En este régimen existen unas obligaciones de los propietarios fijadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; respetar y responder de los elementos comunes dentro de su propiedad; mantener en buen estado de conservación su propio piso o local; consentir las reparaciones y servidumbre que exija el servicio del inmueble; permitir el acceso a la propiedad privada cuando la Comunidad así lo requiera.
Se trata, en general, de unas relaciones de vecindad, por lo que todos los propietarios se pueden ver afectados en una u otra medida, pero ¿qué repercusiones puede tener esta afectación con el resto de la Comunidad?
La respuesta sería que, en la mayoría de los supuestos, la Comunidad ha de indemnizar al afectado pero este, en ningún caso, salvo cuando litiga contra la Comunidad y con respecto a los gastos judiciales, deja de ser parte de ella.
Veamos las distintas situaciones en las que un comunero puede resultar afectado:
– A tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 c) LPH, «el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados«
El primer apartado de este artículo alude a las reparaciones necesarias en la finca, el comunero está obligado a consentirlas y soportarlas, pero la Comunidad, en caso de que se produzca algún perjuicio, debe indemnizar.
El problema está en su determinación, sin que se pueda dar una respuesta concreta, pues habrá que estar al supuesto específico, pudiendo exigirse por ejemplo, ante la necesidad del cierre del local, por el desalojo de la vivienda, por imposibilidad de arrendar o perdidas de rentas, por deterioro de la propiedad, etc., estas son algunas de las sentencias que se han pronunciado al respecto: AP Valencia, Sec. 8.ª, 23/01/2019 (SP/SENT/997649), AP Alicante 12/06/2017 (SP/SENT/922146), AP Burgos 1/06/2015 (SP/SENT/814680), AP Madrid 30/11/2016 (SP/SENT/883100), AP Valencia 9/06/2008 (SP/SENT/178438).
El apartado segundo, señala la obligatoriedad de permitir las servidumbres.
Este supuesto es más polémico, pues la jurisprudencia, avalada en este precepto, ha venido admitiendo la privación de parte de la propiedad privada. No obstante, como en el caso anterior, habrá de estarse al cada caso particular.
La polémica surge, como ya señale en un post anterior, cuando se trata de determinar el alcance de la «servidumbre”, pues no siempre es admitida por los tribunales, por ejemplo, la sentencia de la AP Vizcaya, Sec. 3.ª,26/09/2018 (SP/SENT/994301), considera que al ser desproporcionada la superficie del local a ocupar por instalación del ascensor, no puede imponerse al propietario la servidumbre para dicha instalación, sin que la Comunidad haya acreditado la inviabilidad de otras soluciones, igualmente, la sentencia de la AP Burgos, Sec. 2.ª, 31/07/2018 (SP/SENT/977027), declara nulo el acuerdo de ocupación del espacio privativo para la instalación del ascensor cuando se acredita que el mismo ocuparía gran parte de la plaza de garaje, inutilizándola para su uso. Sin embargo, la AP Navarra, Sec. 3.ª, en sentencia de 22/03/2016 (SP/SENT/879447) señala que, aunque el propietario pierda parte de su superficie no puede negarse la instalación del ascensor en el lugar elegido para ello cuando se acredita que no pierde utilidad el local para la actividad desarrollada.
En definitiva, que, aunque la LPH permite esta constitución de servidumbres, dependerá de cada supuesto concreto e igualmente habrá de estarse al caso especifico para proceder a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, debiendo tenerse en cuenta, el espacio ocupado, las molestias, en definitiva, del grado de la propia servidumbre. Si se llega a un acuerdo, no habrá problema, en caso contrario, será necesario accionar judicialmente.
Ejemplos en los que sí se permite esta constitución, obligando a la Comunidad a indemnizar al propietario los podemos encontrar en las sentencias de la AP Valladolid, Sec. 1.ª, 10/07/2018 (SP/SENT/973284), que fija el quantum indemnizatorio a entregar a los propietarios del local afectado por la instalación del ascensor no solo en el valor de la superficie ocupada, sino también los gastos de evacuación del local para la realización de las obras, y la de la AP Navarra, Sec. 1.ª, 28/2/2012 (SP/SENT/704569), que considera que la indemnización por la constitución de servidumbre para instalar el ascensor debe ceñirse al valor del metro cuadrado de terraza ocupada ya que la comunera no ha acreditado otros perjuicios como pudieran ser la pérdida de luz o sol.
No obstante, en ambos casos, si el afectado se niega y es necesario acceder a su propiedad, la Comunidad deberá ir a juicio, pues no existe posibilidad legal de poder entrar en una vivienda ajena sin el consentimiento del propietario.
Desde luego, en este y en los otros supuestos, cuando no hay acuerdo entre las partes, el juicio correspondiente será la única vía para ambos.
– Otra de las obligaciones que establece el citado artículo 9.1 ahora en el apartado d) es la de permitir el acceso al piso o local, en los supuestos requeridos por la Comunidad, repetimos, en caso de discrepancia, la única forma de acceder es vía judicial, mediante el correspondiente juicio ordinario a tenor de lo dispuesto en el art. 249.1.8º de la LEC.
¿Existirá indemnización también en este supuesto? Sin duda, si existen daños, habrá que resarcirlos.
-Además de estos supuestos, el art. 17, señala que no se podrán realizar innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario si no consta su consentimiento expreso.
¿De qué supuestos puede tratarse?
Por ejemplo la privación de patio común, cuando este es de uso privativo, cuando se trata de cerrar la finca en perjuicio de los locales, cuando se priva de parte del paso al garaje, necesario para un propietario, y otros muchos supuestos en lo que el elemento común es necesario para un determinado propietario.
Aparte de estos casos fijados legalmente pueden existir algunos otros en los que los propietarios se pueden considerar “afectados”, por ejemplo:
-Cuando la Comunidad litiga contra un propietario
El comunero es un tercero y por eso, la Jurisprudencia viene admitiendo que no participara en los gastos y costas judiciales, que en su caso se generen, como señalan las sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, 139/2019, de 6 de marzo (SP/SENT/993997) y la de AP Murcia, Sec. 1.ª, 120/2015, de 8 de abril (SP/SENT/812631), entre otras,pero desde luego, podrá participar en todas las votaciones que al respecto existan en la Comunidad, es decir, tendrá derecho a votar, por ejemplo, sobre si se procede o no accionar contra él, pues la LPH únicamente exonera del voto a los propietarios morosos, como señala el art. 15.2 del citado texto legal.
-Cuando un propietario litiga contra la Comunidad
Se trata del mismo supuesto que el caso anterior por lo que, de igual manera, solo se le exonera de los gastos judiciales, como señala la sentencia de AP Valencia, Sec. 7.ª, 427/2017, de 30 de octubre (SP/SENT/944084), de tal forma, que en ningún caso se le podrá privar del voto, aunque se trate cuestiones relativas a este litigio,
–Y, sin duda y este sería el caso más evidente, un propietario se vera afectado, cuando un elemento común, cause daño a la propiedad privada, por filtraciones, falta de reparaciones, etc. La Comunidad deberá indemnizar por daños y perjuicios.
Y para todos estos los supuestos en los que la Comunidad deba indemnizar al propietario, la pregunta sería si el afectado, debe participar en este gasto comunitario.
La respuesta es positiva, pues es la Comunidad la que paga y el comunero forma parte de la misma, pues de otra manera podría considerarse una situación de ventaja sobre el resto de los comuneros. Así se han manifestado también la mayoría de los Magistrados encuestados en Sepín a este respecto. (SP/DOCT/7971).