPH.
Se modifican los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Según establece el preámbulo de esta norma, el objeto de la citada reforma era evitar que los regímenes de mayorías establecidos impidieran la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. Señala que no se puede hacer depender algunos de sus más importantes efectos de que las Comunidades de propietarios adoptasen dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al Título Constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir.
No obstante, y aunque esta fuese la reforma pretendida, se introdujo una importante novedad, pues se consiguió lo que se venía pidiendo desde hace tiempo, entre otros, por los Colegios de Administradores de Fincas, el incremento del periodo de afección real y preferencia de créditos, aunque se solicitaba que esta fuese hasta cinco años, se amplió a tres años del periodo de afección real y preferencia de créditos, es decir, los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil. Además, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Otro de los puntos positivos, fue el cambio de quorum para la instalación de un nuevo ascensor, antes se requería el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios y ahora bastará con el de la mayoría igualmente de la totalidad.
Se mejoraron las condiciones para la supresión de las barreras arquitectónicas, dice la Ley que será obligatorio realizarlas cuando el importe repercutido anualmente, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, en realidad esta obligatoriedad ya existía, aunque sometida al derecho de veto si un propietario tenía ingresos anuales inferiores a 2.5. veces el IPREM, eso desapareció. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. En la actualidad, como veremos, esto ha mejorado, por la reforma producida por del Real Decreto Ley 7/2019.
Se modifica el apartado 2 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal, que queda redactado del siguiente modo:
«2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.»
Y esta es, hasta el momento toda su vida, una Ley breve pero no siempre de fácil aplicación. Desde sepín llevamos 36 años caminado junto a ello, intentando comprenderla e interpretarla y, de este modo, poder ayudar a los demás a una buena convivencia. Seguiremos haciéndolo.