Clasificación de las servidumbres y formas de adquisición

Félix López-Dávila

Director de Sepín Inmobiliario

En el presente post, vamos a referirnos a la regulación establecida en Código Civil, dejando al margen las especialidades que existen en aquellas Comunidades Autónomas que regulan esta cuestión en su propio derecho foral.

1- CLASIFICACIÓN

1.1- La primera clasificación de las servidumbres viene regulada en el artículo 532 CC, que diferencia entre continuas o discontinuas y aparentes o no aparentes.

a) Las servidumbres continuas son aquellas para cuyo uso no es necesaria la intervención de ningún hecho del hombre, mientras que las discontinuas se refieren a aquellos supuestos, en el que el uso se hace de forma intermitente y es necesario el acto de alguna persona.

Servidumbre continua

La servidumbre de vertiente de tejado, en la modalidad de alero que sobrevuela la finca del actor y en beneficio de la finca propiedad de los demandados, es continua por ser o poder ser su uso incesante sin intervención de ningún hecho humano

AP Cáceres, Sec. 1.ª, 584/2019, de 25 de octubre 

Servidumbre discontinua

La servidumbre de paso es esencialmente discontinua puesto que su ejercicio precisa un hecho del hombre que es el tránsito

AP León, Sec. 2.ª, 638/2000, de 31 de octubre 

b) Por su parte, las servidumbres aparentes son aquellas que se encuentran a la vista, por signos exteriores que demuestran su uso, mientras que en las no aparentes, no existe ningún indicio exterior que pudiera revelar su existencia.

Servidumbre aparente

La servidumbre de desagüe y paso de la tubería fue constituida mediante título por el propietario del fundo sirviente y tiene carácter aparente, puesto que no estaba enterrada y podía haber sido vista fácilmente con recorrer el solar

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 381/2018, de 29 de octubre 

Servidumbre no aparente

La ausencia de título determina la inexistencia de la servidumbre de acueducto, considerada como no aparente, en tanto que la tubería de conducción iba enterrada

AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 246/2016, de 1 de septiembre 

1.2- La segunda clasificación que se realiza, la establece el artículo 533 CC, que diferencia entre positivas o negativas, siendo las primeras aquellas que obligan al propietario del predio sirviente a dejar hacer algo o de hacerlo por sí mismo, mientras que en las segundas, se les prohíbe la realización de un acto que sería lícito si no existiera el gravamen.

Servidumbre positiva

El hueco se abrió en pared medianera, en consecuencia es una servidumbre positiva que pasó a disfrutarse acto seguido de construir la casa y por ende pasados veinte años quedó consolidada la servidumbre 

AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 465/2012, de 3 de diciembre

Servidumbre negativa

Naturaleza de la servidumbre de vistas, estamos, ante una servidumbre negativa, pues aquí los huecos están abierto en pared del predio dominante y no invaden el fundo ajeno porque no está dentro de él

AP Madrid, Sec. 11.ª, 158/2015, de 28 de mayo 

1.3- Como última clasificación, conforme el artículo 536 CC, hay que distinguir las servidumbres legales, que se establecen por ministerio de la Ley y que tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares, de las voluntarias, cuya constitución queda a voluntad de las partes.

Servidumbre legal

Constitución de servidumbre forzosa de desagüe: el hecho de que el inmueble tenga una fosa séptica no hace desaparecer la necesidad de dar salida a las aguas residuales hasta la red general de saneamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 404/2019, de 8 de julio (Incluida en la publicación digital «Inmobiliario: Criterios del Tribunal Supremo 2019«, publicada en enero de 2020)

Servidumbre voluntaria

Estamos ante una servidumbre voluntaria pues las necesidades a que responde la constitución de la servidumbre no la convierten en forzosa, en la medida en que no prevé la Ley la posibilidad de exigir del contrario su constitución

AP Baleares, Sec. 3.ª, 260/2019, de 28 de junio 

2- FORMAS DE ADQUISICIÓN

En este apartado vamos a hacer pequeño resumen de cómo es posible la adquisición de una servidumbre dependiendo de la clasificación anteriormente expuesta.

2.1- Cualquier servidumbre, con independencia de la clasificación que pueda tener, puede adquirirse mediante el correspondiente título de constitución.

La finca de la demandada tiene a su favor una servidumbre de luces y vistas constituida mediante título, por lo que tiene derecho a mantener las ventanas existentes, pero no a la abierta tras las obras de rehabilitación 

AP Girona, Sec. 1.ª, 31/2018, de 30 de enero 

Existencia de título constitutivo de servidumbre al apreciarse el concurso de voluntades negociales

AP Madrid, Sec. 9.ª, 476/2018, de 12 de noviembre 

2.2- Las servidumbres continuas y aparentes, se pueden adquirir virtud de título o por prescripción de veinte años, debiendo tener en cuenta en este caso que, si es positiva, el plazo prescriptivo empezará a computar desde que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla, mientras que, si es negativa, el cómputo será desde el día que se hubiera prohibido al dueño del predio sirviente, mediante un acto formal, la realización de un hecho que hubiera sido lícito sin la servidumbre.

Servidumbre continua, aparente y positiva

Siendo el muro medianero, la servidumbre ha de ser considerada positiva, y, por tanto, el plazo se computa desde que se abrieron los huecos

AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 430/2019, de 30 de septiembre 

Se reputa continua, aparente y positiva la servidumbre de vertiente de tejado, que puede ser adquirida por prescripción por transcurso de 20 años desde su constitución (art. 538 CC)

AP Zamora, Sec. 1.ª, 187/2019, de 17 de mayo 

Servidumbre continua, aparente y negativa

Acreditado que la ventana litigiosa es en pared no medianera, debe ser calificada la servidumbre de luces servidumbre negativa, y por lo tanto sólo puede adquirirse en virtud de título o de prescripción, sin que haya transcurrido los 20 años exigidos

AP Baleares, Sec. 3.ª, 310/2019, de 24 de julio 

Al estar el hueco abierto en pared propia, la servidumbre es de carácter negativa, empezando a transcurrir el plazo de prescripción adquisitiva desde que se produce el hecho obstativo, sin que haya transcurrido los 20 años para la adquisición

AP Badajoz, Sec. 2.ª, 99/2019, de 19 de febrero 

2.3- Si nos encontramos ante una servidumbre continua no aparente o discontinua, aparente o no, solo es posible su adquisición mediante título y a falta del mismo, será necesario que el dueño del predio sirviente la reconozca mediante el otorgamiento de una escritura o que se declare mediante una sentencia judicial, sin que pueda adquirirse por el transcurso de veinte años.

Servidumbre discontinua

La servidumbre de paso tiene carácter de discontinua por lo que no puede ser adquirida por usucapión, sin que se haya acreditado ni por título, ni por la forma prevista en el art. 541 CC, ni por prescripción inmemorial

AP Granada, Sec. 4.ª, 213/2018, de 13 de julio 

La servidumbre de paso al ser aparente y discontinua sólo puede adquirirse mediante título o prescripción inmemorial

AP León, Sec. 1.ª, 45/2015, de 5 de marzo 

Servidumbre continua no aparente

La calificación de la servidumbre de desagüe de agua pluviales como no aparente descarta la posibilidad de haber adquirido por prescripción

AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 56/2019, de 8 de febrero 

El que las aguas desemboquen en la tubería de los actores no supone sin más la existencia de un negocio jurídico constitutivo de la servidumbre, pues al ser ésta no aparente, sólo puede ser adquirida por título que no consta

AP Badajoz, Sec. 2.ª, 370/2016, de 9 de diciembre 

2.4- Se considerara la existencia de título, cuando nos encontremos ante la denominada servidumbre por destino de padre familia (art. 541 CC), que se produce cuando el propietario de ambas fincas establece un signo aparente de la existencia de la servidumbre y se enajena una de ellas, sin que en el título de enajenación se expresa lo contrario al mantenimiento de la servidumbre o se haga desaparecer aquel signo.

La apertura de las ventanas cuya visión directa recae sobre el tejado de la finca de los actores es un signo claro y aparente de existencia de una servidumbre a favor del predio dominante, apertura que se mantuvo en el momento de la división

AP Córdoba, Sec. 1.ª, 777/2019, de 17 de octubre 

La existencia del paso por el camino situado a lo largo del lindero que da acceso a las fincas litigiosas, cuando ambos inmuebles formaban un solo predio perteneciente a los vendedores, es signo aparente del gravamen discutido

AP A Coruña, Sec. 5.ª, 201/2018, de 21 de junio 

2.5- Hay que indicar que la jurisprudencia ha establecido la posibilidad de la adquisición de cualquier tipo de servidumbre por prescripción inmemorial, es decir, aquellas que existían con anterioridad al promulgación del Código Civil.

Se declara la existencia de una servidumbre de hierbas, pastos y aguas, al estimarse que se ha mantenido el aprovechamiento desde tiempo inmemorial y de forma ininterrumpida

AP Álava, Sec. 1.ª, 7/2014, de 14 de enero

Declaración de existencia de servidumbre de paso al estar constituida desde tiempo inmemorial

AP Palencia, Sec. 1.ª, 100/2013, de 28 de mayo 

 

Servidumbres: Modelos de constitución y demandas

One thought on “Clasificación de las servidumbres y formas de adquisición

  1. En realidad:
    a) Las llamadas servidumbres legales son una invención pues no son más que limitaciones legales del dominio.
    b) Y tampoco pueden llamarse forzosas porque la ley no fuerza sino que impera. Nuestro legislador no se entera mucho en estas cosas. Buena prueba de ello es que llama al legitimario heredero forzoso cuando no es ni lo primero ni lo segundo.

    Un abrazo a todos.

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